位於北市的住宅區，大概八九成都是住三，
這些土地所能蓋的建坪設有上限，
也就是容積率225%。
這些住三土地，通常已長滿四層舊公寓，
把公寓的建坪換算成容積率，大約是240%，
也就是都更後的容積率，竟然比都更前還小！這樣沒人想重建吧？
不過還好，政府與建商合作，
在這幾十年，推出了很多"免計容積辦法"，
蓋安全梯不計容積、蓋梯廳不計容積、蓋管委會(閱覽室桌球室)不計容積、蓋停車位不計容積、蓋機房不計容積......
弄一弄竟生出了1.6倍，
相當於 225% x 1.6倍 = 360%，
於是建商賺錢賺得愉快，居民也因為安全便利而買單(買公設)。
再加上最近流行的都更與危老，容積率再給到1.4倍，
相當於 225% x 1.6倍 x 1.4倍 = 504%，
於是在巷弄間也慢慢長出了大樓。
既然容積率從225%成長到相當於504%，為何都更還這麼難？
因為貪
這些多出來的坪數原地主想拿、建商也想拿，自然僵持不下。
當然也是有地主建商各自節制，談妥的案例，
但是以雙北數十萬老公寓來說，都更仍是困難重重。
重建Q&A
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談？建商只有1人住戶可是有幾十戶到幾百戶，等於建商要跟幾十人到幾百人談，建商好解
決！問題就出在住戶，總是會有幾戶是釘子戶，搞到建商沒辦法了放棄，這情況很多，比較
常見的情況是 1樓 跟頂樓加蓋，因為貪心會要求多分點，當然其他樓層住戶不會同意，理由
很簡單 1樓主張房價比較貴，那請問平時也主張 1樓房價比較貴嗎？如 管理費 修繕 等等 一
些要大家交錢維護社區的情況，如果 1樓沒有在要交錢的時候主張 1樓房價比較貴而多出點
錢，那 1樓沒資格在建商來談都更時要求多分點，交錢時不主張我是 1樓房價貴而多出點錢
，收錢卻主張我是 1樓房價比較貴要分多點錢，這不會有人願意認同，再來頂樓加蓋主張要
多分點錢，頂樓是共用空間得該棟樓所有住戶同意你才能使用，都更時主張頂樓加蓋要多分
點，這等於是要該棟樓所有住戶對你提告要求拆除，頂樓加蓋被拆！那就沒有頂樓加蓋的問
題。
都更談判總有人認為最後談可多分點，所以釘子戶都在拼最後談，建商這塊餅不是無限大，
我要是聯合幾位住戶搶在前面把這塊餅分光，最後談會要不到好處建商放棄？若釘子戶要玩
玉石俱焚，那我就釘上你了，每次建商來都搶在前面把餅分光，而且次次都跟你玩玉石俱焚
，你不在意那就大家一起來，最後看誰的氣比較長。
釘子戶我是有辦法解決(限 4/5樓公寓)，但政府並不在意總是拖到任期結束，政府首長是大家
選的，政府要是沒決心我在有辦法，也只能祈禱選個有決心的政府首長吧。
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但這要基地面積夠大...夠你可以把規劃的獎勵都拿到才算..
基地太小...一般能拿到400%就讓偷笑了~!
假設我買在台北市的老舊公寓1000萬元...持有6.5坪土地...
那我在6.5坪的土地可以拿到最大值5倍...也就是32.5坪
那我們可以回推...台北市的老舊公寓買在1000萬元的地段...
新成屋大致成交在45萬/坪左右...
假設45萬元 x 32.5坪 =1462.5萬市價....所以這公寓的投報率值得購買
但如果只有400%的權利變換又會是如何呢?
6.5坪的土地可以拿回...26坪
45萬元x 26坪=1170萬市價...所以這公寓的投報率就....看看就好...
目前雙北市的捷運週邊老舊公寓的危老或都更的價值可是差很大的...
有時候...你買老舊公寓的價格...其實就已經是都更後的價格了~!
另外也警告地方政府...當公寓二手市場轉手頻率越高...成本就會越高...
都更所能換回的價值利差就會縮小....自然都更的意願就只有"安全"能拿出來說嘴了..
甚至有些人還會吐...老公寓還比大樓來的安全...
最後只剩電梯可以說服人了...
有電梯...人老了...一樣可以住...不用體會爬樓梯爬到沒尊嚴的感覺
