想請教版上的大大們:
有關老屋重建後、新屋權狀登記跟過戶的問題，
家中長輩的40年舊屋 , 參加了重建案 , 長輩一共選擇了兩戶 ,
其中一戶是長輩要自住，另一戶是我要購買的 , 目前參加重建的地主是家父的名字 ,
我要購買的這戶房子，若建商標價1100萬 , 核算後 兩戶尚須找補建商金額650萬
房子是110年底建造，預計115年底交屋
將來房子蓋好時 , 可以直接從一開始登記時 就將權狀登記成我的名字, 由我去銀行貸款 ,
並由我將找補金額 交付給建商嗎 ?
(若是這樣 , 是不是就沒有土增稅等問題 , 只需要交印花稅、契稅等)
或者是只能登記成參加重建的地主(家父)的名字 再過戶呢?
若是如此 , 是交屋前過戶，或是交屋後過戶 比較好呢
因為要貸款，應該怎麼做比較好，哪種方式比較不會產生土增稅、所得稅等
1. 交屋登記家父，貸款人是我，由我跟銀行貸款，然後把找補款項給建商，
之後辦理贈與過戶，房價是 1100，這樣贈與的部分是否只有差額的450萬呢?
(建商的標價1100) - (找補金額 650) =450（這450萬是否可用父母的贈與免稅額?）
或是贈與的房價另有計算方式?
2. 爸爸媽媽自己貸款交屋過戶，
之後用向父母購買的特殊交易，跟銀行轉貸 把款項還給爸爸媽媽？
（這會有所得稅跟土增稅產生嗎，特殊交易房價怎麼計算）
3. 或者上述都不正確，有其他正確的，更好的方法嗎
希望版上知悉的大大可以不吝回答 , 非常感謝!
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ivy509 wrote:
若是如此 , 是交屋前過戶，或是交屋後過戶 比較好呢
因為要貸款，應該怎麼做比較好，哪種方式比較不會產生土增稅、所得稅等
1. 交屋登記家父，貸款人是我，由我跟銀行貸款，然後把找補款項給建商，
之後辦理贈與過戶，房價是 1100，這樣贈與的部分是否只有差額的450萬呢?
(建商的標價1100) - (找補金額 650) =450（這450萬是否可用父母的贈與免稅額?）
或是贈與的房價另有計算方式?
2. 爸爸媽媽自己貸款交屋過戶，
之後用向父母購買的特殊交易，跟銀行轉貸 把款項還給爸爸媽媽？
（這會有所得稅跟土增稅產生嗎，特殊交易房價怎麼計算）
3. 或者上述都不正確，有其他正確的，更好的方法嗎
第一個問題: 老屋名下是父親的名字,當參與重建在國稅局中是視為把部份土地賣給建商(交易行為已開始了)
在第一次的交易行為裡土增稅(土地交易的部份)已經課了,同時土地也減少了持份
回到你的問題,你要買第二間房子,其中想利用450萬父母的部份去沖抵1100萬購屋款
其實大可不必這麼麻煩,你父母的450萬直接拿回來當作你的自備款即可,你用你的名義直接購買不就行了
時間夠的話,父母二人一年至少可以轉讓200萬以上給你,大不了在透過兄弟姐妹之手再贈與一次(金流要做漂亮)
不就解決了~
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pengkuofeng wrote:
父母的450萬直接拿回來當作你的自備款即可,你用你的名義直接購買不就行了
您好: 真的很謝謝您的回覆
但不太明白 "父母的450萬直接拿回來當作你的自備款即可,你用你的名義直接購買不就行了"
您說的直接購買是跟父母或是跟建商呢？ (好像已無法跟建商購買)
若是以跟父母購買的方式，父母使用1100原價出售 , 贈與免稅額 一年244*2=488 這部分當購買的頭期款
1100-488 =612差額的部分 , 這部分由我去跟銀行貸款來還給爸爸媽媽 , 這樣是否可以呢?
另:
1. 房子爸媽跟建商購買金額是1100 , 出售給我也是1100 , 這樣是否在房地合一稅中 , 並無所得稅的產生?
(因為並無獲利)
2. 依照都更條例67條 1-4 => 依權利變換取得之土地及建築物，於更新後第一次移轉時，減徵土地增值稅及契稅百分之四十。
所以這戶當爸爸媽媽出售給我時, 會產生土增稅, 但可以減徵40%的意思嗎?
請問若出售使用 [一生一次] 的自用住宅稅率10% , 可同時併用減徵40%優惠嗎?
這間房子的土地 有部分屬於重建後分得; 一部份是跟建商購買來 ,
這種情況下, 當地主出售時 , 土增稅計算的時間點 ,
是分成一部份是40年前至地主出售時 + 一部分是建商取得時到地主出售時
或者 是全部用同樣的時間點計算呢?
(因時間點差異很大, 差了約40年 , 土地增值的數字應該差異很大@@ )
希望您能不吝說明 , 謝謝您 !
