2025/03/19 07:00
文｜游筱燕
護國神山台積電3月4日宣布，將增加1000億美元投資美國先進半導體製造，包括興建3座新晶圓廠、2座先進封裝廠，以及1座研發中心，寫下美國史上規模最大的單項外國直接投資案。雖然台積電董事長魏哲家強調，仍將持續在台灣擴廠，但由於市場出現超額供給情況，已經因「台積設廠利多」而火熱的南台灣房市前景蒙上陰影。
事實上，早在台積電公告赴美增設廠前，受到去年9月施行的第7波選擇性信用管制影響，南台灣的房市就已出現頹勢。根據台南市估價師公會查價「成屋」數據顯示，7都總價中位數變化，台南、高雄跌幅最深，分別跌14.64%及12.58%，總價中位數下修幅度大於7都平均。
央行管制 台南市成重災區
再看單價，高雄的跌幅最大，第7波選擇性信用管制前，高雄平均單價27.01萬元，在管制後降至25.25萬元，跌幅6.52%。台南則為7都中跌幅第3的地區，下跌5.23%，房價下修幅度亦高於7都平均水平3.26%。
長興不動產估價師聯合事務所估價師黃健誌表示，從房市平均交易單價、總價中位數說明，高雄市及台南市下修幅度皆大於7都平均水平，受第七波打炒房的衝擊最為嚴重，顯示過去追價補漲產生之溢價泡沫已破滅。黃健誌還說，除了價格鬆動，成交量的大幅下滑更令人擔憂。
若根據全台6大都會區3月3日公布最新的「建物買賣移轉棟數」來看成交量變化，撇除春節因素，都會區在今年前2月整體較去年同期明顯縮減逾兩成，尤其台南市更可視為重災區。以年度來說，減幅33.6%，創近8年新低，並且2月移轉棟數僅1258棟，更創下近72個月以來的單月新低。
台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中觀察，台南除了北區因交屋潮暫歇月減逾50棟外，外圍蛋白區的退燒情況也很明顯。包括佳里、仁德等地，單月縮減棟數都超過40棟，麻豆、六甲、學甲、新化等地，2月的買賣移轉量也略有縮減，使台南的量能表現創下近6年新低。
預售屋表現也不妙。《住展》雜誌發言人陳炳辰指出，依照最新揭露，去年11月6都所揭露的預售交易量，6都中僅南2都縮減，代表建商推案較為小心，且從先前熱區的高雄市楠梓區、台南市的南科周邊等蛋白急漲區開始減少。
陳定中分析，近期受打炒房及股市盤整影響，加上新青安熱潮逐漸退卻，建商購地的步調出現放緩跡象，讓整體市場呈現保守觀望。業內人士表示，目前南部蛋白區漲多的重劃區，預售屋成交量縮嚴重，打炒房前1週30組來客，至今10組不到，腰斬2/3。
預售成交量減 蛋白區退燒
自南部起家，做過代銷及建商的泰嘉開發董事長呂金發指出，影響房市的3大要素：利率、供給量、政策，後兩者為現今房市不佳原因，「過去政策是收水塔，但資金的水還是溢出，現在是不管有沒有渴死，直接關水龍頭，打到要害。」
至於供給量，業者提到，以高雄為例，根據高雄市不動產開發商業同業公會及大高雄不動產開發商業同業公會統計，過去高雄1年推案開工的戶數約在7000至8000戶上下，從2018年到2022年連續5年破萬戶，在2022年創新高達1.4萬戶，這些戶數又即將陸續完工交屋，成為市場新的供給量。市場迎來超額供給，在高雄人口尚未大幅增加下，說明這些購屋客多半來自外縣市，是否有支撐，是南部房市隱憂。
住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨表示，房地產市場在央行第7波選擇性信用管制下，市場交易量已經明顯量縮，房市已經回歸自用當道的市場，但空頭反攻的號角已響，此時任何負面消息更容易牽動交易價量，特別是「話題先行，建設未至」的區域，有些財力不足的屋主選擇下車，反映在成屋跌幅上。
房市回歸自用 市場更健康
但要預售屋跌價？目前實價登錄上並無顯現。業者直言，前幾年房市行情大好，建商累積實力，盤整初期沒有降價壓力，加上如今預售屋也要同步實價登錄，對價格更加不能讓步，否則會影響後續的賣價以及已購客戶的交屋意願。但業者也坦承，確實已有建案私下贈送裝潢，或是數十萬元的家電購買金，嚴格來說等於變相的跌價。
