阿傑王子 wrote:
HI~大大謝謝您的分...(恕刪)
你的房子是幾坪的?
我之前有幫人規劃過
整間50坪,規劃4個套房+一個公共空間
還有分大小,小套房約6~7坪
大的將近10坪
還要看您房子原本的格局如何,
才有辦法規畫
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阿傑王子 wrote:
大大~真的很謝謝您喔...(恕刪)
“反制”房客拖欠房租最根本的方式就是”慎選房客”，好的房客不僅會準時繳房租，就算遇到繳不出房租時最後也會乖乖自動遷出~
不過，暨然要當房東，這就是風險，除了慎選房客外，還是可以是先有些預防及處理方式~
先說合法的觀念好了，”民法規定”房客欠繳房租達兩個月，房東才能趕房客。以合法程序來說，在房客欠繳房租時就該先行”催告”，積欠租金達兩個月時，房東仍先催告，催告不理後再行收房動作，收房也不能大辣辣把房客從房裡拉出來，法律程序要走”強制執行”，用公權力才能進屋趕人。
別被完全合法程序給嚇到了，這是遇到”土番仔”才可能發生的事，現在提供您一些防制措施：
降低風險層面：
1.選擇有穩定工作的房客，可請房客出示工作識別證明，必要時自行打電話去該公司求證。
2.若為兩人同住時，要求另一人為保證人。學生租屋可要求家長當保證人。
3.規劃時設定租金不要走低價方向，願意付較高租金的房客通常拖欠租金的機會較低。要得到較高租金不是不可能，重點在於套房的整體規劃。
4.房客如有意願租屋時，請房客出示正本身分證及第二證件，並將證件影印付於租賃契約中。連證件都不願出示的就要小心。
5.可考慮運用給予折扣方式預收未來多期租金來達到減低收租風險及成本的目的，例如預收三個月或半年給予95折或9折的優惠。
6.公司租客及外籍租客也是可考量的範圍，但最好前面說的預收制，外籍人士要注意最好有本國人擔保，不然出狀況時很難告。
7.押金及第一期租金一定要在房客入住前就要收齊，要商量少付押金的房客即表示手頭很緊，也表示未來積欠房租的風險會升高。
8.看起來不對盤的房客就不要租。
9.提供房客方便繳租的機制，除了轉帳匯款外，仿間有金流公司可以提供代收服務，讓房客可以拿帳單到便利超商去繳房租等，繳租方便對於忙碌的上班族很有利基點，也讓房客沒有欠租的藉口。
契約層面的防制措施：
1.租約的違約罰則要寫清楚，最好明白表示違約達一定程度後即有權終止契約，而終止契約後房東有權入屋收回租賃權。
2.將水電費(或管理費)綁進付租條件裡，電費不按時付清就視為未繳租金。
3.居住人口限制頂多兩人或一人，且僅限居住使用。
4.在契約理要載明：契約期滿或終止後，房客放棄遺留物的所有權，房東有權直接視為垃圾處理。民法規定，對於積欠房租而終止契約時，房東對遺留物有留置權。這裡要注意高價值物品，不要真的站為己有，會有爭議。
5.契約要載明不得轉租的規定。
6.房客入住前一定要簽契約，續約也要簽約，千萬不要變成”不定期租約”，不定期租約要趕房客會很麻煩。
7.除了租賃契約外，要制定住戶規約，並把住戶規約綁進契約裡，不僅可以保障好房客的權益，也可制衡奧房客。
8.可斟酌是否限制養寵物，但我個人試過反向策略，專租給養”特定寵物”的房客，反應相當好，租金也提升得不錯喔，因為一般房東都會限制養寵物，此舉相當有賣點，房客間也會有互動，但要注意鄰居的問題，寵物也要特別限制，房內設施的規劃也特別費心規劃。
對於惡意拖欠租金的房客可預設的防範措施：(有些方式在法律層面上會有爭議，但需要房客去提告且房東並不會有實質賠償的問題)
1.若門禁採電子式時，欠房租到一定期限，直接取銷進入權限，但要注意要先寄存證信函盡告知義務，並載明依契約約定終止租約。
2.若有裝設遠端電子電表時，可遠端遙控斷電，減低電費損失。前提要先終止租約。
3.前面兩點最好在該房客出門後為之，並已經終止租約了。
4.對於積欠租金達兩期以上的房客，應以”請走”及”收回房屋”為原則，千萬不要為了收租金而被越欠越多，非常不划算。積欠租金越久的房客，即表示越沒能力，其亦可累積越多負面情緒，萬一想不開……，此時損失就不只是房租了，切記，技巧性請出且不讓他再進屋才是上策。
5.盡量不要答應讓房客設戶籍，萬一該房客素行不良，法院文書及討債公司、警察都會找”戶籍地址”，雖然房東可以免除責任，契約終止後也可以申請遷出，但很麻煩。
規劃套房改建時，其重點在於獲，管理層面的問題也要規劃進去，客層越明確，如何方便管理，讓房客越便利且有家的感覺，這些都考慮到了，您就是贏家了！
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如影隨行 wrote:
說的很詳細.想請教關...(恕刪)
1.個人房客要報綜所稅的列舉扣除額：不一定要入戶籍，可以改採簽屬自用無營業事實的且結書即可申報。
入戶籍這件事，房客不見得一定要取得房東認可，房客只要租屋所在地的戶政事務所申請居住事實查核認定，經查核無誤後還是可以入籍在租屋處，但房東不必擔心，那是房客自己獨立戶的戶籍，房東亦不必配合房客辦入籍，只是以後房客退租時要注意是否遷出，可以在契約裡加註戶籍遷出才退押金的規定來要求推租房客自己去辦遷出。
2.公證的意義在於未來產生糾紛要上法院時，就不必經過”證明契約成立有效”的前期程序，簡單說就是走法律程序會變快，經公證過的契約遇到拖欠達兩期的房客可以直接申請強制執行。一經公證的租賃契約，對房東來說就一定跑不了”租賃所得稅”了，對於租金較高或租給公司行號的通常為了更保障就會去公證。對於房客來說，租期5年以上的租約要求公證會比較有保障，因為民法有所謂”買賣不破租賃原則”，租約若5年以上要經公證才適用。買賣不破租賃原則是指，租約還沒到期房東把房子賣了，接手的人必須承接租約協定直到期滿。
3.對於遇到不想租他的準房客，只要你沒收訂金，要拒絕是沒問題的，如果該準房客是事後表達要租的話，你可以說已經有人訂了，若是當面要拒絕，你可以說要問家人有沒有收別人的訂金再回覆，事後再回他已經收別人的訂金就好。
繳稅是國民應盡的義務，為免麻煩，建議房東可以先把稅務成本計算於房租內，羊毛出在羊身上嘛！
房客若去報稅或租約公證，房東的租賃所得稅都跑不了，所以還是誠實報稅比較實在，租賃所得稅申報時，房東可以列舉成本扣除後申報(要有單據，可列舉的項目有：房屋折舊、房屋修繕費、地價稅及房屋稅、產物保險費、房屋貸款利息)或直接以租金收入的1－43%(不必單據的成本費用)去申報，兩種方式自行試算後則一申報。
