達太安 wrote:
很詳細,但是少了公用...(恕刪)
不好意思,漏鉤了~"~
感謝補充^^
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內政部已經修法，從９９年以後在建物內增設1間以上廚房廁所，或是改動２間以上的房間隔間牆，都要送室內裝修審查，拿到許可才能變更。目前台北市抓最嚴，過淡水河之後比較鬆，新竹以南是無法地帶，請原po注意。
這是室內裝修審查許可的流程
要找建築師才能辦，一般室內設計師也是要拿去給建築師代辦。
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謙哥哥 wrote:
個人改建套房的經驗與您分享：
就設備及家具來說必須準備基本款項目:
浴室內:
洗臉盆、浴鏡、馬桶、電熱水器、冷熱水淋浴龍頭
房間內：
衣櫃、床架組(含床墊)、梳妝桌、液晶電視、單門小冰箱、冷氣、窗簾(遮光布)
出租加分可考慮項目：(可有效提高租金收益及吸引度)
公共區域：
門廳區裝修(水晶燈＋歐式風格)＋設置鞋櫃及信箱區＋公用冰溫熱飲水機＋公共區域攝影機、感應式門禁、曬衣場(若套房有晒衣空間則免)、機車停車區(最好室內,但要考慮是否空間足夠)、公用洗衣機＋脫水機＋烘衣機(可採投幣式)。
套房內：
門鎖使用電子門鎖(悠遊卡感應式)
把單門小冰箱升級為雙門小冰箱(有獨立冷凍庫的冰箱對房客來說相當加分)
增加電磁爐(為了安全性著想避免房客在房裡使用卡式瓦斯爐來煮東西)
裝潢重點放在主牆油漆跳色在輔以壁貼及局部層版，房內地板使用塑膠地磚(便宜又好看)，塑造房間主題性。
裝飾佈置不可少，適當在房內佈置可增加出租率(例如：床罩組、布偶、相框等)
若能有陽台最佳，陽台不必大容得下一台洗衣機及站的下一個人即可。陽台規劃對套房是很大的加分，如果空間不足則以凸窗規劃，讓房客好曬衣)
浴室有浴缸最吸引人，若空間因素可改採花灑式，在花灑區牆面貼馬賽克磚可營造主題性。
想增加房間的空間感，又可兼顧床組的舒適性，可使用單人加大的床組(4尺)，最好是床架式或掀床式，讓床底也成為房客收納空間。
熱水器健議使用儲熱式為佳。
能做到每房都有獨立洗衣機最優，這會很吸引良好衛生習慣的房客。
其他重點：
各房加裝獨立分電表，可集中於門廳區，亦可採用可遠端管控供電(可遠端開、斷電)及計算電度的電子電表。電費管控得宜，也可以是房東的收入之一。
配電對套房改建來說是很重要的，要考慮同時使用的用電安全及避免跳電。
房客的過濾及目標設定很重要，風險上的經驗女性房客優於男性房客，租金獲利上也是女性優於男性，只要佈置夠溫馨、貼心，女性租房通常比較不會手軟，拖欠房租的機率也比男性低。
最好能在房內加裝一氧化碳偵測設備，可防範於未然。
契約上能載明租房使用規則，特別是安全性及擾鄰的防範措施，例如禁用高耗電的電湯匙、瓦斯爐具及住戶規則等。
一開始就商量押金要遲付的房客就考慮不要收了，這類型的房客往後會拖欠房租的比例不低喔。
最後，要改建套房當房東，健議您要先考慮房客來源及設定租客性質，先把租金收入預設進來後即可反推改建成本及其投資效益。在滿租後亦可考慮將此產業售出，此時，銷售價格就不是以賣房子的角度去定位了，而是”投報率”了。
...(恕刪)
你這樣改哪來投報率可言
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不過,都還沒對套房定下租金,也沒實際成本結構,怎斷言沒投報率呢?是不是!!
這是個人自己改套的經驗,也有幫別人規劃的實際經驗~
經驗告訴我,必須要有市場區隔,個人在規劃上是先以預設站在房客租賃意願的角度來思考套房要怎麼讓租客滿意,如何讓來租屋的人眼睛為之一亮,如何能讓房客捨不得搬家,如何讓套房沒得比較.....等.
也許有人會質疑,這樣改下來租金要定的比一般來的高,有多少人會租得起?投報率哪來?
當然,當我是外行時也曾質疑,後來發現,真是多慮了~
首先,不必跟低價套房去競爭,不僅頭報低,房客流動率也高,
把套房定出主題,讓套房價值感提升,不衣樣的內容是很難比較價格的,更不必去擔心房客會租不起,因為只有願不願意付出的價值感,如同名牌包一樣,名牌不見得就是有錢人的專利,省吃儉用的上班族家裡可能有一堆收藏,看看高階手機好了,一堆學生買來炫耀....
定位清楚了,放心吧!不怕沒人來租的.
針對成本來說,是可以有節省及替代空間的,說破了,套房改建的"工班",不要去找作"住家"的"細工",除了安全考量的"電"以外,改建套房的重點在感覺,不在細工,光這樣的成本就可以節省不少,家具盡量也使用"規格品"的"活動家具",用佈置取代裝潢,有些佈置品只是招租時擺飾看的,房客要的話是用"買"的...
佈置是很重要的,房裡的氣氛全來自佈置,舉例來說吧!擺一隻拉拉熊在床上,加上拉拉熊的床單,門口放上一雙拉拉熊頭的拖鞋,10個女孩子有8個都瘋狂了,不會再計較租金了~
針對設備層面,如果能有獨立使用的洗衣機對房客來說不僅兼顧衛生及洗衣便利,一台套房用的洗衣機約7kg左右的$7000有找,但卻可以每個月多500的租金,一年出頭就會本了;一台電磁爐,小型的1000元有找,卻可以讓房客覺得房東很貼心...簡單舉以上例子,說太多就沒得混了^^
柳大 wrote:
你這樣改哪來投報率可...(恕刪)
