光是我去年貸到到現在已經調漲大概 0.5% 了...
講白一點, 銀行房貸要調漲時還有機會可以凹,
政府貸款要調漲時你要跟誰凹去?
又不能不貸... 除非你有本事拿出夠多的現金付頭款, 貸款金額夠少, 光銀行就可以幫你作完了...
最近幾年因為政策性房貸的利多,
加上新族群的心態及能力都不會乖乖死繳房貸廿年的,
要嘛就是拼一下幾年內還清,
要嘛就是以房養房, 一路槓桿換屋.
所以都流行 "指數型房貸", 以及承作高成數房貸.
計算方式就是有個基準點利率, 參考多少多少家行庫的XXXX定儲利率平均加碼多少多少%
就是現在市面上標榜低利房貸 1.xx% 起.
其實不過是首年給你好吃加碼少一點, 第二年加碼多一點, 第三年之後加碼再多一點...
而該銀行選用的參考行庫基準利率就很重要了.
一般來講, 公營行庫或老字號行庫參考的也多半是公營省營行庫,
好處是這些行庫的利率以長期來講相對穩定.
如果連這些行庫利率都震盪的話表示社會經濟也有問題了...
但是加碼後也往往會比較高一點點.
民營行庫比較喜歡選用同為民銀行庫,
優點是他們勇於提供低%的利率給你, 但是一旦調起來就可能會震盪比較大.
而承作高成數的, 從普通的70%已經不稀奇了,
80%, 90%, 100% 純銀貸都有人作.
甚至還有標榜 110% 說什麼 "連裝潢費都貸給你".
其實過度擴張信用是很危險的...
尤其買房子, 你會很容易想說 "反正每多貸個十萬, 了不起每個月多繳個500塊罷了, 每天少喝罐飲料就有了".
如果再選用 "頭幾年寬限期" 的方式, 亦即頭幾年只繳利息, 不繳本金
(很多仲介賣房子算每月貸款金額都用寬限期間利息算給你看)
其實這利息根本就是白送銀行的, 你寬限幾年就表示你後面實際要付完全部貸款的年數縮減幾年.
寬限三年, 白繳三年利息, 圖的是什麼? 要努力累積資金日後提早還清呀!
因為寬限三年之後, 等於你要用剩下的十七年還完全部的錢.
跟本利每月均攤的金額比一比, 粗估每月要多出 15% 的金額呢. 自己算一算, 嚇鼠輪喲.
我常開玩笑說, 房貸是最大張的現金卡.
最近又吹起復古風, 開始有銀行提供 "一利到底" 的固定加碼%的方案,
廿年通通固定加碼多少, 可以自己衡量一下您計劃中的還款狀況.
如果您有把握要在十年內還完的話, 不妨考量指數型;
如果您規劃餘錢夠多可以存在銀行當本, 還款能利又好, 還可以考量所謂的抵利型, 循環型等等...
如果您是收入穩定沒有高峰分紅之類的死薪水, 也不想短期還完的話, 那就看看一利到底吧...
還有, 今天又跟同事討論到一般房貸族存了一年加上年終頂多累積個 20, 30 萬, 要不要拿去還本金?
可以這樣想, 即使區區 20, 30 萬也是錢, 本金能還就盡量還.
反過來說, 提早還掉 20 萬, 每個月頂多少繳 1000 塊, 每年多存一萬二.
可是這 20 萬拿來敗家, 旅遊起碼心情爽一點之後搞不好還有剩...
唉... 房貸是最大張的現金卡...
