terrybog wrote:
只要有人買，貸款的部(恕刪)
如同前文所述
房價高漲主因地價漲與利息低
營建成本只是次次因一樣
我不是唸商的
不太懂正式名詞怎麼說
大意如下
一件物品成本100萬
我只有20萬，跟銀行貸款80買下
賣出120萬
期間利息支出1萬
那銷貨毛利率是
120-100/100=20%
實際上我的獲利率是
20-1/20=95%
但如同很多上市電子公司毛三毛四
一年賺進一個資本額一樣
跟銀行借錢，發行債卷來賺錢
這是財務槓桿，跟毛利率沒關係吧
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衣冠勤瘦陶仁燕 wrote:
如同前文所述
房價高漲主因地價漲與利息低
營建成本只是次次因一樣
我不是唸商的
不太懂正式名詞怎麼說
大意如下
一件物品成本100萬
我只有20萬，跟銀行貸款80買下
賣出120萬
期間利息支出1萬
那銷貨毛利率是
120-100/100=20%
實際上我的獲利率是
20-1/20=95%
但如同很多上市電子公司毛三毛四
一年賺進一個資本額一樣
跟銀行借錢，發行債卷來賺錢
這是財務槓桿，跟毛利率沒關係吧
您說的財務槓桿其實是銷售周轉率/倍數的概念,因為每期都有銷售(且為正毛利),一年下來有12期,整個營業額/股本可能高達5倍(次)甚至10倍(次),雖然每期毛利率低(假設5%),但是周轉率/倍數達5或10,總毛利率達25%/50%,所以EPS賺超10元,超過一個股本.
營建案的管銷比例其實很低,主要還是土地與土木營造成本,這些算是銷貨成本(或製造成本),管銷費用佔比相對低很多.
通常,稅前利潤=銷貨收入-銷貨成本-營業費用(管銷研費用)+營業外收入-營業外支出,因此,只要拉升收入,或降低成本與費用支出,利潤就增加.
建築公司合建案無土地成本,但地主可按談好的比例分配建造好的樓層坪數,所以建商的銷貨成本會比營造成本高出一倍(或按雙方等比例算),所以建商的銷貨(售屋)成本是營造成本的兩倍,但建商若未完銷,就有存貨(餘屋)的累積,影響建案利潤,此時,也許我們可以買餘屋(新成屋),應該可以有較預售屋低的價格(此時都是被挑剩的餘屋,照理也應該較便宜),但,也許房地產正在多頭上漲階段,新成屋可能比預售屋的價格更高.
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