[尋人]現階段不降價不買屋者請進 (第15頁)

關於房價為什麼應該透明化，建議可以參考老年分析師的文章

http://jamesbond2008msn.spaces.live.com/default.aspx

簡單來說，就是房價具有向下僵固性，本來就易漲難跌。如果價格不透明，更容易使交易價格不斷提高，而無法下跌以反映市場上真實的供需狀況。

在這裡摘錄如下：

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1. 房價難以評定，實務上最常以鄰近的同類型房屋的成交價為參考，且會有定錨(Anchor) 效果。這也是建商常用的推價手法，例如最近才在三重市蓋的一棟指標性的高樓住宅，突出於當地老舊社區的房型，強調可以欣賞河景，試著以破壞當地行情的高價(例如50-60萬一坪)來賣，只要有成交案例，很快就可以推升附近其他老舊房子的價格。同理，豪宅雖然號稱 target 特定少數族群，卻也確實帶動鄰近的一般住宅的房屋的比價效果，再一波波向外圍來擴散，等到 100 萬一坪被民眾的心理視為很高但「常見」的價格時，就再拉升豪宅跳到一坪300萬，炒作風水龍脈、歷史文化價值，若能有成交，一方面會再帶動其他豪宅的比價效果隨後再次一波波擴散出去，一方面甚至就能從七星山沿著中山北路到總統府一整條線，通通以被當作龍脈寶地來對待，這是叫推銷話術、還是炒作，就看你站的角度在哪邊。當然炒作的起來也要有背景條件，房地產在現行環境與制度下，確有被炒作哄抬的條件，我們往下來談。

2. 房屋的交易相對於總存量而言，流通率低，卻有比價效應，mark to the market，也就是以少數成交案決定整體的房價。台灣的房屋成交量，每年約在20萬戶到50萬戶中間，後者為上波房市熱潮的高點的紀錄，這與現有居住的房屋750萬戶相比，數字非常小，但成交的價格就決定了其他房屋未來的交易價格。也就是說，投資炒作的資金可以有相當大的槓桿效果，讓炒作者或大規模土地建案投資佈局者能夠以小餌來養大魚，以部分成交案例的示範性效果，來帶動周邊房市的行情。再若以小範圍的區隔市場來看，我們可以觀察到鄰近的住家若有新成交價，一般也就成為後續的參考價格，而且這個價格有易漲難跌的特性，原因如下所述。

3. 房屋擁有者在當地生活的感情因素、房屋的搬遷成本，會讓現有自住者傾向不隨便搬家，不輕易賣房子，只要在沒有迫切的債務償還壓力下，要賣，通常也就要等個好價錢再賣，以附近同類型房屋，最近成交價的高點為售價的參考點。因此房價有易漲難跌的特性。

4. 房屋為耐久性消費財，耐用年限高達數十年，不同於一般消耗性消費品有保存期限的問題，例如蔬菜沒賣完過兩天就會沒人要，因此價格最能反映「當時」的供需情況。相對的，房價低時，自住者、或沒有迫切還債壓力的投資者都能夠忍住不賣出，這使得價格下跌有支撐，形成了向下調整的僵固性。
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8. 交易資訊不透明，房價成交資料只有房屋仲介業者蒐集較完整，卻被當作商業機密，在房仲業者支持下，不對稱的資訊給房屋賣方帶來主導價格的優勢，而能輕易哄抬房價。就單一交易而言，這點傷害的是買方，就整體房市而言，被推升的房價趨勢，傷害的則是所有自住型的房屋需求者，社會為此付出的隱性通貨膨脹的成本之大不再贅述。至今政府只有鼓勵、但無決心建立法規制度，將交易的資料透明化，是這項問題的根源。從另個角度看，房仲業者的收入是以成交價的某個百分比(原則上是 5%) 來計算，成交之後，個案的成交價只能口耳相傳，業務員為了拉高業績獎金、炒熱行情，自然會傾向高報附近的成交價，誇稱多少人急著來搶購，給買方一種必須追價成交的壓力，資訊不對稱下，形成經濟學理所謂的價格獨占力，也就是賣方有較大的價格主導權，自然對房價產生推波助瀾的效果，而這點也是房市在自由交易底下無法達到經濟效率的原因之一。
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