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llinsh wrote:
投資跟投機的temp...(恕刪)
談到房屋倒掉了，我倒有另一個觀念可以分享~
簡單講：30年的中古大樓千萬別碰，潛在風險極高~
那就是真的千萬千萬別買超過20年的RC大樓，也別買超過30年屋齡的SRC，或是別買屋齡接近的房子，會越來越南脫手(不可能住一輩子，總有一天要搬的)~
舉例來說，如果附近的土地最近用400萬/坪成交，如果這個情況換成大樓時，就算是同個地段...唉...那就很慘了...如果是30坪的20層老大樓，若每坪還敢賣50萬，甚至更貴60萬，那真的會很慘的~因為，他的土地持分只有1.5坪(粗略地以30坪/20戶來算)，土地價值只有600萬(1.5坪X400萬/坪)，我看不出來有哪個建商願意"免費"幫你蓋房子?頂多換到6坪(6坪X100萬/坪=600萬)大的套房而已~附近土地高達400萬/坪的新成屋，行情至少要100萬/坪
由於，根本沒人會願意越換越小，所以這類大樓的都更簡直是不可能進行~就算政府有用容積率獎勵加碼，也很難推動~因為，落差太大~
道理很簡單，因為台灣處於地震帶上，就算是SCR結構壽命也只有50年，而RC結構的壽命更
只有30年，雖然到了30或50年不一定馬上就會倒，但是下次再來個大地震時，你就上新聞
了~又加上，早期建築法規比較寬鬆，結構強度更是不足~
...
因此，電梯大樓總有一天也必須拆掉重建，但問題來了，拆掉重建後，每個屋主手上的不
動產只剩土地值錢，而建築物還必須額外花錢拆掉~但大家都很清楚知道，大樓戶的土地持
分其實特別少，根本沒有籌碼談改建~
舉例來說，如果老公寓附近的土地最近用400萬/坪成交，而30坪的4層樓老公寓若賣每坪50
萬，總價1500萬，而土地持分約有7.5坪，因此只要該老公寓的土地能夠被還原並整合成大
面積素地，他的土地價值肯定不只400萬/坪(土地價格都是屢創新高的)，也就是說他的土地至少值3000萬(400X7.5)~
而附近的新建案每坪100萬時，建商當然願意好像免費幫你蓋個也是30坪的新房子阿~又加
上，政府提供都更的容積率獎勵，建商可以蓋更多房子，而真正獲利~
換言之，如果你買或打算買的老公寓，在還原成大面積素地後，其土地價值根本不足以向
建商"買"或是用土地換新成屋時，這個老公寓的價錢被高估了~
如果這個情況換成大樓時，就算是同個地段...唉...那就很慘了...如果是30坪的20層老大
樓，若每坪還敢賣50萬，甚至更貴60萬，那真的會很慘的~因為，他的土地持分只有1.5坪
，土地價值只有600萬(1.5坪X400萬/坪)，我看不出來有哪個建商願意"免費"幫你蓋房子?
頂多換到6坪(6坪X100萬/坪)大的套房而已~
從這個角度來看，老公寓變成新大樓，看似賺到，其實它是犧牲掉原本很值錢的土地去換
會折舊的建築物，而建商卻不需花錢買土地，就有錢可以賺，所以建商才是真正賺到的人~
當然，如果沒有利益，建商是連老公寓都沒興趣幫忙改建的~
到了必須拆除重建時，你會赫然發現，都更的代價居然如此高，高到很多人根本沒辦法同
意改建，但屋況又太糟，根本賣不掉，只好一直撐下去~有點錢的人就會搬走，剩下的不是
太窮，就是租屋客，導致大樓管理品質更低落，房價只會相對更低~
現在許多老公寓居然可以賣到比新蓋好的大樓還貴，道理在於，就算建築物本身沒價值，
但它的土地持分高，而土地非常值錢~
我是早在掀起都更投資熱潮前，我就已經察覺到許多台北市老公寓的潛在報酬非常高，因為跟他周邊不斷創新高的素地價格相比，老公寓的土地價值在都更熱潮是嚴重低估的
只可惜，這種機會只有在台北市，而且是大安信義這種市中心才有可能真的實現都更，而不會只是夢而已
也很可惜，我當時手上沒什麼錢，知道也買不起，只能嘆氣而已~
現在，我發現很多老公寓的土地持份的單價居然比周邊素地還貴~
這告訴我們什麼?部分地區的老公寓已經超漲，要小心回馬槍
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文章編號：27038312
買房就是投資, 租房才是消費.
這個觀念非常重要,就算買房是為自住也一樣,一但持有了房屋這種"資"產,就具備了投"資"人的身分,
享受擁有資產的利潤(幾十年前的無殼蝸牛買了房子,現在可不會賤價出售),
當然也同時面對擁有資產的風險(貸款壓力,房價下跌風險).
這也就是為什麼消費者物價指數有包含租金價格,卻沒有包含房價.
將買房這種投資行為分為自住, 投機, 投資,
主要的差別在於持有房屋這種資產的時間長短. 自住最長, 投機最短.
這跟股市投資人分為當沖, 短線, 波段, 長線是一樣的.
不過既然是投資,就要談報酬率,不論是玩短線,中線或長線都得談報酬率.
投資報酬來自兩個方面,一是價差獲利,二是孳息獲利.
以房市來說價差就是房價差,孳息就是租金獲利(自住型投資人想成自己買房子租給自己賺取租金).
股市的價差是股價買賣價差,孳息是現金股利.
保守穩健投資人在選擇投資標的時看的是孳息獲利,而非價差獲利.
一來資產能產出的現金波動很小,但資產價格的波動卻可能很大.
以房市來說,房租的波動就遠小於房價.波動大當然不符合穩這個字.
更重要的是長期來看資產的價格會回歸本身的內在價值.
所謂內在價值就是該資產壽命中所能產生的現金經過折價後的現價.
也就是說長期來看資產的價格會與該資產的孳息(產生現金)能力相關.
資產的價格往往與內在價值不同,一來是內在價值極難估計,
此外短期價格也受到環境影響極大,如資金多寡,投資人信心等.
這也為什麼有人是投資贏家,有人是輸家. 差別在於對未來的判斷而已.
以此來定義資產泡沫,就是指資產的價格"遠高"過內在價值.
反過來說有泡沫就有緊縮,也就是資產的價格"遠低"於內在價值.
個人認為資產出現過度泡沫或殺盤更是因為投資人被價格損益迷惑,
出於動物本能的追高殺低所產生的結果.資金充沛等都只是客觀環境罷了,而不是主因.
這歷史上有太多例子,就算資金充沛,那種價格也是高的離譜.
此外長期來看,資產價格還受到資產風險, 投資長期報酬, 社會偏好等影響.
以房市來看,由於華人愛房產,覺得有房才有安全感,男人有房子才可靠才能嫁.
這種偏好致使所以房價長期高過內在價值,也就是說長期來看房屋的租金殖利率低於其他資產.
以價格來看,"長期""平均"房價是成長的,每年成長率為3-4%.
這個數字與長期通貨膨脹,長期人口成長率與長期GDP成長率有關.
姑且假設台灣未來的長期通貨膨脹等數值都與三四十年前相同,
房價漲幅只要超過這個值,未來必定回跌,反之未來必定補漲.
樓主說"房價是有錢人決定,房租由窮人決定". 這句話沒錯,不過有錢人最在意的就是投資報酬率.
當房價高時,房屋跌價風險高且房租殖利率低,只要出現更好的標的,
消息靈通的有錢人會立刻將錢由房市抽走,房市就會崩盤.
並不存在有錢人的錢太多,拿錢隨便買資產,完全不在意報酬率這檔子事.
實際上就是因為在意報酬率才會變成有錢人.
此外自住沒差是個錯誤的觀念,只要買房就是投資人,就必須在意投資報酬率.
自住沒差等於是在說"只要持有房屋這種資產的時間夠久,必定有好的報酬率",
與股票買進並長期持有算同一句話.
這句話是真的,前提是你能活的夠久經歷好幾輪循環,且都用閒錢投資才可以.
只可惜一般人都無法活那麼久.
以歐美房產週期18年來看,假如買在高點,需要十五六年才出現正的報酬率, 蘇武北海牧羊也不過19年.
這樣的報酬率還不如把錢放定存,實在是差勁透頂. 說沒差純粹是自我安慰.
更何況這是"平均"房價上漲而不是"全部"房價上漲. 很多房屋是跌價的.所以買屋必須慎選物件.
這與股市長期來看平均是上漲但有股票下市沒什麼差別.
長期來看現在房價確實偏高,房租殖利率偏低,投資房市獲利唯一的依靠就是有人花更高的價錢買下,
也就是在玩誰是最後一隻白老鼠的遊戲.遊戲什麼時候會結束很難預測.
不過歷史證明, 最後一隻白老鼠通常是傻傻覺得自住沒差的散戶投資人.
他們在泡沫時期看到精明有錢人買房大賺,覺得有為者亦若是,自己總不會那麼倒楣,
終有一天時來運轉, 反正自住沒差.....於是......
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yunyunhome wrote:
談到房屋倒掉了，我倒有另一個觀念可以分享~
簡單講：30年的中古大樓千萬別碰，潛在風險極高~
那就是真的千萬千萬別買超過20年的RC大樓，也別買超過30年屋齡的SRC，或是別買屋齡接近的房子，會越來越南脫手(不可能住一輩子，總有一天要搬的)~
舉例來說，如果附近的土地最近用400萬/坪成交，如果這個情況換成大樓時，就算是同個地段...唉...那就很慘了...如果是30坪的20層老大樓，若每坪還敢賣50萬，甚至更貴60萬，那真的會很慘的~因為，他的土地持分只有1.5坪(粗略地以30坪/20戶來算)，土地價值只有600萬(1.5坪X400萬/坪)，我看不出來有哪個建商願意"免費"幫你蓋房子?頂多換到6坪(6坪X100萬/坪=600萬)大的套房而已~附近土地高達400萬/坪的新成屋，行情至少要100萬/坪
由於，根本沒人會願意越換越小，所以這類大樓的都更簡直是不可能進行~就算政府有用容積率獎勵加碼，也很難推動~因為，落差太大~
你這說法有很多漏洞，不過我沒老兄這等耐心長篇打字，所以就不提了。
只能說，不動產方方面面上的＂棉角＂不少，並不是全然如學院派那般的＂理論上＂。
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piccololin wrote:
或許這裡面真的有一些暗盤是我們這些路人甲無法從理論上得知的吧
提供給開版大大參考
其實不用什麼暗盤，只要地點夠好、條件具備且住戶有共識者，以合法方式無須暗盤，老大樓一樣有巨大的都更利益。
老舊大樓大多無須考量法容。此時幾點衡量為：舊有容積、建蔽率、容獎計算、新建案的公設比等等。
去年幫朋友評估台北市某精華區地點極佳的老大樓，目前市價約30~40億，完全依法進行都更後，營建費用約15億~20億，總成本約50~60億。都更後新大樓的總市值約100~110億。
並不是只有公寓才有利基進行都更，精華地點的老大樓一樣有巨大的都更利基。對都更有興趣者，宜多加研究法條與操作實務，我記得版上應有熟悉都更的高手。
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