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文章編號：34049156
話說,想搬到南港,除了未來性,也是因為南港有一家很好的雙語小學,叫做南港國小,小孩有良好的教育,一切都值得.
今天去做自住客調查環境,坐文湖線一站到東湖站,在旁邊就有誠品書局與頂好,不過這個誠品太小,到第二站湖洲站,可以到達康寧醫院,還算方便,本來還在想,如果要住南港醫院會是個問題,可是就不知道南港有沒有好的牙醫? 開車去這些地方也非常近.
經貿特區內(三重路以東),幾乎各住宅社區走到捷運站都不到六分鐘,從軟體園區站走路到展覽館站約10分鐘.
發覺康寧醫院那邊的建案社區環境很不錯,空氣很好. 富邦的案子看起來不錯.
經人介紹,重陽路上有家有名的牛肉麵店,去試了牛雜麵,還真不錯,說是鄭州路知名牛肉麵店搬過來的..
今天被找去看了長虹菁英....
已開始接受預訂,但是資料仍然很少,基地約兩百坪,公設33%,還有雨遮未算,一層四戶,只有一個電梯,機器式停車位,唯一較大的是11樓的45坪,全凍花崗岩外牆,一樓是銷售店面. 左右兩邊都可能被建案近距離包圍,又是機器式停車位,四戶一電梯,因為這三點,就不會被我列入選擇了. 估計11樓每坪大概要到80~90萬一坪吧.
我認為代表公設比的電梯真的很重要,小建案們比比電梯公設與室內吃坪吧.
電梯:
謙御,兩戶兩電梯兩梯廳.
御頂,兩戶一電梯.
長虹菁英,四戶一電梯.
室內空間:
御頂最優
謙御第二
菁英最後
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文章編號：34051484
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文章編號：34052430
李東 wrote:
所以~~長虹菁英是否...(恕刪)
整個南港房地產交易,明顯最近又開始活絡起來了,所以長虹決定開賣吧.....
李大真會開玩笑,因為自認為地段更接近捷運站,您不曉得台灣建商是越大越建,這些大建商不是看給多少來訂價格的. 這樣條件的建案,我寧願選遠一點的,差不了幾分鐘.
接待說,估計訂價應該會在90~100左右,成交猜測大概想在八十以上,他們說謙御成交應該在78. 不過現在不能議價,只能付預約金排順位....很無聊的招. 我不是投資客,不買預售屋的,眼見為憑.
不是吹捧謙御,謙御公設也不低,但是兩個公設比都抓33%,一樣都是十一樓建的小建案,我們用兩個建案來分析"建"商抓公設.
長虹菁英:
基地約兩百坪
是一層四戶,兩戶25坪加兩戶36坪,就是兩百坪基地每層蓋兩戶61坪.
一個電梯
機器停車位,似乎沒機車位
很小的大廳,但是有個小交誼廳與小健身房.
謙御:
基地約四百坪
是一層兩戶,各58坪
兩個電梯
送兩個機車位,此外B1到B3平面停車,還有訪客停車位
有較大的大廳,較大的花園.
以此數據各人去想吧,每個建案,公設比都是"建"商自己算自己抓,然後簡單請代書來簽字証明,其實,公設眉眉角角,一般人永遠算不清,"建"商心裡最清楚,這些都是良心錢,這是我自己的學習與認為. 我們只能多看屋,用直覺來判斷空間的標準.
菁英計劃整棟外牆花崗岩,知名上市建商,通常只會把外表弄的漂漂亮的,裡面就另一回事了. 我會買的,一定都是外表好看,裡面一定也要好,價錢反而是另一回事,因為它們的價錢不會比大建商高.
台灣"建"商為多數.
以大型建案來說,元利世紀匯有很多的公設,大廳樓高七米以上,公設比記得是30%. 去看類似戶數的大建案,很少公共空間會比元利世紀匯給的多,元利室內空間也比較充實. 並不是元利這家"建"商有良心,而是相對之下,它已經算是不錯,不用說大台北,就說南港就夠了,自認為目前最好的選擇應該就是它了,可惜離捷運站要10分鐘以上. 所以元利的名聲還不錯.
唉.
此外,梯廳天花板與牆壁的用材,是否用大理石,花崗石,或是石英磚,就知道建商是省錢在"建",還是用心在建,看起來比較美的一定是用較貴的材料,看起來聳的,通常是用便宜材料,更多的只是簡單的油漆. 最後就是施工的質感,水平,垂直,平整,等等....
許多上市公司都會先便宜賣叫投資客來掃貨,炒高房價,投資客因此很賺,把投資客越養越大,也越來越多,建商也越做越大,變成相輔相成的共同體. 真材實料與否,是否符合性價比,就差很多了.
突然隨便無聊的講起來,這些都是我主觀的意見啦.
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文章編號：34056593
luka1027 wrote:
整個南港房地產交易,明顯最近又開始活絡起來了,所以長虹決定開賣吧.....
南港房市活絡?這和我在市場聽到的仲介心聲似乎有點不太一樣
南港成交量比較高就那幾間店頭而巳，看他們交易量也沒有明顯回升
一月份跌至谷底，想帶看還沒有客戶願意出來
二月份帶看量有提升許多，但也只有之前的六、七成
至於成交量，似乎更沒有L兄來得那麼樂觀
南港重陽、站前、經貿這三塊區域
重陽重劃區因為三房物件可售件數少
物以稀為貴，目前賣方開價高高等待有緣人斡旋洽談
可惜經過整整一年，成交均價從四字頭到五字頭
新社區要成交五字頭，連舊社區條件不優的物件也想跟人成交五字頭
除非社區條件相對不錯，不然現在要買方追價不容易，甚至會開始遲疑!
經貿段物件成交量更少，但委售量卻有增加趨勢
如果不是早期以四字頭成本購入的物件，以目前續漲的情況之下
想要有一定的獲利困難度巳高!
站前區塊，普遍以都更案為主，幾宗都更案持續進行中
加上附近幾個大型推案及工程，有機會成為下一波南港助力!
至於長虹是不是因為市場活絡而推案，這倒也未必
畢竟我們不是建商，永遠也猜不透他們的想法
長虹目前主力應該是放在內湖與林口
菁英這種10E規模是否能順利完銷應該也不是重點!!
不過看了L兄的PO文，打廣告還滿明顯的唷!
不管怎樣，還是歡迎一起來南港當鄰居~
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文章編號：34057351
倫大 wrote:
南港房市活絡?這和我...(恕刪)
噫,倫大應該是住重陽重劃區的華固吧? 經貿區,倫大看得上的,應該都還沒蓋好.
之前,每個月都到南港打聽房市,前陣子真的是交易完全凍住,但這個月來,逐漸聽到甲子園,元利等開始有成交,價格還在往上拉. 長虹之前因為市場冷不願意開賣,本來聽說要等329才要來試賣,結果現在就開始動了,所以似乎比較活絡了起來,至少比前陣子好許多吧..... 有之前的六七成已不錯了,我還以為現在的熱絡只有之前的四五成而已,本來以為會冷一整年.
重陽重劃區五字頭還好啊,那邊環境不錯,我覺得價格合理,只是欠缺捷運,中間那座華固認養的,能維持公園就很棒了,但是變成小學也很實用. 永和的新案,區域不錯的,現在都要60左右.
經貿區,怎麼倫大不認為七十到八十是合理價嘛? 有點聽不懂,您認為後來成交只要五字頭以上不能獲利? 中信託都已逐漸成型,成型後,相信台肥購物中心馬上會跟上,到時就不一樣了.
倫大對市場變動掌握的不錯.
打什麼廣告,我個人覺得不錯的,就會推崇啊,這篇樓就是要參考與廣納意見,樓都已開了一陣子了,每個人都有自己的想法,自己去看最重要,我有講不對的,也非常歡迎各方專家糾正不是之處.
謝謝歡迎,送個花圈掛我脖子吧.
最好奇的是天匯與那塊角地鷹架拆掉後會怎樣....應該今年就能看到.
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文章編號：34058098
先說南港好了，南港最熱的區域在經貿及園區街，大大說的幾個案子大概都看過，最近看的就是菁英，格局還ok，位置不錯，離捷運站近且又不是第一排被高架攔腰砍，但是機械停車位真是一個orz的事，且景觀竟然是賞對面無雙的庭園...唉，側面了解要成交8以上，小案子未來維護是一個大問題，算一算就知道，未來每坪一百，收到的管理費大概也只有10出頭萬，很難管出水準。園區街附近的案子主要是都更，因此...大家都知道會有一定比例地主，這部分就比較見人見智，我個人在中正區遇過不好的經驗，所以對於比例高的社區心理有點怕怕的；不巧，當天去看甲XX時看到地主戶罵仲介帶看...吼，當場真是不知怎麼說，所以，真的有點怕怕。
至於南港中信總部當然會搬進去，至於商場旅館，除了寒舍外，商場倒是沒聽到風聲，提醒大家一下，國內百貨就那麼幾家數得出來，目前開發中的還有松山火車站、南港火車站、再加上南港一大堆地要蓋商場，現在進去信義區的那幾家會不會再來開？以我開發過台北兩個大案招商的經驗...真的很辛苦，當初我也評估過南港火車站，不敢標的原因就是招商真的沒把握。倒是旅館部分不用擔心，一定有人會做，但對住戶而言，商場才是構建生活機能的源頭(美麗華建立大直生活圈就是一個好例子)。
內湖五期也不像大大講的那麼沒前景，五期最近很平靜，是滿好入場的時機，目前因為建案坪數大，總價高，成交處於急凍狀態，主要的買家多是附近的媒體工作者。五期的優點是離市中心機場近，最大的缺點就是沒有捷運。但是目前五期幾個開發已經默默進行中，包括華固V park商辦今年底完工銷售，太子辦公室也開始蓋了，另外，還有一塊低調在蓋的商場正是昇恆昌蓋的免稅商場，因此，明後年再看看五期，大家可能會發現有不一樣的現象。
以上觀察，提供大家參考...沒有不能買的案子，只有不能買的價格，所以如果價格已經反應完未來，那風險就會充分展露，幾年的心得，跟大家分享，祝大家賞屋購屋愉快。
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