rsc1234 wrote:
我就問他 160P的地 可以蓋225%
你們有16戶分 結果平均一個人只能分到22.5P 扣掉公設只剩下套房...
這算法是錯的。
不懂的事，請不要隨便教人，免得當事人日後因此而利益受損，前來找你理論。
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建商土地面積持有:450坪 (含甲地主範圍)
甲地主面積持有:20坪
分配比率:2/45
土地性質:商三
法定容積率:560%
建蔽率:不清楚(因為建商要蓋20F以上,所以建蔽率無法預估,除非建商獲得的容積獎勵和轉移很厲害)
計畫20層樓以上 (當然要其他地主和甲地主應勻同意才可能有完整的墎廊可以蓋超過20F)
容積獎勵,都更獎勵,容積轉移,公設比皆不告知(所以先忽略不記)
此甲地主應分回多少房屋坪數(主建物+附屬建物),公共設施坪數,以及土地持份坪數呢??正解為何呢??
另外:
1.
土地持份再都市更新後,建商持有比例將最大化,其他地主將被稀釋土地坪數,請問在合建契約內土地持份要注意哪些??要小心哪些不合理的比例分配條目??
假設:
土地面積450坪,商三,甲持有20坪土地,再蓋上20F後,甲應分回多少土地持份呢??
2.
公設比20~40%這範圍依據為何,怎麼選用哪個的??對這這數據蠻懷疑的,因為建商都不會告知該都更按實際公設面積??數值越大或越小帶來的影響??
3.
若乙方給予的房屋權狀內狀是0公設算不算違法??會不會遇到造成甲方之後要強迫花錢買公設造成的損失!法規不是有訂定每個房屋戶主皆要有公共設施權狀!
4.
公設有分大公+小公,那小公也算在附屬建物嗎??地下層停車位和機電設備算是公設還是附屬建物??
最新現行法規中這是如何區別的??
5.
現行法規中主建築權狀和公共設施權狀和停車位權狀是分開的嗎??一式三份對嗎??
6.
遽聞依法集合住宅每戶都要認領每坪幾%的公設,法規不是有訂定每個房屋業主皆要有公共設施,但是業主認購越多到底是好是壞呢??
7.若協議合建私契內容沒寫明該建案公設比,以及甲地主的公設坪數,僅寫出主建物+附屬建物坪數,該不會遇到不良建商會在後續強制用捕收條款要甲地主用重建後的買賣售屋銷售價去買公設??
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20坪土地, 可以蓋20 * 5.6 = 112坪.
先確定你們20坪的土地要賣, 還是要保留, 不管都更怎麼做,
這20坪是你們可以保留的, 除非你們要完全賣斷,
不過合建以後, 你們也不能單獨處份這20坪土地,
而450坪的土地共同持有人可以優先承購你們的20坪土地.
個人理想的容積率分配
112坪的造價假設是20萬,
112 * 20 = 2240萬
112坪的市價 or 公告地價是60萬(最大的爭議點)
2240萬 / 60萬 = 37.33坪
也就是說, 在你們家零出資的情況下, 可得的坪數是
112 - 37.33 = 74.67坪
至於公設比均和以上無關, 是房屋設計的問題,
不過個人的理想算法不一定合用,
因為目前看到的建商都不是這麼算的,
比較多的是6:4, 也就是建商取得4成, 而你們自己取得6成,
112坪 * 60% = 67.2坪.
其他問題留給更專業的人回覆吧!
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20*5.6*1.3*1.65=240.24 (房屋總權狀含公設含都更獎勵,不含其他獎勵和車位和容積轉移等等..)
這樣會不會太明白了...1.65這值有待商確..我也不知道為何不是1.7或1.8..偏偏建商都只願意用1.6或1.65!
恩~落差蠻大的...跟建商怎麼分要再談,或者建商很善心的只要賺國有土地/容積轉移/其他獎勵,那就不用再跟地主分了,而且若地主有主場優勢還會於私約上回饋部分獎勵或者談好其他條件,但目前有哪一家建商專門做口碑的,請報牌一下!
也有地主具有主場優勢,但在市場上遇到的建商和肩客始終是生吃活剝的屢見不鮮!
也有地主不具主場優勢,卻要求建商比照主場優勢地主辦理,搞不清狀況的!
就我所知建商若有本事加上土地超過600坪以上,以商三來講所有XX獎勵和容積轉移都拿到滿的話最高一坪土地應該可以換取到是14XX%容積獎勵!也難怪市場上登記了一堆建商甘願冒著投資風險再爭食這塊大餅!
20*5.6*2.5*1.65=323.4
倒是要小心建商提供的契約阿...坪數/補收/綁約等等細目..要專業的出來講解了..
有一些都更秘辛很多地主都栽在契約上,因為包含我很多人看了也不懂!
以上若有錯誤請指正!
土地持份疑問在,都更後地主原本的20坪不是會被稀釋嗎??這是必然的,還是有選擇性的呢??
權利變換用都更後的總價金扣除建商建築成本的方式計算每戶分配比例,這會比直接與建商用土地坪數談好XX分配的糟糕嗎??
假設都更前一坪房價買賣銷售價60萬,都更後一坪房價買賣銷售價100萬以上,扣除掉建商的人事開銷與建築成本與合理利潤後,雖然裡面建商還是可以人為操作!
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Pentagon wrote:
2. 都更獎勵1.65
這部份是會遞減的, 如果兩年內沒動工就是0,
不確定性非常高, 很多建商都喜歡搞這個, 白白浪費住戶的權益,
其他獎勵
1. 綠建築(好像有1.2)
P大說的對
我再來撥一下冷水
都更獎勵能拿到65%?這是很驚人的成就,業界都知,都更獎勵平均都落在20-30%
http://www.cdnews.com.tw/cdnews_site/docDetail.jsp?coluid=144&docid=100455342
以上是則新聞報導,可以去看一下
至於綠建築,最多獎勵只有10%,看似簡單,但是建商要拿到這10%,需要投入相當大的成本
甚至幾個億成本以上才能取得標章,建商考慮到成本不一定肯花這個錢
所以也不用太寄望綠建築獎勵啦!!
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msiwilly wrote:
20*5.6*1.3...(恕刪)
PatlaborGao理解是對的!
1.3是只有都更獎勵的部份,其他XX獎勵還沒算在內!
現在建商在地主知道如何計算後,才會明言因為是幫地主"免費把房屋翻新"的理由,所以要地主用坪數折抵方式,五五~八二分,所以聲稱地主只要提供土地,不用出資是講好聽的,因為建商再獲取其他地主土地持份除了是為了加大建築面積和郭廊去提升容積率外,事實上並沒有"免費幫地主房屋翻新",因為地主獲得的並沒有獎勵的部份或者象徵性一點點,計算出的坪數實際上也已經被建商扒一層皮了,在不然就要地主出錢合建,只是這層皮有多厚就端看建商的良心了!(泛指所有建商,因為會主動談合建的在台灣幾乎沒有誠實的建商)
於是乎依照這種邏輯,建商根本不太可能會將獎勵分給地主,因為建商要賺更多,所以常常會出現一堆問題,不然建商幹麻一直推協議合建,他沒大賺也不會想去推都更的!
