寧古塔將軍 wrote:
打地鼠+1...1....(恕刪)
王家事件從強制執行拆除到現在已經快一個半月了.
真的關心這個議題的人早就努力看完並理解相關法條與該案資訊了,
無論是想幫助弱勢的人,
或者是想知道來龍去脈的人。
到了一個多月後的現在還看不懂法條,
看不懂別人提供的文章內容的人,
若不是只想嘴砲,
就是某些能力真的非常不足吧,
這樣的人還是不要隨便想要幫助別人比較好,
不然只是害了別人而已。
個人積分：86分
文章編號：35705258
個人積分：5分
文章編號：35705944
紀 wrote:
另外那個插花的聯盟，說實在的人家四方的協調會，不知道他有何立場可以出席，還在提真合建假權變，這個議題．請問您提那個有何作用呢？對整個事情有幫助嗎？還是更換實施者就可以解決事情了嗎？看不出來他們的出席對這整體有何多大的幫助．
有哪幾個都市更新的案件不是真合建假權變來進行的，追究原因，只是為了讓地主的稅賦減免而進行的．對建商無益，對屋主有利，現在拿這個出來講，實在蠻不上道的．就如同前一時期的房屋，在屋內設計都會有一個空間設計成機房，再檢查過後就拆掉作室內空間使用．簡單講叫做時代的共業，就不要單獨拿出來檢討，讓其他的沒事的人遭受損失．(恕刪)
彭理事長提真合建假權變，由他的臺北高等行政法院判決來看，爭執「真合建假權變」的原因是「沒分到他要的樓層」...。
從此判決書看來，彭理事長最大的爭執，並沒有「權變前不同意參加都更」的爭執，只有「沒分到他要的樓層」、與「土地建物估價太低」的問題。所以，他只是搭王家的車，為自己的案子講話。
從忠孝東路、松山路口(永春捷運站旁警察宿舍)都市更新案已搬遷住戶自救會 FB的以下資料也可看出與王家情況顯然不同。
http://www.facebook.com/photo.php?fbid=281933911897872&set=a.281916195232977.62703.277720275652569&type=1&theater
臺北高等行政法院判決
98年度訴字第1360號
100年5月19日辯論終結
原 告 彭文淵
彭文亮
彭建仁
彭胡鳳英
彭鑫燻
彭龍三
林金水
簡文洋
簡文原
共 同
訴訟代理人 胡鳳嬌 律師
蔡志揚 律師
被 告 臺北市政府
代 表 人 郝龍斌（市長）住同上
訴訟代理人 簡瑟芳
黃雅芳
謝明同
參 加 人 森業營造股份有限公司
代 表 人 黃呈琮（董事長）住同上
訴訟代理人 許獻進 律師
上列當事人間都市更新事件，原告不服內政部中華民國98年4 月
30日臺內訴字第0980078643號訴願決定，提起行政訴訟，本院判
決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
二、本件原告主張：
(二)依都市更新權利變換實施辦法第11條，本件都市更新案實施
方式為協議合建，並非權利變換，建物分配應由權利人自行
選擇：
1.都市更新以「協議合建」或「權利變換」實施，兩者之精
神與作法不同。由都市更新條例第3 條、第25條、第25條
之1、第29條、第31條及都市更新權利變換實施辦法第6條
、第10條、第11條規定，協議合建須全部或80％地主同意
，產權分配係依市場經驗以談判方式分配，因門檻較高且
容易產生暗盤交易，整合困難，故實施者如無法取得大多
數地主同意，得以權利變換方式進行，惟權利變換產權分
配係由3 家估價單位估價，依各所有權人權利變換前之權
利價值比例，扣除共同負擔後分予原土地所有權人，過程
公平公正公開且客觀條件一致，尚有公權力介入監督審查
故對權利價值有異議者，得提起行政救濟，另且權利變換
關係人或土地所有權人得自由選擇分配位置，同一位置有
2 人以上選配則應公開抽籤；準此，權利變換制度要求更
新前後權利價值鑑估公開透明，並採公開及法定方式選屋
，對所有人及出資者權益分配較公平，亦保障少數反對者
利益，足見與協議合建有極大不同。
2.本件都市更新案之實施者形式上以權利變換實施都市更新
，實際上卻以協議合建方式為之，與部分土地所有權人簽
約，私相授受分配方式、位置及條件，違反都市更新權利
變換實施辦法第11條規定。參加人與部分地主簽訂合作興
建契約書，載明分配原則為：原1 樓優先選1 、5 、6 樓
；原2 樓優先選2 、5 、6 樓；原3 樓優先選3 、7 、8
樓，原4 樓優先選4 、7 、8 樓，前述分配原則均以12樓
以下為原則。參加人不僅賦予特定地主特權，且限制其他
地主選配12樓以上房屋；參照核定之權利變換計畫書第16
-2頁及第16-4頁，載明本件都市更新案12層以上與前述合
建契約相同，限定為參加人分配；另參權利變換計畫書第
16-1頁，參加人於95年1 月25日以森建字第0125-056號函
通知權利關係人於95年1 月25日起至95年2 月24日止提出
分配申請，預定98年3 月公開抽籤，然依實施者94年9 月
28日宇規（94）字第0928-029號函附94年9 月24日巷內1
樓選戶會議紀錄，B1、B2、B3、B5、C1、C2、C3、C5、C8
等單位店面係由1 樓住戶自行抽選，樓上住戶及其他非巷
內之1 樓住戶均無置喙餘地，實則實施者於辦理法定選配
申請工作以前，即已將1 樓9 間店面私相受授予陳文星等
特定住戶，限制其他權利人依法選配；參照核定之權利變
換計畫書第16-4頁載明，前述9 間1 樓店面由參加人受配
，限制其他權利人不得選擇，未來於房屋興建完成辦理產
權登記時，再過戶予陳文星等人，足證本件權利變換計畫
之實施顯然違反都市更新權利變換辦法第11條公開抽籤選
配之規定及精神。
六、本院判斷如下：
(五)原告雖復主張：參加人先與部分地主簽訂合作興建契約書，
約定彼此分配之原則，違反都市更新權利變換辦法第11條公
開抽籤選配之規定云云。然觀諸都市更新權利變換辦法第11
條第1 項規定：「實施權利變換後應分配之土地及建築物位
置，應依都市更新事業計畫表明分配方式辦理；其未表明分
配方式者，得由土地所有權人或權利變換關係人自行選擇。
但同一位置有2 人以上申請分配時，應以公開抽籤方式辦理
。」顯見依權利變換方式實施都市更新者，首由土地所有權
人或權利變換關係人自行選擇其應分配之土地及建築物之位
置，僅於發生同一位置有2 人以上申請分配之情況，始以公
開抽籤方式定之；至於其他未在期限內提出申請分配者，則
僅能就他人選配剩餘之位置，抽籤方式分配之。是以土地所
有權人與權利變換關係人為避免皆選擇同一位置，須再抽籤
決定之情形發生，而於行使選擇權之前，彼此約明各自選擇
之位置，尚非法所不許。是以本件參加人與部分地主先行約
定彼此選配位置之原則，既僅生內部拘束力，並不妨礙其他
土地所有權人或權利變換關係人就同一位置選配之權利，若
事實上並未發生有2 人以上選配位置重疊之情形，本不須適
用都市更新權利變換辦法第11條第1 項但書規定，以抽籤方
式分配之必要。準此以論，未於事前參與協商之其他土地所
有權人或權利變換關係人如獲悉某位置已為他人擇取，苟仍
堅持選擇同一位置，參加人即應以抽籤方式決定其配屬，如
自行讓步，改選擇其他位置，即不符合同一位置有2 人以上
申請分配之情形，而無抽籤之必要。是原告僅因參加人及部
分地主事先約定各自選配之位置，並依約定行之，而免經抽
籤程序，即如願獲取選配之位置，或部分土地所有權人或權
利變換關係人未能如願選配所屬意之位置，即指摘參加人有
違反都市更新權利變換辦法第11條規定之情形，難謂允洽，
不能採取。
個人積分：160分
文章編號：35708078
寧古塔將軍 wrote:
而市府本身不是文林苑案都市更新實施者，也不可能拿這兩條來徵收王家
1.以林文苑都更案的前因後果做分析，剛開始就不是由市政府擔任實施者的角色，
所以，這就是由地主(民間)提出的都更申請案，並由建商擔任其實施者的角色，這樣說法應該沒錯吧?
2.如果上述推論成立，那麼，問題就會進入到審議階段，審議過程當然會有法定的決策流程，
那最初送件時，審議委員會是如何進行審議? 找了一段時間，終於找到台北市民間申請自行劃定更新單元說明會相關法源規範，依據連結內容第四條第七項而言，呈報給予市政府都更處的文件必須要有所有權人意願調查統計，我們假設，實施者必定有將其所有權人意願調查統計這部份資料一併呈報才是。
3.上述如無異議，接下來就是審查的進行，在台北市都市更新及爭議處理審議會設置要點規範，審議委員會依照規範進行實質審查時，必定會發現王家兩戶的問題，也就是前些日子討論已久的 "袋地" ， "建築線"...等等爭議性問題，若按照條例規範來走，結果應該會是文林苑這個都更案審議不會被審查通過才是? 當初若排除王家兩戶，就是會造成所謂的 "袋地" ， "建築線"...等等問題，所以，為了保障其它36戶權益，加上依照台北市都市更新自治條例中的:
第十四條 主管機關劃定為應實施更新之地區，其土地及合法建築物所有權人自行劃定更新單元者，除應符合第十二條之規定外，並應以不造成街廓內相鄰土地無法劃定更新單元為原則。
無法依前項原則辦理者，應於依都市更新條例第十條規定舉辦公聽會時，一併通知相鄰土地及其合法建築物所有權人前述情形並邀請其參加公聽會，徵詢參與更新之意願並協調後，依規定申請實施都市更新事業。
前項協調不成時，土地及合法建築物所有權人得申請主管機關協調。
因此，王家才被強制要求參加? 若是如此，那當初並尚未協調成功，此案卻已經被審議通過?
4.又若，此案非因上述3.造成王家強制參與之主要因素，而是以多數決為其主因，那依據中央都更條例中的:
第二十五條之一 以協議合建方式實施都市更新事業，未能依前條第一項取得全體土地及合法建築物所有權人同意者，得經更新單元範圍內私有土地總面積及私有合法建築物總樓地板面積均超過五分之四之同意，就達成合建協議部分，以協議合建方式實施之。對於不願參與協議合建之土地及合法建築物，得以權利變換方式實施之，或由實施者協議價購；協議不成立者，得由實施者檢具協議合建及協議價購之條件、協議過程等相關文件，按徵收補償金額預繳承買價款，申請該管直轄市、縣（市）主管機關徵收後，讓售予實施者。
故，其中主管機關徵收後，讓售予實施者，這部分確實是適用協議合建方式進行都更的法源依據才是。
綜觀上述，文林苑都更案會演變成今日無法收拾的局面下，探討其起因，應歸論如下:
1.若當初審議不通過此案，則可避免今日之現象發生，那36戶的權益亦必定受損。
2.若當初審議通過此案，在協調過程進行中，必須達到雙方都可接受之條件，才能順利進行。
那麼，真正的問題為何?
就讓我們持續關注下去吧!
個人積分：56分
文章編號：35708919
個人積分：160分
文章編號：35709435
locomo wrote:
以法律來看，同意人數（土地所有權人）同意比在法定要求之上
都市更新已經決議，市府可以依那條法否決掉申請？
造成王家形成 "袋地"，"建築線"問題，進行否決。
註: 單元劃定是不能造成其他鄰地變成為袋地的情況，這點條文中寫的很清楚吧? 還是在下誤解了?
locomo wrote:
而本案唯二戶沒表示意見的地主，因在決議前及決議公展30天都沒提出異議
此為 因生果，果造因 的問題了，
這就要請審議委員出面說明，為何沒有同意書的兩戶送審資料下，可以進入決議及公展30天? 不解。
locomo wrote:
依法本都更案決議且無法再提反對意見的機會
除了實施者提出變更
一開始程序就錯了，為何還要將錯就錯?
以上，在下百思不解，懇望高人明釋之，感恩。
個人積分：5分
文章編號：35711009
mcu_master wrote:
1.以林文苑都更案的...(恕刪)
關於1:
請見都市更新條例第6、9、10 條
關於2:
您引用的
http://www.ur.org.tw/updatelaw_detail.asp?ul_sn=111&ulc_sn=14&mshow=1
第三點，您未注意。
想了解都更流程，就先到臺北市都市更新處查閱會比較快。
http://www.uro.taipei.gov.tw/ct.asp?xItem=116610&CtNode=12890&mp=118011
因此，您找的資料是未經劃定應實施更新之地區，而民間申請自行劃定劃定更新單元流程，也就是都市更新條例第11條的流程。
rleeplay wrote:文林苑是「公辦」還是「自辦」先釐清(劃定是否為都更條例第11條之分別)。
依以下資料可知是「公辦」。
---------------------------------
http://coaa.moi.gov.tw/Form/fuultext.aspx?con=0980300026
案號： 0980300026
原處分機關： 臺北市政府
決定書全文： 內政部訴願決定書(案號：)0980300026
訴願人：○○○ 地址：○○○○○○○○
訴願人因都市更新事件，不服原處分機關98年6月16日府都新字第09830575302號函處分，提起訴願，本部決定如下：
主文：
訴願駁回。
事實：
緣原處分機關於91年10月28日依都市更新條例第6條第2款規定公告劃定「士林區‧前街、後街附近更新地區（捷運淡水線西側）」，並於96年5月1日核准「臺北市士林區陽明段一小段771-2地號等21筆土地都市更新」事業概要。
維基相關資料:
rleeplay wrote:http://zh.wikipedia.org/wiki/%E9%83%BD%E5%B8%82%E6%9B%B4%E6%96%B0
更新地區劃定
政府辦理（公辦）
一般劃定：由政府主管機關就都市之發展狀況、居民意願、原有社經關係及人文特色等，進行調查及評估後劃定更新地區。
優先劃定：建物老舊或居住環境惡劣，可能妨礙公共運輸或安全者、古蹟或歷史建物等有保存價值者以及基於重大建設之目的者，得優先劃定為更新地區。
迅行劃定：已發生或為預防天災人禍之發生以及配合重大建設者，得視實際情況，迅行劃為更新地區 。
民間辦理（自辦）
未經政府劃入都市更新之地區，得經當地土地所有權人及合法建物所有權人一定人數及權屬比例以上之同意，自行擬定都市更新事業計畫，申請劃入更新地區。 又分為原住戶自辦，與建商圈地。前者所需經費以土地向銀行抵押融資，後者則由建商以賣預售屋方式籌措。建商圈地常衍生出與部份原住戶不願意加入都更的糾紛，例如強拆民宅，或殺人刑案。
關於3:
rleeplay wrote:
參閱臺北高等行政法院判決98年度訴字第2467號
被告(即市府)惟更新案依都更條例第22條規定係採多數決精神，系爭計畫案同意比例已符都市更新條例規定，且因原告等未出具同意書，故自始未計入同意比例內。
故王家未出具同意書，但也沒有將之列入「同意」計算。
多數決，不出席、領票不投票、廢票，是既不列入「同意」計算，也不列入「不同意」計算。
在都更計畫核定前，市府與審議委員會沒收到王家的「意思表示」，不論書面與非書面，這是事實。
依北市府頒布的台北市都市更新自治條例第14條規定，街廓內無法劃定更新單元之王家，合併更新是「原則」。但王家不出席、也不將「不同意」之意思向市府與審議委員會表示，市府與審議委員要如何主動「例外」的排除王家呢?
所以王家案例，以多數決制度來說，不於制度中為合乎規定之「同意」與「不同意」表態，是既無法說是「同意」，也無法說是「不同意」。
台北市都市更新自治條例第十四條第2、3項是無法依第1項原則辦理時始有適用。
在都更計畫核定前，市府與審議委員會沒收到王家的「不同意劃入的意思表示」，不論書面與非書面，所以依北市府頒布的台北市都市更新自治條例第14條規定，街廓內無法劃定更新單元之王家，合併更新是「原則」。因此，沒有台北市都市更新自治條例第十四條第2、3項的問題可討論。
關於4:
是「權利變換」，不要再往「協議合建」去說了，王家自己在相關新聞都說接獲「都市更新權利變換公聽會」通知書了。
rleeplay wrote:
依都更條例25-1的規定，是應由主管機關徵收後，讓售予實施者。對不同意者，未踐行此程序者，恐有違反法令之虞。但那是指以"協議合建方式"實施都市更新事業。
按臺北市都市更新處的新聞稿來看，文林苑應該是以權利變換方式。
參考:
http://www.uro.taipei.gov.tw/ct.asp?xItem=21870607&ctNode=12856&mp=118011
臺北市都市更新處新聞稿
發稿單位：臺北市都市更新處
日 期：101年4月3日
聯 絡 人：更新事業科
電 話：02-2321-5696
一、都市更新審議程序完備，不同意戶所提相關質疑經最高行政法院裁定駁回
都市更新法定程序分為都市更新事業概要、事業計畫及權利變換計畫三階段，本案於96.5.01核准事業概要後，實施者於97.6.11提出事業計畫及權利變換計畫申請市府審議，期間經過公開展覽、公聽會及都市更新審議會之程序後，市府於98.6.16准予核定實施。本案核定前，並未接獲王家表示反對之意見。
本案市府核定公文載明利害關係人可提起二種救濟程序，其一，對於「權利價值」有異議，應依都市更新條例32條提請審議核復，其二，認為「行政處分有違法或不當」，亦得提請訴願及行政訴訟，上述兩種救濟程序，不同意戶均提出救濟。
rleeplay wrote:
再參以下資料
http://www.appledaily.com.tw/appledaily/article/headline/20110706/33507132
文中:
「95年6月，建設公司老闆來找我們合建，我跟我大哥都說「不要」，沒想到1年半後，收到建商掛號信說，這裡多數人同意合建，現在要權利變換，以後房子也幫我們抽好了。」
再看以下資料:
http://pnn.pts.org.tw/main/?p=28993
文中:
樂揚建設負責人段幼龍，曾在95年6月，都更案還沒開始實施前，親自拜訪王家洽詢參與都更意願，當時，王家直接表明沒有參加意願。在那之後，王家一直以為自己與都更案已無瓜葛，卻在96年2月9日時，接獲「都市更新權利變換公聽會」通知書，要求他們出席公聽會，對權利變換結果表示意見。換言之，士林文林苑都更案在王家沒有同意，更沒有參與的情況下，已走過2次公聽會階段，之後才通知王家，對權利變換結果表示意見。
我不是高人，您的問題，只是剛好小弟略有涉獵，因此就越俎代庖的代寧古塔將軍大大回覆了，回答的不好之處，請勿見怪。
個人積分：86分
文章編號：35711142
mcu_master wrote:
造成王家形成 "袋地"，"建築線"問題，進行否決。
註: 單元劃定是不能造成其他鄰地變成為袋地的情況，這點條文中寫的很清楚吧? 還是在下誤解了?
的確不能造成,
但是本來就是袋地的土地是要如何去「造成」?
王家兩塊土地就是天生袋地,
不是因為單元劃定造成的。
mcu_master wrote:
此為 因生果，果造因 的問題了，
這就要請審議委員出面說明，為何沒有同意書的兩戶送審資料下，可以進入決議及公展30天? 不解。
因為同意人數大於不同意加上無意見人數且達到法定比例,
所以將事業計畫以及權利變換計畫決議公展。
mcu_master wrote:
一開始程序就錯了，為何還要將錯就錯?
是你不清楚單元劃定的程序才會這樣認為,
整個陽明一小段捷運西側本來就是公告應更新區域,
所以王家兩塊地本來就在都更範圍內,
且王家兩塊地本來就是袋地,
不管有沒有都更都是袋地,
與單元劃定完全沒有關係。
又因為王家兩塊地都是袋地,
所以一旦將王家兩塊地「劃出」更新單元範圍,
馬上就會觸犯臺北市都市更新自治條例第14條,
因此不能劃出,
除非王家兩塊地不再是袋地。
其實前面早就解釋過很多次了。
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文章編號：35711574
個人積分：17分
文章編號：35711610
rleeplay wrote:
關於2:您引用的ht...(恕刪)
您回答的真好
我想他的意思是：
「為何市府明知地主同意比例未達100%，都更審議會仍然通過該都更案，併發予建照」
「為何市府不在「公聽會」「公展」階段後要求實施者送上地主100%同意的意願書？ 然後才予核准該都更案」
「當都更範圍內地主同意比例未達100%時，地方主管機關(台北市政府)有義務要求實施者(建商)與地主協調，達成100%同意狀態；或實施者無意願再協調時，地方主管機關應介入協調。若未達成上述結果，則主管機關應駁回該『袋地地主不同意(鄰地無法更新)』之都更案。」
mcu_master大大，您的意思是這樣嗎？
但是翻遍法條...
1.並沒有「要求地方主管機關應介入協調，以達成100%同意」的條文，如果加上這個條文，都更審議會可以廢了，地方政府就只剩下「給不給容積率」的功能了。都市更新條例的立法意旨，原本就是不要求100%同意的。
2.該都更案的設計如果把王家兩塊地排除，造成王家將來無法更新，則台北市政府確實是應該駁回的！但是並沒有，將王家兩塊地合併都更，這樣就合法了。法院的判決也認定實施者是合法的；不合併王家兩塊地才是違法。法條很明確，如果台北市政府同意了「劃出王家」的方案，則為公務員明顯失職，是要被彈劾的。王家甚至可以向市政府提出國賠的。
3.在「公聽會」與「公展」階段，該都更案仍未定案，其實地主出席公聽會並明確表達反對意思，是有可能造成自己被劃出都更範圍之外的。但是就是王家沒有辦法劃出。一旦劃出，則該都更案必定被駁回。
mcu_master wrote:
3.上述如無異議，接下來就是審查的進行，在台北市都市更新及爭議處理審議會設置要點規範，審議委員會依照規範進行實質審查時，必定會發現王家兩戶的問題，也就是前些日子討論已久的 "袋地" ， "建築線"...等等爭議性問題，若按照條例規範來走，結果應該會是文林苑這個都更案審議不會被審查通過才是? 當初若排除王家兩戶，就是會造成所謂的 "袋地" ， "建築線"...等等問題...(恕刪)
mcu_master兄，您的因果關係弄反了。
正是因為實施者沒有把王家兩塊地排除在都更範圍之外，所以才沒被台北市政府駁回，所以這個案子才會審查通過。
個人積分：945分
文章編號：35711744
