住戶拒都更又見樂揚強劃？1樓店面換3戶樓上住家，聽大家意見

81分

251樓

個人積分：81分

文章編號：35011584

請回想一件事情本案的店面

土地使用分區住三容積率 225% 土地持34坪權狀 23坪多室內17坪租金十萬

算數學了,十萬塊的租金,若以現在的B級路段(不要跟我說那是A級路段,我們所謂的A級路段是忠孝東路四段SOGO附近才稱得上)店面的價值,一般買家比較能夠接受投報率在2.5%以上.也就是說把年收租金120萬除以0.025=4800萬,就是這個店面現有的租金現在能創造的最大價值.若買方期望3%的投報率,店面就只剩下4000萬價值了.

今天參與都更能夠分幾坪呢?依照小弟我的推算若地主分少一點僅有6/4分

地主可以分配的坪數 34*2.25*1.6*1.25*0.6=91.8坪

以那個附近的新成屋價格最保守值每坪70萬來算 70*91.8+車位少說也有6500萬以上
若一坪80萬 80*91.8萬+車位= 7344萬車位另算

4800 VS 6500萬您要都更嗎? 還是感情無價呢?

換個選項若他不找建商自己蓋的話 34坪的土地建蔽率僅有45% 等於只能蓋15.3坪的店面,剩下的容積往上疊六層七層.
34*2.25*1.6=122.4坪未來的銷售坪數營建費用自己出似乎也不見得划算許多.以上參考看看吧若有不對請更正.讓小弟長知識.
感謝

黑色小老虎

18分

252樓

黑色小老虎

個人積分：18分

文章編號：35012427

寧古塔將軍 wrote:
台北的店面雜亂無章
...(恕刪)

店面雜亂無章那是他家的事情
你能做的是不要去消費而不是要把人家的家拆了!
如果這樣老實說我也想拆了我鄰居的家
他家權狀只有兩層樓卻用磚水泥造蓋到四層樓
那比鐵皮屋加蓋只是看起來醜更過分因為鐵皮加蓋是輕結構
可是那四層樓高的磚造水泥卻只有兩層樓高的地基
怎麼看都好像隨時都會壓過來我們家
你一定會說怎麼不去報違建有人老早就去報了可是那加蓋四層的鄰居很有辦法他提出異議要拆不能只拆他一家要就拆整排的確那邊像他那樣用磚水泥加蓋的住戶而且有的加蓋還租給人家收租金
是一整排住戶的共業.

另外租金有沒有繳稅根本就是兩回事
不然拜託閣下你別去買菜和報紙別去買路邊攤別去私娼寮買春
買任何東西都要求開立5%的發票誠實繳納你的營業稅(營業稅的納稅義務人是消費者有消費就應該繳5%)
因為農產品和報紙是免稅商品
路邊攤也是逃漏稅援交的性交易誰會去報稅啊
並且你發現沒有開立發票的店家請立刻馬上向國稅局檢舉
你捫心自問你是不是從沒逃漏營業稅過死都要開發票怎樣也要繳納5%甚至更高的營業稅?
我還沒看過生活在台灣這塊土地上的人敢跟我說是的.
只要金錢還在台灣境內周轉就算是地下金融也都發揮了貨幣在島內的乘數效果
不應該是用有沒有上稅來決定那金錢的貢獻.

反正怎麼樣都不應該是拆了別人的家任意去規劃別人的生命和家產為你所用.

我也說了今天只要換回那三戶住家每個月的租金收入可以高過苦主舊有店面的租金收入
又或者那三戶住家賣了的錢可以買回那邊相似地段的店面
請問到底有哪個正常人那麼白癡去反對?

我看到的是最多換回是那種兩房一廳的小住家一個月租給人家不知道有沒有2萬?
三間住戶一個月收到的租金都沒7萬而且還一年一租
就算很好租給人家可以收得細水長流
也比不上一個月可以收到10萬塊的店面租一年空半年怎樣都比三間住家高!
更何況好的店面那月收10萬塊可是兩年以上的長約勒!

我只是藉這個個案舉例說明等號的兩邊該放什麼數字比較大家應該明白吧!
如果透天和店面的資產價值在都更以後不但沒有發生增值的效果還發生減損.
請問現在那些買透天和店面的人包括建商自己都是白痴無腦錢太多的人嗎?
到底那些什麼估價師和建商自己名下有沒有店面啦!
人家拿三間小住家去換他們自己名下的店面
他們最清楚房地產市場價格的人他們自己會願意跟人家這樣交換嗎?

能不能單純點看待
這就是一筆金錢交易
因為錢最實際也最令人心服口服.
那三戶住家能賣到的錢或者租金收入到底和能月租10萬塊的店面有沒有等值甚至還有沒有剩錢?
因為苦主自己也要住往後買到的新房子每個月還要繳交管理費分攤公水公電勒!

黑色小老虎

18分

253樓

黑色小老虎

個人積分：18分

文章編號：35012921

紀 wrote:
請回想一件事情本案...(恕刪)

我有幾個問題:
1.地主可以分配的坪數 34*2.25*1.6*1.25*0.6=91.8坪<~~~這個公式怎麼來的?
那王家的49坪最後是分回49*5*0.6=147坪<~~~~這個公式又怎麼來的勒?

2.還有91.8坪拆成三戶那一戶不就30坪依照現在這種公設比室內實際空間只剩21坪
21坪可以做成三房兩廳嗎?
就算是華廈的房子也會分套房兩房一廳三房兩廳和大坪數豪宅訴求的客群不一樣
而且兩房一廳的格局最難賣一個人住太大一家住又太小租給人家或許好點
但是怎樣也不可能跟最爛的店面租金比

3.為什麼要幫別人規劃整棟打掉重蓋人家不能維持現狀嗎?不能有留牆壁自行翻修的選項嗎?
那個什麼建蔽率的規定以後不會變更嗎?台灣又不是地廣人稀的國家 45%的建蔽率是什麼意思?
住大廈的人公設比30%都在跳腳不爽了這個45%應該可以去革命了吧!