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房地產說穿了就是供給和需求, 但是這是在所有變數穩定的情況才好這麼看.
在買房子這個賽局裡, 如果隨著時間變動, 一一加入變數的話, 就會變的複雜無比.
但在20年的這個級距底下, 還是有幾個大方向是不太複雜可以討論的.
先加入第一個顯而易見的變數, 人口.
少子化的趨勢是很明顯的. 我們這代應該是最後一代人口多的了. 20年後首購屋的主力人口可能只有現在的1/3.
這會造成什麼影響呢?
很明顯的就是需求減少, 導致整體房價下跌. 不過台北市應該是最後跌的.
在以上的前提下, 再來討論台北的房價.
再加入第二個變數, 交通.
20年後樂觀的看如果交通比現在便利的話. 對台北市的影響就是, 衛星都市的房價會相對抗跌.
但是交通可不能用便利兩字一語帶過的.
稍微深入分析可以把交通分成大眾運輸和開車兩種.
20年後大眾運輸是會進步沒錯, 但開車就不一定了.
如果沒有和石油一樣低成本的能源的話. 開車的成本將大增.
因此抗跌的衛星都市將僅限於大眾運輸發達的地方.
譬如捷運就有不可取代性.
第三的變數, 教育
未來的20年內很明顯的趨勢是往學區化發展.
在少子化前提下, 在教育資源獨大的北市, 擁有好學區的地段也會相對抗跌.
第四個變數, 全球暖化
或許有點異想天開啦, 不過如果真的海平面上升(尤其是忽然急劇上升), 人口分部會整個打散重來也說不定.
那相對的地勢較高的地方就相對抗跌了. 忽然上升是有可能發生的, 自然的行為在可接受的限度內是漸變的,
但若過一個臨界點就很難說了, 可能是用崩潰來表現.
不過我覺得比起以上四個變數, 第五個變數至為重要, 國力(台灣總資產).
以上的分析都是建立在全國資產變動不大的情況下.
現在來大膽的假設一下, 如果台灣不幸變成菲律賓會如何.
房地產肯定會大跌.
這時候來討論我們這代的兩種行為對下一代的影響. 請注意我們這代不像上一代有很多人分家產, 通常是一對一了.
1. 買房子, 留房子給後代
那下一代會擁有自住的房子沒差, 但多的房子可能會大跌.
2.不買房子, 留現金給後代
下一代可以拿現金買相對便宜的房子. 或者拿現金移民吧.
但比起以上幾個有明顯方向的變數, 國力是最不好預測的, 偏偏又是最重要的.
所以到底會漲會跌呢, 小弟也不知道.
不過賽局裡, 在數個決策中, 如果各決策好壞誰都說不准而各有支持者的話(納許平衡?),
最壞情況下最不受影響的決策就是最好的決策.
但是專家研究, 人做決策時往往是不理性的就是了.
以上是小弟隨性想訓練腦力的隨筆, 有些觀點可能很粗淺可笑.
不過能博君一笑就達到他的目的了. 如果能有指正更是獲益匪淺.
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iamala wrote:
房地產說穿了就是供給和需求, 但是這是在所有變數穩定的情況才好這麼看....(恕刪)
我贊同這種說法，而且我也覺得台北市的房價太高，但是因為供給量有限，我覺得台北市的房價要跌也不容易。
開版的標題，1、2千萬的房子...我想這個價位在台北市是買不到新房子的吧！（當然小套房除外），買超過3千萬的房子的人，我想是屬於金字塔頂端的人，非我等中產階級所能肖想，那1、2千萬在台北市能選擇的大概就是中古屋了。
中古屋最大的問題就是供給問題，一般人除非缺錢或換屋，要不然是不會賣房子的，台北市這幾年由於房價高漲，讓一些屋齡2、30年的第一手屋主興起了換屋的念頭，大家想想，2、30年前這些屋主可能也是剛結婚，現在小孩也大了，離家了，房子也舊了，把台北市的舊房子趁著大漲出脫，套回1、2千萬現金，去到外縣市可以買個全新透天，還剩個幾百萬的養老金。
這樣的一波大漲換手後，中古屋的供給量就會慢慢減少回歸到一般的量，除非屋主缺錢，要不然也不會賤賣，即使缺錢要賣，也不會流到市場上來，因為投資客就先接走了，等到投資客再釋出時，又是開高價掛著，所以台北市短期內也不會有什麼便宜物件好撿。
再來看需求面，樓上提到人口的問題，這個問題對台北市的影響會是最後一個因子，也就是全台灣都影響完了才會輪到台北市，甚至可能影響也不大，為什麼呢？因為台北市會有房地產投資的需求存在（非自住需求）。
經過這一波的國際金融風暴後，有錢人的投資會變保守，而且遺贈稅的減少，增加資金留在台灣的意願，放在股市風險高，放在銀行利息不到1％，買個房子不僅保值（總比買連動債屍骨無存好），還可以租人賺點利息，這樣的標的首選還是台北市。
因此，供給量有限的台北市，假如需求不減的話，房價要大幅修正也不容易，不過假如央行升息超過5％的話，那房價應該就會有一波投資客的殺盤，才有機會有便宜的好貨撿。
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