CC1311 wrote:
笑死人
你說事實我就不能說事實阿
自私自利不能說嗎
難到不是事實???
我根本懶得跟你扯
何必扯?
你引用我的言論然後說自私自利
你是天眼通還是他心通?
難道你最有愛
薪水有捐1/2給慈善團體嗎?
你除了公然汙辱還要誹謗嗎?
真是不能理解....
反正之後不要改變態度
後果自負
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對王家而言，本案看不到都更法所要求的"促進都市土地有計畫之再開發利用，復甦都市機能，改善居住環境，增進公共利益，"只看到建商挾預購屋主及都更地主人數優勢圈地都更，而北市府 & 最高行政法院還依據東更法第36條硬拆。試問:一棟花270萬翻修沒幾年的房子，何需參加都更?!緊鄰大馬路的郭元益 & 另一邊老舊房舍都不參與都更，時在看不到都溝會帶來的安全及公共利益。我想，您只是人云亦云，完全沒有深入了解來龍去脈!聽到"釘子戶，"就像是站在高處看王家如該死萬惡的害蟲的人吧。
Nikon D600經濟實惠的全幅數位單眼
Kodak 的數位單眼我的最愛，但是夜盲、耗電、彩虹紋
Leica 的光學捨我其誰
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都說了是「不爭」的事實，就是雙方都承認的現況條件囉，先把這個說清楚，才能知道他們後面在「爭」什麼。
1.1地點
文林苑的所在地點，如下圖所示，我圈的是一個完整街廓，王家差不多在整個街廓的正中央。（壞就壞在這個「正中央」…後面你就知道理由了）
1.2周邊條件
細看基地後可以發現街廓的西面其實是交通用地，上空有高架軌道通過，地面雖可供人行，但不能供車行，google街景裡很明白可以理解，汽車是不能通行的，也就是說，這個基地其實真要說起來只有三面臨路（南、西、北）。
1.3都市更新單元的劃定
一開始，建商當然想把整個街廓拿來更新，這樣不但最好規劃，對市容和環境的改善效果也最好。實際開始整合之後，當然沒這麼容易，中間的協調過我不清楚，但是最後排除在更新單元外的就是最北側跟最南側的郭元益和一間廟（我稱他們「排除三雄」），而王家的兩棟房子則維持在更新單元範圍內。
2.雙方的「爭點」到底在哪裡
網路上很多憤青在吵說市政府執法太超過，說都市更新條例第36條是惡法違憲。先不談第36條到底有沒有違憲，重點是這條文根本跟王家爭議一點關係都沒有。不釐清爭點，永遠只能跟鄉民打烏贓戰。
想快速知道爭點的人，請直接跳第7頁的「2.5小結」。
2.1到底都更條例第36條在說什麼
都市更新條例第36條條文前段如下：
「權利變換範圍內應行拆除遷移之土地改良物，由實施者公告之，並通知其所有權人、管理人或使用人，限期三十日內自行拆除或遷移；屆期不拆除或遷移者，實施者得予代為或請求當地直轄市、縣（市）主管機關代為之，直轄市、縣（市）主管機關有代為拆除或遷移之義務；…」
翻成白話文是什麼，就是在權利變換範圍內的房子，應該要拆但是又不自己去拆的話，實施者（建商）市政府代為拆，而且法條明訂，市政府有代為拆除之義務。
如果都更條例第36條不是爭點，那到底雙方的爭議點在哪裡??其實36條的條文中已經說得很清楚「權利變換範圍內應行拆除遷移之土地改良物…市府有代為拆除之義務」。也就是說王家的房子好端端的為什麼會跑到「權利變換範圍內」才是真正的爭點。
2.2為什麼王家會在權利變換範圍內呢
2.2.1建築線有問題
在前面談更新單元劃定的時候可以發現，其實整個街廓內也不是所有人都在範圍裡面啊，「排除三雄」可以順利排除在範圍外，為什麼就單單王家不行呢??在談這個問題之前，必須先簡介一下「建築線」。「建築線」用最單理解方式就是「有直接臨路=有建築線」，然後沒有建築線的土地，不能蓋房子（雖然這個理解太過簡化，但在這個案子裡先這樣就行了）。
其實從上面的系列圖中可以很清楚的看出，「排除三雄」都是「直接面臨道路」，也就是「可以單獨指定建築線」。王家的兩塊地沒有臨路，他們面對的是交通用地（捷運用地），其中一塊（王家2）甚至不鄰接交通用地。有臨接交通用地的那塊（王家1）能不能指定建築線還可以討論一下（建築線的議題太離題，容我留到後面再說）；但是另一塊「王家2」是100%絕對沒有建築線的。
沒有建築線的土地在一般俗稱「裡地」或「袋地」，這種地因為沒有出入道路所以不能單獨建築，不然就會像這則新聞一樣進出自己家還要爬牆（當然還有地役權等通行方式，但那個實務上其實很複雜，拉進來會更亂，而且重點是，王家並沒有提出地役權的申請）。所以說，王家沒辦法劃出更新單元的理由1就是「沒有建築線」。
2.2.2沒建築線是我家的事啊
網路上有人說， 王家的地能不能蓋房子是他自己的事，怎麼可以為了他以後要蓋房子，就在現在把他家拆了，這不是本末倒置嗎?確實，他以後能不能蓋房子是他家的事，我們管不著，但是偏偏台北市政府訂了一自治法規叫「台北市都市更新自治條例」。這個條例中有2個條文跟本案有關，第12條是規定劃定更新單元的要件，簡單說就是都市更新條例法定的圈定規則，建商或是任何人在圈地辦都更的時候，所圈到的範圍要符合下例條件之一：
1.為完整之計畫街廓者。
2.街廓內面積在2,000平方公尺以上者。
3.街廓內鄰接2條以上之計畫道路，面積大於該街廓4分之1，且在1,000平方公尺以上者。
4.街廓內相鄰土地業已建築完成，無法合併更新，且無礙建築設計及市容觀瞻並為一次更新完成，其面積在1,000平方公尺以上者。但其面積在500平方公尺以上，經敘明理由，提經審議會審議通過者。
另外第14條規定，「…土地及合法建築物所有權人自行劃定更新單元者，除應符合第12條之規定外，並應以不造成街廓內相鄰土地無法劃定更新單元為原則」翻成白話就是「在劃自己的更新單元的時候，不能害街廓內的其他人未來沒辦法劃定更新單元」，再白話一點就是「你在搞都更的時候，不能害其他人未來永遠更新不了」
這時候問題來了，王家2塊地，王家1的面積大約80平方公尺，王家2大約70平方公尺加上之前所說的沒有臨建築線不得單獨建築，本來放著不理他也沒什麼，但北市都更自治條例第14條說「你不能害別人無法劃成更新單元」（不造成街廓內相鄰土地無法劃定更新單元為原則），偏偏王家自己的地又不條件自己劃成單元，怎麼辦??在邏輯上好像只剩下「把王家劃進更新單元」一途。所以王家沒辦法劃出更新單元的理由2就是「違反台北市都市更新自治條例」。
順道帶一下，這個第14條原本的立法意旨是怕大欺小。讓我們先忘記王家，忘記建商，想像一下今天這個街廓裡面有2個家族A與B，A所擁有的土地就是今天王家的範圍；B擁有的土地是整個街扣除「排除三雄」再扣除王家的其他範圍（權利條件跟本案相同），這2個家族是感情不好。而今天2個家族在個自土地上的房子都破舊了，都想做都市更新，B這個家族就把自己的土地一劃，變成更新單元去都更了，被留下來的A沒有建築線，又不符和單獨劃定更新單元的要件，整個就卡死了，房子完全沒辦法更新改建。為了避免這樣「條件好的跑掉，條件差的死掉」發生，才會有第14條規定任何人在劃更新單元的時候，不能單獨丟下某些土地，而導致這些地永遠無法改建的規定。但是立法者沒有想到的是，當有一天條件差的人自願，甚至希望被丟下的時候，怎麼辦？就是今天的王家。
2.3就算我在更新單元裡面，我還沒同意啊
接下來，就算王家被迫一定要劃入更新單元，但是難道在這個更新單元裡面要拆我家房子，要賣我家的地不用經過我同意嗎!!
這個就涉及都市更新裡面所由的「多數決」了，必須要先看一下都市更新條例第22條，條文是這麼寫的：
「實施者擬定或變更都市更新事業計畫報核時，其屬依第10條規定申請獲准實施都市更新事業者，除依第7條劃定之都市更新地區，應經更新單元範圍內私有土地及私有合法建築物所有權人均超過2分之1，並其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過2分之1之同意外，應經更新單元範圍內私有土地及私有合法建築物所有權人均超過5分之3，並其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過3分之2之同意；其屬依第11條規定申請獲准實施都市更新事業者，應經更新單元範圍內私有土地及私有合法建築物所有權人均超過3分之2，並其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過4分之3之同意。但其私有土地及私有合法建築物所有權面積均超過五分之四同意者，其所有權人數不予計算。」
這條文很長，而且對於不熟悉都市更新相關專有名詞的人讀起來應該很痛苦必須要簡單說明一下。
前面一直提到的「更新單元」就是一個都更案的範圍，至於在這個範圍裡面實際上要做什麼事，要由實施者（建商）來擬訂一本「都市更新事業計畫」（簡稱事業計畫），在事業計畫裡面會說明更新單元內各項權利以及物的處理方式，比如將來是要用合建，還是權利變換；現有建物是要拆除，還是可以保留等等，簡單說就事業計畫就是在說明更新單元未來會發生什麼事。既然這個事業計畫是在談未來各種權利的處理方式，當然不是由實施者一個人說了算，所以後條例裡面就規定了所謂「多數決」的辦法。
也就是說，一棟房子要拆不拆是由更新單元裡面，土地及建築物所有權人以多數決方式決定的，而王家的房子就是在這多數決的結構下被決定要拆除的。
這一點就是很多人在吵的95% vs 5%，我同意這種多數決的方式「有爭議」，但不論如何都市更新條例必竟經過立法院三讀通過，總統公佈的法律，這個22條很明確的授權事業計畫的核定只要「多數決」不用「全數決」。
2.4接下來更新單元內會發生什麼事
既然王家確定是在更新單元的範圍內，而事業計畫經過多數決決定範圍內的房子要拆除，而且這個計畫經過市政府核定，自然王家就一定要拆了（至於市府為什麼要核定這個事業計畫，有興趣可以最後面再討論）。而當他們不願意自動拆遷的時候，建商當然依照上面說的都更條例第36條要求市府代為執行，市府也有義務去執行，才造成3月28日看到的強制拆除情況。
2.5小結
總結來說，王家這個案子的成因如下：
1. 王家的地是裡地，沒辦法單獨建築
2.王家沒辦法排除在更新單元外（台北市都市更新自治條例第14條）
3.鄰居們以多數決方式決定範圍內所有建物都要拆除（更新條例22條）
4.王家不拆，實施者申請市府代為執行（更新條例36條）
5.市府有義務代為執行（更新條例36條）
5.結語
整個文林苑的事件，最無辜的是市政府。首先，實施者（建商）依都市更新條例提出申請，申請的內容符合都市更新條例裡面規定多數決的門檻。請問在這種情況下，有什麼理由不核定實施者的計畫。
事業計畫獲核定後，王家不肯照計畫搬走（對，我知道他們沒有同意），實施者再依法向市府申請代為拆除，條文上明明白白寫著市府有義務代為拆除。請問這時候你是市府，你怎麼辦?
很多鄉民把整件單純的簡化為「台北市政府依95% vs 5%的理由，把王家給拆了」 ，這其實是一種斷章取義，事業計畫依多數決核定的這規定不是市政府訂的，36條強制執行（代為拆除）的規定也不是市府訂的。在36條條文中還明確課予市政府義務，這時候你不拆，建商及住戶告你瀆職；拆，被與論批成侵害人權。我個人認為，市府的做法是正確的選擇，就是「依法行政」。市府只是法律執行的工具，都市更新條例是立委諸公訂的，台北市都市更新自治條例是議員諸公訂的，2個法令都沒有給市府留下裁量空間，所以答案很單純，拆。
以上就是文林苑整個事件的賴人包，至於有沒有達成三贏的辦法，王家提出好多建商無良的說法，考量全文篇幅，這些東西請期待「沸沸揚揚文林苑，到底在吵什麼--王家?樂陽?誰說了真話」。
原文：https://docs.google.com/document/d/1KNJ5PymDHQYfyekt2ROPNoI243leW56u8td53TSYwek/edit?pli=1#/
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文章編號：34864412
