台北市老舊公寓不要亂搶

kcw0123

8分

樓主

kcw0123

個人積分：8分

文章編號：14498701

andyj wrote:
要怎麼知道自己家是住...(恕刪)

我們家是聽建商說的
聽說地政事務所問得到

土地分區建蔽率容積率
商四 75% 800%
商三 65% 560%
商二 65% 630%
商一 55% 360%

住四 50% 300%
住三 45% 225%
住二 35% 120%
住一 30% 60%

同樣土地持份10p

商二 -->10 * 630% =63p -----改建後可分
住三 -->10 * 225% =22.5p ---改建後可分

跟原來的使用坪數無關
以上大概請先輩指正

proagogo

195分

22樓

proagogo

個人積分：195分

文章編號：14500252

基地是否大於300坪似乎才是建商的重點
以住三的條件來計算建商起碼要300坪蓋個7樓華廈才有賺頭

請問這是為什麼
一定要300坪以上

kimouser64

193分

23樓

kimouser64

個人積分：193分

文章編號：14500317

andyj wrote:
要怎麼知道自己家是住...(恕刪)

http://163.29.37.171/planMap/cityplan_main.aspx
很好用的網址不過是台北市的

ggtest

3分

24樓

ggtest

個人積分：3分

文章編號：14501706

kcw0123 wrote:

同樣土地持份10p

商二 -->10 * 630% =63p -----改建後可分
住三 -->10 * 225% =22.5p ---改建後可分

跟原來的使用坪數無關
以上大概請先輩指正

其實還有一些要乘

以住三舊屋為例 10p x 2.25 x 1.32(平均都市容積獎勵) x 1.6 (公設虛坪係數)
= 47.52p

但是要注意的是這是土地持份
所以以一般住三4F舊公寓來看 (一層兩戶)
通常持有坪數大約20坪，樓梯騎樓陽台公設4坪
每戶土地持分有大概6~7坪
47.52px0.6 ~ 0.7 = 28.5 ~ 33.264

所以您改建後的就由24P 變成 28P~33P
但是建商也要賺啊~
不可能平白蓋屋給你住
假設建商規畫的還是24P給你多出來的坪數就給建商
每戶多出這4P~9Px8戶 = 32p~72P 頂多就多蓋1戶~3戶 (萬一要多停車位就很難)
這樣建商除非每戶都要收一些新蓋費用
不然為了只賣幾戶大費周章徵收土地改建
算完建商只能拿1.5成
沒有吸引力
一般來說建商都要拿到5成~3成
也就是說住戶只能拿到7成
28~33的7成就是19~23坪結果比原來的房子還小本來還有24坪(含公設)
住戶鐵定不肯賣建商也不見得願意要賺少少的錢

換句話說
建商依序會選擇商四商三商二商一最後才輪到住四的建地去徵收
住四可能還得蓋豪宅利潤才會高算是有點難度
住三目前看起來不上不下
比較難產生額外的利潤通常要花錢自建
(住二以上都是有錢的住的地方通常也不需要考慮太多改建的問題)

以上給大家參考
有錯的話歡迎討論

Carter0625

1539分

25樓

Carter0625

個人積分：1539分

文章編號：14502031

ggtest wrote:
以住三舊屋為例 10p x 2.25 x 1.32(平均都市容積獎勵) x 1.6 (公設虛坪係數)
= 47.52p

但是要注意的是這是土地持份
所以以一般住三4F舊公寓來看 (一層兩戶)
通常持有坪數大約20坪，樓梯騎樓陽台公設4坪
每戶土地持分有大概6~7坪
47.52px0.6 ~ 0.7 = 28.5 ~ 33.264