學區, 中正國中+教大附小半自用(設籍用)半投資想法?

frainlll

50分

樓主

frainlll

個人積分：50分

文章編號：14552785

jyfarn wrote:
我是七月初去看的,他...(恕刪)

我看的是:

我覺得這三個案子很多地方都看得到,貼出來應無妨,

2F 電梯一出來右轉右手第一間,10.07坪,無裝潢,開價690
3F 電梯一出來右轉右手第一間,10.07坪,有裝淇,開價760
5F 電梯一出來,面前第一間,無裝潢,12.88 坪,無裝潢,邊間,開價 880 , 這間天花版有樑柱,不利挑高便用

小弟現在的想法是開600去談2F, 640 去談3F, 不過仍僅是想想,
我不想貸款,正在集中資金中,如果 jyfarn 兄有興趣,弟可在進一步
和仲界談後再和您報告一下,目前一方面把手上的資金集中起來買
房子,一方面則是在研究仲介一些手法,以免到時被弄得團團轉

PS: 小弟看時管委會巳成立,無警衛,磁卡感應,樓層限定,地下1樓每戶都有一個儲藏室,
每坪管理費為 100元

WonderDragon

231分

22樓

WonderDragon

個人積分：231分

文章編號：14554217

frainlll wrote:
是的,那就是我指的那...(恕刪)

中正國中學區

◆大安區：
光明里（1-11鄰）、錦泰里、錦華里。
◆中正區：
新營里、文祥里、文北里（1-7鄰）、南福里（1-13、19-29鄰）。

市立金華國小學區

◆大安區：
光明里、永康里、錦泰里、錦華里、錦安里（1、2、5、6、8、9鄰）。
龍安里（11-17鄰）：金華、新生國小共同學區。
錦安里（3、4、7、10、13、14、17鄰）、福住里（3、4、7、8、12-16鄰）：金華、新生國小共同學區。

光明里（1-11鄰）、錦泰里、錦華里。

或許可以找金華國小-中正國中的地區，範圍比較大。

600~700百萬也不是小數目。

Robert1012

41分

23樓

Robert1012

個人積分：41分

文章編號：14554905

frainlll wrote:
問題是我從台電大樓附近
讓小孩去上這兩所學校,這個交通的成本...(恕刪)

台電大樓.....?
我記得那邊有所螢橋國中升學率也不錯,應該是北市前六七名吧
至少房價不會像中正國中學區一樣貴森森.....

frainlll

50分

樓主

frainlll

個人積分：50分

文章編號：14566982

Robert1012 wrote:
台電大樓.....?...(恕刪)

因為螢橋在我的的觀念中,算是近年興起的學校,
其興起應該與學校人數少(一年畢業生240左右吧) 及所謂的 "資優班" 脫不了關係,
只要資優班昇學率好,應該就是以達到13%左右, 這種情況,以及剛出頭的穩定性
我們並不放心,五年後及七年後螢橋會如何我們不知道...
But ...如果兩個學區的權狀我們都有,那即使到最後一年都有機會選擇

frainlll

50分

樓主

frainlll

個人積分：50分

文章編號：14701359

成交了,貴了或便宜應還好,也不清楚,八年後等老二昇國中再來考慮此一問題,
說一下,我是用轉增貸買的,就算借30年,也可只還利息,也就是永遠的寬限期
一年利息剛好快五萬,還可以接受,就算跌價200萬我們也可承受,給小孩一個機會
個人覺得值得,現金留些在身上

frainlll

50分

樓主

frainlll

個人積分：50分

文章編號：14712875

WonderDragon wrote:
中正國中學區◆大安...(恕刪)

嗯,我在 babyhome 本來也有很多媽媽推薦金華國小,中正國中的範圍,
一則因離大安森林公園近,一則以華山特區做依靠,大安區的門牌較保值等...

不過每個地方都有自己的好壞處,因為我要出租,所以學區外,靠捷運近的應該是較有利

William_Hung

5分

27樓

William_Hung

個人積分：5分

文章編號：14716360

那附近如果價格合理的話，還算蠻好出租的。

話說兩年前也跟樓主有相同的考量，
也是在這個區塊投資了一間小套房，目前出租中。
至於價格，那就不予置評，畢竟大家考慮的重點不同。

我家第一個小朋友也在今年入學教大附小，到目前為止看起來都還算值得。

frainlll

50分

樓主

frainlll

個人積分：50分

文章編號：14718841

William_Hung wrote:
那附近如果價格合理的...(恕刪)

非常贊同,說實話,價格不是最主要的考慮因素,既然要找學區,就找最好的,一個是這個,
另一個就是雙龍了(龍安-龍門),如果只考慮國中的話,市場上可以找到500萬有找的機會
有時還會帶承租方,不過先問清楚,承租方設籍了嗎.

我買的是完全留著建好的房子,屋主沒有任何處理,至少若有問題可以看得很清楚,每個開關,
每個水龍頭,馬桶出水及排水我都試過,都蠻順的,電熱水器加熱也正常....

因為報出成交後,小弟收到不少 PM , 一問成交價,二問如何永遠只付寛限期,說實話,
該案不過共 33戶,從一開始的十幾戶在賣到現在的四五戶,收斂的相當快,或許,過了今年
(設籍最好在11月前,成交最好能押在十月五日前),市場上可見物件就不見得多了,
其他意見大家自可問仲介,反正帶看又不用花什麼,試著去了解仲介,值得深交的是您一輩子的朋友

成交價 61-63 /p 間, 需要的朋友自己加上坪數去算,及座落方位和樓層及邊間與否,我個人會
推薦前棟面巷口的較好,4F以上視野基本上順暢(要估61可能買不到...可能要到63),整區61 買到的
都算不錯,62買到的算行情,63買到的算稍高可接受,留意座等因素,不算虧
我個人也是第一次透過仲介買屋,從防禦心理到信任(或許我好騙)我覺得是一個很好的心理過程,
買前先問清核貸成數,我是一次付清,所以核貸成數的行情我不知道,不過該地五成以上應不成問題

至於為什麼可以只還利息....因為小弟在過去的討論中(請查我過去發問的問題)了解了轉增貸之議
題,實際詢問銀行後一切都如該本討論的順利,所以我就把房子抵押了1000萬(抵押權要設1.2倍),
去了解你的房子的銀行鑑價,就可以談,我是找兆豐,原因無他,內人正在兆豐總管理處
且個人薪轉也是兆豐,最後跑出來的結果是 1000萬內可以愛還不還,只計息. 所以我若用
400萬來做買房子的錢再加上自己原有的錢,每年利息錢就只要五萬元. 這當然也可以全用此錢買
這房子,則利息約10萬每年,不考慮昇息或跌價損失,實在無往不利,因為行情是租16000~19000
左右. 以我個人自己考量因素

1. 學區考量,本來就一定會買
2. 此地十分抗跌,除交通現有之捷運外(淡水-新店,中和線,小南門),萬大(尚未興建),信義線,皆以中正紀念堂
交會,新裝線則可至東門站或古亭站轉
3. 12 年國教若有戶籍考量,本區位置十分具有誘因
4. 其他小區域因素本區皆不弱(公車,市場,公園,住戶水平,市容,中正區行政中心....)
5. 我計算過自己以購買價來說,持有一年可賺12萬(假設租15000),但花400多萬(自己的錢),
及400萬的借款(每月利息5000)報酬率約可3%,可接受之數字
6. 八年後轉手賣屋齡仍在十年內,該時還會有很多這種父母,少子化對明星學區的殺傷應該很有限

A博

16045分

29樓

A博

個人積分：16045分

文章編號：14722506

天下父母心真是辛苦了!
還好我沒有這種困擾.......
我的困擾是......小孩說要自己去住那間

William_Hung

5分

30樓

William_Hung

個人積分：5分

文章編號：14728792

achitsai wrote:
我的困擾是......小孩說要自己去住那間

哈哈哈...現在的小孩真是喔...
我們家小朋友也跟我提出同樣的要求咧...
我說...等你上大學以後再說...這麼早就想飛了啊？

樓主的成交價算很合理的，不過行情租金可能沒有您估的那麼高，
兩年前是真的可以租到19000左右（9坪帶裝潢套房，不過是在九巷口幼稚園旁邊那棟，不是本案）
但金融風暴後，房客有陣子銳減，所以大家都降價不少(畢竟好房客也不好找)，
目前要估15000左右比較合理。
(嗯...倒是沒注意有沒有漲回來一些，有漲回來記得通知一下...)

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