lowyield wrote:
假如那些炒房的是拿自...(恕刪)
同意！
簡單講好了～～
對岸的做法 第一棟，正常貸款～第二戶 貸款50% 第三戶 不給貸款...
這是對岸政府瘋了...
還是他們看到什麼 台灣沒看到的事情～
個人積分：17分
文章編號：18986043
個人積分：0分
文章編號：18986151
個人積分：67分
文章編號：18986239
這個版上哪位買房子不貸款的？
你說你只買一間貸款合理,買第二間貸款就不行,
真的嗎？以後你想買第二間房子給小孩住時你會不會貸款？
還是你會說：喔,買第二間貸款合理,
這樣下去買第三間第四間也很合理勒～
我覺得很納悶,
怎麼會有人覺得銀行裡的錢是人民的錢？
你把錢存到銀行,錢已經不是你的了好不好,
你說還是你的錢喔？
你下班後買把刀到你存款的銀行跟櫃員講說我要拿我的錢,看看法院是會判你無罪還是強盜罪,
你就知道那個錢是不是你的了～
銀行跟你簽的是 借貸合約 ,是銀行跟你借的,他要怎麼運用你已經管不著了,因為是銀行的錢,
銀行要付你1%利息,當然要趕快把錢借出去,借投資客或財團好換取2%甚至更高的利息,
否則銀行吃什麼？你吃什麼？
你存錢銀行不給你利息你會不會跳腳？
你又要拿銀行的利息又要罵銀行借錢給投資客財團,不覺得矛盾嗎？
你從銀行拿的利息錢不就是投資客財團付給銀行後,銀行再轉支付給你的？
你沒拿到投資客跟財團投資/投機的好處？
又要拿好處（利息）又要罵付你利息的銀行跟投資客跟財團？
你的立場在哪裡？
除非你沒有錢存在銀行,那你可以大聲指責這一切,不然你也是共犯結構,沒資格講這種話～
（如果把銀行投資客跟財團的關係弄清楚,買房的人被投資客財團敲一筆,最後利益經由銀行還是流到你我手上勒）
有人說：萬一投資客財團付不出利息讓銀行倒了,還不是要全民買單？
第一,目前銀行倒（像王又曾中華銀行）都是因為掏空,沒有因為房貸付不出來倒的,
央行總裁之前也表示,國內銀行房貸放貸水平都在安全水位,央行有在盯這一塊,
第二,中華銀行倒了,全民買單是有的,幫誰買單？是幫你們這些存戶阿,
因為你們借給中華銀行的錢拿不回來了,國庫介入是要幫存戶,讓存戶可以拿回一定比例的存款,
何來幫投資客跟財團？況且我第一點也說明了,到目前為止,沒有因為房貸問題導致銀行倒的～
那我也有繳稅,我也要問,為何我的稅金要拿去幫這些存戶？
是這些存戶借錢時只看銀行利率高沒考慮到這家銀行經營體質怎樣的阿,
你借錢給朋友,朋友跑了,你還不是摸摸鼻子認賠,不然就只能自己打官司去要錢,
借錢給銀行,銀行倒了,國家還要拿我繳的稅金去補貼你一點？
很簡單,大家都是中華民國國民,同一塊土地上的人,
好,我認了～
就這樣,簡單說明完畢～
lowyield wrote:
假如那些炒房的是拿自己現金去炒,那他們有錢,炒的起來是他們的本事...
問題是,絕大多數是從銀行搬錢,也就是拿人民的錢在堆槓桿,自己本金不到5%,
自由經濟是這樣玩的嗎?每人第一棟能寬鬆貸款就算了,第三棟以上擺明就是屯積了...
屯積民生必須品都要被判重罪了(更何況人家還是拿自己現金)...
搬人民錢屯積土地房屋就算沒罪,至少你也得讓其拿自己的資金去屯積才有道理對吧!
更何況,囤積土地房屋根本對國家生產力完全沒幫助!根本在消耗國家內需的消費能力!
貸款20年消費能力都被吃掉了!
個人積分：21分
文章編號：18987427
個人積分：63分
文章編號：18990191
個人積分：0分
文章編號：18994128
<德國---長年房地產價格安定策略>
目前，世界各國都注意到了房價平穩的重要性。近年來，日本興起的“住居福祉學”，更從“民生福祉”的視角將房地產業的民生性質上升到一個新的認識高度。從歷史經驗和教訓看，凡是重視房地產的民生性質，將房地產市場作為消費市場而非投資市場的，國家經濟周期波動就比較小。
同是歐洲國家，英國、西班牙等國的房價在國際金融危機爆發前有較大幅度上漲，危機後這些國家的房地產市場隨著美國急劇下滑。相比之下，被讚為“房價十年不漲”的德國，則繼續保持著平穩的態勢。分析其緣由，獨具特色的德國房地產制度，起到了關鍵性作用。
據統計，金融危機之前，德國物價水平平均每年漲幅2%，而名義房價每年僅上漲1%，也就是說扣除掉物價因素，德國的房價實際上在以每年1%的速度縮水。在1977年之後的30年中，德國的平均房價僅上漲了60%，而同期個人名義收入額已經增長了三倍。
分析德國房價不漲的內在原因，簡單來說，可總結為八個方面：
其一，確保房屋充足供應，供求平衡仍然是穩定房價的硬道理。無論在聯邦還是州、市及村鎮層面，德國都有著詳盡的建房規劃，住房建設依人口需求而定，基本滿足每個家庭一套住房。此外，德國每年有25萬套新公寓竣工，也可以在很大程度上平抑房價的上漲。
實際上，德國也曾有過房屋極度短缺的時代。除了二戰後西德動員全民建房外，在1989年柏林墻倒塌後，面對突如其來的嚴重住房壓力，德國政府推行了“建房資金免交企業、個人所得稅”的政策，使得住房供需失衡問題得以一夕解決。特別是政府鼓勵所有公司修建居民住宅，建房投資將全額免交所得稅，甚至還提供部分補貼。這在德國掀起了一場“企業建房熱”。實際上一直到2003年，德國各行業公司擁有住房還超過260萬套。
其二，德國特有的“合同儲蓄”住房金融模式，以及房貸的固定利率機制，為穩定房價提供了金融制度保障。與住房抵押貸款模式或公積金模式不同，德國實行“先存後貸”的合同儲蓄模式。這種房貸的實質是“合作”而非贏利，合同儲蓄大約佔到德國房貸總額一半左右，另外20%為家庭儲蓄，僅有三成住房貸款來自于商業貸款。德國所有房貸（包括合同儲蓄和商業貸款）都實行固定利率制，儲蓄房貸利率低于市場利率且固定不變，商業貸款固定利率期限平均為11年半。這種長期的房貸利率周期，幾乎可以抗衡任何金融市場的波動，對房貸市場起著穩定器作用。與德國形成鮮明對比的是，在採取浮動房貸利率制的國家，無論是歐盟內英國、西班牙、愛爾蘭等，還是美國，房價都在隨利率波動出現大漲大跌的現象。
其三，德國發達的房屋租賃市場，也成為了房價穩定的“定海神針”。德國自有住房率為42%，租賃住房率達到58%，特別是年輕人中77%都是“租房族”。這主要得益于政府鼓勵修建租住房屋、保護房客權益等一係列政策。除了針對特殊群體的“廉租房”外，市場上同樣供應大量商業出租房，政府同樣對房租水平進行一定的規范。由于德國嚴格的租房法，注重保護房客的利益，租房的安全感並不亞于買房，數十年居住在一所出租房中的德國家庭不在少數。德國家庭樂于租房，並且有著大量而廉價的出租房屋供應，這對穩定整個房地產市場的價格水平起到了不可忽視的平衡作用。
其四，德國鼓勵自建房、合作建房，打破開發商對房屋供應的壟斷，同樣也是影響市場房價的重要因素。德國住宅合作社的出現已經有200多年的歷史，合作社共同建房已成為德國住宅建設的主要組織形式之一，合作建房佔每年新建住宅總數的比例超過30%。
政府對合作社建房給予多方面的政策幫助：一是提供長期低息貸款；二是給予借款保證；三是提供合理價格的土地；四是減少稅收，對所得稅、財產稅、土地轉移稅和交易稅等均以較低稅率向合作社徵收；五是補貼租金等等。通過鼓勵自建房、合作建房，建立起多渠道的住房獲取渠道，就擺脫了聽任開發商任意定價的局面。
其五，德國建立了地產價格獨立評估機制，對地價、房價、房租等實行“指導價”制度。各類地產價格並不是由房地產商說了算，也不是由政府說了算，而是由獨立的地產評估師來評估認定。評估師對自己的評估結果負責30年，對評估中的錯誤負有法律責任。
除了私人評估師外，德國還按照聯邦建築法成立了各地“房地產公共評估委員會”，其職責之一便是負責制訂當地“地價圖”的“基準價”或者“指導價”。這為不同地段、不同類型的住房制訂了詳細的“基準價格”，這類指導價具有法律效力，所有房地產交易有義務參照此執行，在合理范圍內浮動。雖然指導價的制定必然參考歷年市場房價，但任何不具備壟斷勢力的開發商或炒房者，都不可能單獨影響“指導價”的制定。
其六，“指導價”之所以能夠得到執行，還是緣于其有效的“執行威懾機制”。德國法律規定，對于房價、房租超高乃至暴利者，地產商和房東甚至要承擔刑事責任。如果地產商制訂的房價超過“合理房價”的20%為“超高房價”，根據德國《經濟犯罪法》就已經構成了違法行為。購房者可以向法院起訴，如果房價不立即降到合理范圍內，出售者將面臨最高5萬歐元的罰款。如果地產商制訂的房價超過50%則為“房價暴利”，這已經觸犯《刑法》構成犯罪，出售者將受到更高罰款，甚至最高被判處三年徒刑。這對某些妄圖謀取暴利的開發商、炒房者而言，其威懾作用不言而喻。
其七，稅收手段同樣是德國政府遏制房產商、炒房者獲取超額收益的有效武器。在德國，自有自用的住宅不需要交納不動產稅，只交納宅基地的土地稅。用于出售的房地產首先要繳納評估價值1%-1.5%的不動產稅，房屋買賣還要交3.5%的交易稅。如果通過買賣獲得盈利，還要交15%的差價盈利稅。自有房屋的出租除繳納不動產稅外，租金收入還要交納25%的資本利得稅。此外，房子的管理、維修等費用也很高。重重的稅收限制，已經大大壓縮了炒房者進行“低買高賣”的利潤空間，對于炒房者而言可謂釜底抽薪。
其八，德國政府政策並不把房地產特別是住宅建設，作為德國經濟增長的“支柱產業”，而是作為社會福利機制的重要一環。德國憲法明確規定了“德國是一個高福利國家”，與醫療、教育等一樣，保障居民住房也是聯邦政府首要的政策目標之一。這是德國政府制定所有房地產政策的核心出發點。因此，雖然德國政府，特別是地方政府掌握了大量公有土地和公房，但任何人都不敢通過抬高當地地價、房價，來增加當地政府的房租收入或稅收收入。房地產政策同樣是德國政黨競選的主要辯論議題。無論是執政黨還是在野黨，任何人提出的政策如果不是保障民眾的住房福利而是會抬高房價，甚至使購房者淪為“房奴”，他們喪失的可能就不僅僅是選票，而可能會是整個政黨以及政治家的政治生命。
以上各類政策，雖然並不能涵蓋德國房地產制度的全部，但從中我們也可以看出，德國房價之所以能夠保持平穩，並非出于偶然因素，德國政府獨具特色而又針對性極強的調控政策，正是長期保障房價穩定的關鍵所在。（《環球》雜志駐法蘭克福記者/郇公弟）
個人積分：1190分
文章編號：19001314
個人積分：0分
文章編號：19001389
個人積分：7分
文章編號：19075362
