把國有地算進去的話, 基地就大很多了, 怎麼會沒價值呢?
drhou wrote:
那就要看地點了，...(恕刪)
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milo2314 wrote:
給您一些都更面積的簡易計算方式
假設你們公寓土地為80P
八戶平分則一戶10P
住三:容積225
10P*225%=22.5P
公設比約30%
22.5P*130%=29.25P
建商出錢改建及租屋補助
一般都會要求取得容積面積的1/3
住戶實拿回2/3的容積面積
故
29.25P*2/3=19.5P
和建商給的差不多
停車位可以和建商喬一喬
想要取回多一點面積
除非有辦法取得市府的容積率兩倍優惠
都更拿回的面積
主要看土地持分以外
就屬容積率最重要
的確如上所說...建商能給的也就只有這些
頂多加上獎勵20%上下...
算一算...還是不會給到跟原本坪數一樣的大小
你自己可以想一想,建商隔壁空地也只能蓋到地上7樓地下一層
能分你們多少想一下也知道
所以也不能算建商不願意給,因為他就只能蓋那樣的坪數而已
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drhou wrote:
剩下56坪空地好像怪怪的，...(恕刪)
沒錯
台北市除了有容積管制以外
還有一個建蔽率
住三的建蔽率只有45%
100P的土地每層樓最大只能蓋45P
另外
法規規定要留設的前後院深度
前院為3公尺
後院為2.5公尺
住宅區還多了一個側院深度2公尺
除非基地夠大
不然沒啥都更的誘因
而且
縱使有容積獎勵
建築物的高度還是受到面前道路寬度的影響(面前道路越寬可以蓋越高)
面臨5公尺的巷弄
建築物最多到12公尺(約4層樓)之後
就要開始面臨每蓋1層樓高度(以三公尺計算)
要退縮2公尺的規定
如此一來
越高樓層的面積將會越小
樓主家都更案敗就敗在是住三的使用分區且又只有面臨6公尺以下的小巷弄內
drhou wrote:ckkc
旁邊緊鄰國有地.......
把國有地算進去的話, 基地就大很多了...(恕刪)
如果國有土地是緊鄰兩側的話
那還是有上述面臨5公尺面前道路及前後院問題
除非是緊鄰後方
增加基地的深度
或是緊臨的國有土地有面臨更寬的道路
不然
還是一樣沒救
SHIT HAPPENS!!
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˙既有容積保障
*基地容積率在225%以下，5樓基地獎勵為建築基地的法定容積15%為上限；4樓則為10%上限
*容積率在225~300%，5樓基地面積10%為上限；4樓以5%為上限
˙迫切更新協
*已劃定的都更區但因環境因素難推動，獎勵上限為15%
*整建住宅、平價住宅、災害受損屋、高氯離子或輻射屋，獎勵上限為50%
˙公共設施補充
*提出高於法定評定基準者，獎勵上限15%
*住宅區提供公共廣場或綠地達規模者，獎勵上限5%
˙適當規模住宅誘導
*實施者將分回房地的20%規劃成室內18~30坪，獎勵5%
*提供一定規模供市府作出租宅，獎勵以15%為上限
*規劃老年住宅，獎勵上限5%
˙環境貢獻度
*取得綠建築候選證書並評估黃金級以上，獎勵以10%為上限
*都市防災機能達規模者，獎勵以10%為上限
*規劃公共使用的社區活動中心，獎勵以5%為上限
資料來源：北市府都市更新處
北市府拍板定案老舊公寓都更專案後，各項獎勵原則也跟著出爐，業者估算，只要基地面積達605坪，且三分之一為4、5樓老公寓的基地，幾乎都可如願申請到室內面積1坪換1坪。但因獎勵項目多，造成建商可依最有利的方式規劃，恐難見北市府寄望嘉惠市民的提供出租宅、或老年住宅等方案。專家認為，此政策最大受惠者不一定是老屋主，反而是原本因素地不足、難在北市推案的建商。
據北市都市更新處統計，舊有的《都市更新建築容積獎勵辦法》，核定都更案申請到的獎勵容積介於30%至38%。安信建經建築開發部專案經理李柏倉推估，若加上新增的4、5樓公寓基地皆可拿到的既有容積保障，及適當規模住宅中將20%房地規劃成18到30坪，可享5%獎勵，原屋主想以室內面積1坪換1坪並不困難。
新增類別中能嘉惠市民的獎勵原則包括，捐屋給市府當出租宅，或規劃成老人住宅等；李柏倉認為，這些獎勵對建商獲利沒幫助，申請比例會很少；除非是不跟建商分屋的住戶自組都更會才有可能。
依北市都更精神 只要基地面積達605坪，且三分之一為4、5樓老公寓的基地，幾乎都可如願申請到室內面積1坪換1坪。面臨巷道過小 只要退縮 將建物拉高 建蔽率減低 甚至可廢巷 合併基地 將公共設施或道路地改成公園集中在一區都可 但要作變更都市計畫申請 可找北市或台灣省都更學會建築師幫忙 !!!!!!!
喜歡買精華區便宜的爛屋 改造或創造投報率12%以上 不用管房價漲跌
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