ctaihsu wrote:
住戶貪心是合理的,他...(恕刪)
誰貪心先不予置評
不過這邊所談的營建成本，
並不是每個"建築師"都了解營建發包價格的，
一坪5萬這年頭搞不好到鄉下中的鄉下找泥水師傅弄還不只這個價...
另外，
我一直覺得都市更新或是合建就像賣牛肉麵，
到底是養出高級和牛的人該賺比較多？
還是把高級和牛作成美味牛肉麵的人該賺的比較多？
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ctaihsu wrote:
2011-05-20 13:46 #20
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回覆文章私人訊息引用連結載入圖片引言收藏回報..住戶貪心是合理的,他住在那裏耶.
建商貪心才是多餘的,無利可圖,建商就不會去弄都更.
始皇陵早就發現,大陸沒技術開挖,日本有技術,開挖要一半的
東西走,反正始皇陵就在哪,大陸等個1~2百年再開挖,還是大陸
的.
住戶原本持有1/4或1/5的地,如果是30坪就大約7.5坪或是6坪.
地才是最值錢的,每坪算100萬,就750萬或600萬,一般集合式
住宅建築成本每坪才五萬的建構成本,你以為是蓋帝寶那種豪宅,
哪也才20萬左右一坪.http://www.mobile01.com/topicdetail.php?f=455&t=2143437&m=s&s=1&last=28026627
我建議反正住戶就拖,不然就拿建築成本出來算,
我就算過,約4000坪的建案,扣掉建築成本,建商還賺5億.
賺很大..........
一看你的發言,就知道是建商的打手.
...(恕刪)
跟你的意見不同就是建商的打手？看你說的那麼多還不是胡說八道......我家有房子已經在進行都更
改建了，改建中的那間房子都更搞了十幾年，就是有那一兩個認為他的房子最值錢的濫咖在搞怪，一樓
水泥地都有明顯裂縫產生落差了，建商要釘子戶給條件他也不說，實際上就是要獅子大開口，要等建商
提錢過去談.....這段期間也有其他建商來談，基本上都還算合理，因為有戶鄰居就是建築師，當初也
有要自行辦理都更，不過光是推誰出來當頭就是一個麻煩事，那位建築師鄰居打死不幹，因為人家知道
箇中難處，所以只願幫大家向建商爭取最大的利益，有意願的人品實在是信不過，所以最後還是跟好幾
家建商談條件，才有勉強可接受的條件.....至於釘子戶，那就讓別人去喬了。
基本上如果像我家目前正改建的地方是屬於商業區的話，條件通常都不會太差；如果是像住三或是容積
早已經蓋滿的話，都更難度就很高了，一來能分的原本就少，二來胃口被政客養大了，加上建商也要賺
，當然很難搞......
住戶貪心是合理的.......也要看看手上是什麼籌碼吧！如果是住宅區容積又蓋的差不多的話，是要拿什
麼來貪心？要拿什麼來跟商業區比！還有改建成本沒有那麼簡單，因為當時我們有請人精算過了，建商大
概賺三成左右，但是自辦的話如果出了問題可是會變成爛尾樓的，所以找了實力雄厚的上市公司。當然每
個案子的狀況不同，住戶結構不同，自辦還是最好的，只不過住戶要十分團結，當頭的人也要絕對誠信才
行，不要別人賺的話就是要多擔一些風險，這種考驗人性的事只有經歷過才知道箇中滋味.......
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雖然名義上，台北市公寓現在的價格，最便宜的可能都要35萬以上了～
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商打手,你露餡是"找這種公務員還不如找兄弟來拔釘子都更成功".
我們中國人有句話說"遠親不如近鄰",沒有改建戶會想找黑道來對付鄰居.
又不是深仇大恨,找黑社會不一定還引狼入室.
我沒跟你意見不一樣,只是你寫找黑道來拔釘子戶,讓我這種都更中的,也
有遇到,看了很不爽.還好我家是透天厝,我們可以自辦都更,建商知道我們
持有的土地面積已經越過最小門檻,一直找人來談.因為我只要自辦都更,
以我家在整個都更基地位置比較靠商業區,再加上要留道路給我家通行,
損失很大.8公尺巷道,長15公尺,大約就要30幾坪,再加上我家的30幾
平,還有我家四周的留空,大概就要損失近百坪,
前幾天看到有人再算建築成本,好像跟建商講的成本差很大,
http://www.mobile01.com/topicdetail.php?f=455&t=2143437&r=3&last=28026627
我想到我的同梯好友從事營造業,禮拜六去找他,
我把建商給的基地圖拿給他看,請他試算一下,我故意跟他說建商
說一坪至少要5萬左右的營造成本,他說,沒遇到這麼老實的建商過,
估得很實在,也只有甲級營造場才估得出來........
你有鄰居是建築師,我也有這種鄰居,還有丙級的營建包商.
丙級的跟建商講好啦,他公司要參與營建,建築師不熟,不知道
有沒有關係人交易.
你說你的都更案,建商利潤三成,好高的利潤,來蓋房子就有這麼高
利潤,我們電子廠都在毛3到4,蓋房子很高科技嗎?
我們以我家基地總面積4000坪為例
4000坪,每坪平均單價40萬,總價16億,4000X5萬=2億總建築成本,
住戶拿45%,7.2億,16-7.2-2=6.8億,我認為建商賺6.8億
你說建商賺三成,16億的3成4.8億, 6.8億-4.8億=2億差距,
2億差距+2億總建築成本....這就是你說的建商成本,
4億除以4000坪,一坪建築成本單價10萬,是甚麼豪宅阿,
要這麼貴.
不然我取中間值來算成本,(10+5)/2=7.5萬/坪
4000X7.5=3億,加上原住戶分7.2億,
16億減10.2億,還有5.8億.
建商真是好賺,不管他的成本是2億,3億,4億,
以他們這種大建商跟銀行借錢,利息很低的,
只要信用良好,大概不會超過4%.
4億X4%X2年,也才3200萬,所以我說,建商是賺很大.
建商要來找我家談,可以,住戶拿回85%,不然我家
自己辦都更.
住戶拿85%,它們還賺至少1.5億...
HOTSHOT8888 wrote:
沒有拔釘子條款，就算是直接隸屬總統府也沒用，找這種公務員還不如找兄弟來拔釘子都更成功還比較
大些(恕刪)
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蓋房子, 4000坪,真要蓋,2年早就蓋好啦,又不是多大.
ctaihsu說得很對阿.
都更就是原住戶與建商的商業談判,住戶的籌碼就是擁有
土地,但是大建商大概也知道土地價值在哪.
所以住戶籌碼是被看光的.但是建商的底牌,卻很少住戶
知道,獎勵都更容積阿,停車獎勵等.
如果是透天厝,或是整棟公寓都是同一家族,
又可以自己一戶辦都更,以ctaihsu所說他們家族有30幾坪土地,
我寧願自己蓋每層有15~20坪的電梯大樓,也比住大樓好.
快100坪土地面積,建商不是不見100坪,而是不見7~800坪
的樓板面積,要是我是建商,損失很大耶
裝天線 wrote:
建商談都更，蓋房子，3年蓋的起來嗎?
(恕刪)
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不過我們是自組更新會，
已經送件到台北市政府，最近應該就下來了
房子沒有意外的話...應該明年底就會全部打掉
不過住戶自己跑這些流程真的要花不少心力，
也要請議員幫忙關心一下進度，
設計師，估價師，代書 各個時程就要準備進場，
但是可以避免被建商剝削，也確保房子的建材品質，
之後多餘的房子賣掉再拿回來補貼建築成本。
不過原來實住43坪的房子，打掉重蓋後權狀爆增到5X坪，
但是扣掉公設，實住坪數可能只有36坪左右....
想想至少原來20多年的老公寓可以變成邊間全新電梯大樓也有平面車道的地下停車場
光是高樓層邊間，電梯，還有最重要的 車位...
我就很滿足了....
另一間台北爸媽現在住的是更老的公寓，
學區不錯，剛好是敦化國小國中後面
現在對面正在蓋銀行總部，
不曉得之後有沒有機會改建就是了....
已經等十幾年了 唉
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ctaihsu wrote:
會都更,都是舊社區,大部分住了30~40年,鄰居很多都認識,為什麼說你是建
商打手,你露餡是"找這種公務員還不如找兄弟來拔釘子都更成功".
我們中國人有句話說"遠親不如近鄰",沒有改建戶會想找黑道來對付鄰居.
又不是深仇大恨,找黑社會不一定還引狼入室....(恕刪)
我就說你是胡說八道，故意曲解別人的文章.....
我開頭寫的是：
" 沒有拔釘子條款，就算是直接隸屬總統府也沒用，找這種公務員還不如找兄弟來拔釘子
都更成功還比較大些.....找了公家單位只會越搞越複雜。"
這是比喻的用詞，公務員不會沒事找事做，本來就不用期待！還是你的國文造詣有這麼差？
還有你是住鄉下嗎？遠親不如近鄰？碰到都更這種利益龐大的事，就算是親人都可能揮刀相向了，別拿
你家那種獨門獨戶不用跟別人溝通的例子來說，你家愛怎麼自行改建那是你家的事，我說的是合建的都市
更新；板上都更的網友應該也不少，很多事經歷過就知道，我家舊房子都更談十幾年了，什麼人什麼問題
幾乎都出現過了，你要不要順便說說忠孝仁愛信義和平啊......
現再台北市有一坪5萬元的建價？這個版上的建商跟仲介應該不少，有沒有人可以告訴這位老兄他的計算
問題出在哪！我沒那個閒工夫.....
我以前在承銷輔導的事後就認識好幾家營建股的上市櫃公司高階主管跟董事，我也私下請他們評估過大
約的成本，你的說法只是一廂情願的想法，當然你家要蓋一坪5萬應該可以蓋的出來啦，試試看就知道
了嘛！
你的情形嚴格來說如果不跟別人一起改建，那就只能叫原地重建，不算都市更新吧，既然要玩自己的，
還有什麼好不爽的.......
我還真的是不知道台灣有哪樣可以叫做高科技？不是都做別人吃剩的嗎？有的話麻煩說說你是哪家公司
哪個行業，我有很多國內創投業的朋友缺案子，幾乎全部都出快要走到大陸去了。
最後一點，大部分的電子業毛利沒那麼差，那是因為你不懂老闆作帳的手法.....
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