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我也不相信啥大循環20年.....否則現在日本已經早被炒到高點了.
日本當年可是炒的比誰都兇呢.
房市也不過幾十年歷史根本不足以歸納出循環.
張金鄂之所以一直預測失準,則是因為只看房價所得比也不準.
當房子不是住宅而是投資產品時,房價所得比根本無極限.
利率不準,大循環不準,房價所得比也不準?
那到底是怎樣??
我比較相信人口紅利說,以及日本經驗教訓.
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我懷疑台灣房市會在3年內反轉向下.
現在台灣有點像1985年廣場協議後的日本.
日本的泡沫化大概有五個偕段.
1.美元貶,日元升
1985年「廣場協議 Plaza Accord」
五國財長同意讓美元貶值(解決美國巨額貿易赤字),
導致日元大幅升值(日本失落20年之源).
現在台灣也面臨美日都在貶值,使台幣升到高點,不覺得很像當年日本嗎?
讓我們繼續往下看.
2.放任熱錢流進不動產.
國際資金避險(美元貶值)熱錢往外跑,由於德國全面防堵熱錢流入房地產，
所以國際資本轉進當時全球最強勢的日本貨幣,大部分流進日本不動產，
大量熱錢炒作使日本房價上漲，日幣大幅升值，
房地產的炒作光靠日本人還不夠,外國資金是很重要的因素,
1985年廣場協議所導入日本的外國資金,才是把日本房地產炒作起來的主力
現在台灣笨蛋政府藉由幫富人減稅的方式,引進資金,號稱鮭魚回鄉.
同時美國QE和日本貶值也會造成國際熱錢來台灣炒作,不覺得很像當年日本嗎?
讓我們繼續往下看.
3.寬鬆貨幣
而當時日本政府為了"刺激經濟"施行相對寬鬆的貨幣政策，
鼓勵資金流入房地產以及股票市場（與過去四年的台灣政府相同）
這一部份台灣是沒有當年日本寬鬆啦,多虧9A沒有亂印鈔票.
不過台灣規模比日本更小,就算少了這一項,光靠熱錢也足以玩死你.
讓我們繼續往下看.
4.房地產榮景
房地產飆漲，引誘日本人紛紛投資不動產（與台灣有積蓄的公教、菜籃族搶當投資客相同），
1990年3月，日本六大城市(東京、名古屋、大阪、神户、橫濱、京都) 房地產達到空前榮景.
這一部份,不覺得台灣很像當年日本嗎? 從台北市一路往外炒了.
現在連在三峽大部份人都無法維持1/3以內的房貸支出..
5.熱錢消退,開始崩盤
1990年秋季，東京房地產交易量突然大幅下滑，從東京為中心開始崩盤，
1991年，六大都市房地產價格平均下跌20%，隨著國際資本獲利了結後撤退，
由外來資產與本土資金一起狂炒的日本房地產泡沫迅速破滅.
2000年，日本商業不動產平均價格跌幅達到70%
日本起始2年就跌了50%以上,剩下的緩和走跌
1991年起跌的話,1995年跌50%,2005年跌70%,之後跌勢越來越緩和
第五部份,我不知道哪時會發生,甚至沒人真正知道當年日本為什麼是1990泡沫破掉,
怎麼不是1989或1991,1992?
泡沫破掉是遲早的,只是我不是神,我們都是用猜的.
有人研究後認為是1990日本人口紅利消失,人口紅利消失會導致衰退,
而熱錢當然會轉向下一個有人口紅利的成長型市場.
熱錢跑掉導致日本各地房地產如骨牌倒地............
什麼市中心不會跌根本是放屁,崩的時候是大家一起慘.
就像股市大崩盤時,積優股只是少慘一點點.....
當國家勞動力源源不絕時(人口紅利)，外資會選擇進來投資，市場景氣一片榮景，
當該國勞動力反轉前，外資轉往其他人口紅利上漲的地區，
該國資金被釜底抽薪，不管實施任何政策，房地產都無法再恢復.
日本講完了,不知道那跟台灣有啥關係??
台灣的人口紅利消失是約2015左右XD.
而那時也可能是各國開始升息的時候,雪上加霜啦!!
我不知台灣哪時候房價會跌,但是以日本經驗來看,2015前1-2年會最危險.
因為投資的熱錢會在人口紅利結束前先跑.
其他政策(利率,稅....)都只是加快或延緩1-2年,該來的一定會來.
利率不是最重要因素,因為日本失去人口紅利後,一直都是幾乎零利率.
但是熱錢一直不回來了,因為沒人口紅利就經濟不會成長.
熱錢寧可去利率更高,但是會成長的國家.....
而史上的房市泡沫也往往出現在有人口紅利的成長性高的國家不是嗎?
我不是專家,不能證明人口紅利和泡沫破掉一定有關,我也是看別人的解釋才知道,
不過爆掉的日本、美國、西班牙等各國經驗,似乎是真的與人口紅利有關係....?
從60年代起,台灣已經走了50年的人口紅利，以前就算跌也不至於多慘,
因為人口紅利一直在,表示經濟前景仍好,全國生產力一直在上升,
任何大規模回檔跌個10%也會再漲更高.
但是2015以後就沒人口紅利了,這是50年來第一次...........
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台日都是島國,都靠出口起家,我們的國債也一樣都是內債,
台灣說穿了根本就類似是20年前的日本.
日本失落了20年,台灣有可能也要走同樣的路.
希望不會像日本那麼慘(跌50%)但恐怕也不會太好.
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Waffenss01 wrote:
台日都是島國,都靠出口起家,我們的國債也一樣都是內債,
台灣說穿了根本就類似是20年前的日本.
日本失落了20年,台灣有可能也要走同樣的路.
希望不會像日本那麼慘(跌50%)但恐怕也不會太好.....(恕刪)
+1
日本泡沫經濟 http://zh.wikipedia.org/wiki/%E6%97%A5%E6%9C%AC%E6%B3%A1%E6%B2%AB%E7%BB%8F%E6%B5%8E
各位大大 如果對圖示有興趣，請參考『1977 她的眼睛像月亮』http://www.youtube.com/watch?v=YgCiXDLIj6Q
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