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邪猴朱人 wrote:
不知大大的投報率是實務經驗算出來的還是推測的
以小弟自己的實務經驗400萬的套房+40萬裝潢家電
報酬率直逼5%......
假設我是400萬全額貸,使用寬限期只繳息不還本
一個月的利息支出約$10,000
扣掉支出利息的部分個位聰明的大大可以算算應該還有盈餘
房產本身還會有增值的機會,投資觀念只在一線之間
十年之後買房地產資產增值的機會應該會比較大一點喔
拿上面網兄的實際例子來算吧！您的房租大既是一萬八千元吧。
其實您的<<實際報酬率>>算法如下：
18000-10000=8000 ==> 一個月的實際所得
8000*12 (一年所得)/ 4,400,000 (投入的成本)= 2.2%
跟銀行定存利率差不多，但別忘了，還要扣掉房屋稅、房客不續約的月份。
另外你現在是使用寬限期只繳息不還本，等到寬限期滿後，你一個至少要交1萬1千以上的房貸
那也就是說寬限期滿後，你根本是在作白工。
(因為你的投資所得比不上銀行定存利率)
另外，各位朋友千萬不要因套房單價低，而買了它。
問問你附近的朋有，有幾個人想買套房？(不是買不買得起喔！是想不想)
(我身邊是沒有啦！但也沒有人買得起二手的舊公寓，大家都在努力存錢中)
你可以說投資套房預計未來會賺錢，這是人生有夢.....
只是希望不要變成<顏炳立>總理經說的『買下去，就是夢醒時分。』
但是買套房來出租，絕對不是一好的投資標的。(因為你的投資所得比不上銀行定存利率)
相同的價錢的話，已經可以在中永和租到三十坪的公寓了。換成你的話，你要租套房嗎？
在台北縣套房大概七千到一萬元就有了(而且還近捷運站)，換成你的話，你要租一萬八的嗎？
最後，房子跟股市一樣，不只是會往上跑，有時也會往下掉。
有興趣的人，可以找<顏炳立>寫的書，上面有更清楚的說明。
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john_wei wrote:
拿上面網兄的實際例子...(恕刪)
您的房租大既是一萬八千元吧。
其實您的<<實際報酬率>>算法如下：
18000-10000=8000 ==> 一個月的實際所得
8000*12 (一年所得)/ 4,400,000 (投入的成本)= 2.2%
跟銀行定存利率差不多，但別忘了，還要扣掉房屋稅、房客不續約的月份。
計算上的邏輯有不一樣的見解，所以結果也不一樣...
既是貸款，也繳了利息，所以，4百萬不是買家的成本，利息才是成本...
實際報酬率>>算法如下：
您的房租大既是一萬八千元吧。
18000-10000=8000 ==> 一個月的實際所得
8000*12 (一年所得)/ 400,000 (投入的裝潢成本)= 24%
還要扣掉房屋稅、房客不續約的月份-->還要再評估此部分額外風險...
不過以後的增值可以抵消上面的風險...
保守一點的算，
房租算一萬伍千元吧。
15000-10000=5000 ==> 一個月的實際所得
5000*12 (一年所得)/ 1,200,000 (投入的頭款與裝潢成本)= 5%
還是有機會的!!
BonBon
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以小弟自己的實務經驗400萬的套房+40萬裝潢家電
報酬率直逼5%......
假設我是400萬全額貸,使用寬限期只繳息不還本
一個月的利息支出約$10,000
扣掉支出利息的部分個位聰明的大大可以算算應該還有盈餘
房產本身還會有增值的機會,投資觀念只在一線之間
十年之後買房地產資產增值的機會應該會比較大一點喔
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同意加一分，我也買小套房出租，9年屋，一坪27萬，在台北市中山區，買了430萬，也是出租約16000元，投報率約4.5%, 比定存好上3 倍
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