dr.meredith wrote:
真的阿? 我看...(恕刪)
版主講的沒錯啦！
1000萬的房屋，向銀行貸款800萬，一定要經過法拍程序，如果法拍是900萬，銀行就沒虧損；如果法拍是700萬，銀行就虧損100萬。
如果3拍都沒人拍，看銀行要用銀拍屋方式買，還是把債權賣給資產管理公司，最後才認列虧損。
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dr.meredith wrote:
真的阿? 我看還沒進...(恕刪)
你阿...唉....標準的莫名其妙看衰的人，但連自己都講不清楚個道理...
我不會再回應你了~
不要以訛傳訛，凡事自己要先去了解後，再作評論
信不信，我的工作性質與房地產、金融業都毫無關係
我只是希望靠理解這些"常識"，作好資產配置與規劃，以免辛苦賺的錢莫名其妙被金融業"騙走"
多年前，連動債賣得非常好，宣傳口號都強調"保本"，但這些該死的銀行理專卻沒告訴大家，所謂保本的先決條件是發行公司沒有倒閉....
同樣地，銀行的定存能保本也是銀行沒有倒閉，但大多數國家都有針對小額存款作存款保險，因此定存才能被視為風險最低的
但是，如果該國被消滅了，銀行的存款也都只是廢紙
因此，真正最保險的是在世界上任何一個國家都是統一價的黃金
只是，黃金也存在著泡沫.....
前幾天還有人喊說油價要飆漲到150美元/桶哩，理由就是看似有道理的美元的貨幣供給量??!!
結果哩....今天就重挫給你看....原因很簡單，我昨天也提過了：利比亞問題可能會和平解決，雖然後來被判軍拒絕，但這卻引來投機客獲利了解出場的賣壓，單日跌幅就達2.5%(目前還在續跌中)
對了，俄羅斯已經大跌了，自得要進場"護盤"喔~
結論就是，任何一種資產配置都有其風險存在，但你自己要清楚這些風險，並以合理比例作分配，而不是人云亦云
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alina58889 wrote:
我是知道!! 一開始...(恕刪)
承作首貸風險比較低吧!而且讓更多人分擔背負房貸，也比較能夠分散銀行風險(房市崩盤，不繼續繳利息的風險)
首次辦貸款的人通常都比較年輕吧?很少第一次辦貸款是年紀相對大的
再說，他就算沒錢、沒工作，但至少年輕吧?這麼年輕，隨便找個工作，也有能力償還幾百萬房貸的利息錢吧?
也許你會說，收入很低要背負這麼沉重的貸款利息，會很辛苦...銀行哪管你那麼多，反正你不還錢，就透過法院程序逼你按月吐錢~法院不會同情年輕人的，因為年輕人要找工作賺錢並不難，看你願不願意而已~
因此，對銀行來說，一個有500萬存款的中年人，另一個是年收入100萬但無存款的年輕人，那當然是年輕人風險低，因為他將來繼續的收入還很多，雖然他現在錢不多，反正房貸是長期性的，當然是以長期性收入為準~
在這個原則下，難怪很多投資客都喜歡用現金買房子(其實他們也相對難辦到貸款)
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yunyunhome wrote:
承作首貸風險比較低吧...(恕刪)
銀行不是傻子~~過去是專職家庭主婦, 離婚扶養一個小孩, 拿不出像樣的存款證明, 要命的是也沒扣繳憑單..好讓銀行知道 ,將來有固定的收入...這樣的條件很難不被銀行承辦人"嫌" ,銀行當然知道她不是投資客的人頭..第一線承辦人員接觸後 心知肚明.
有那麼菜的投機客? 不知道如果人頭條件差時, 要先幫人頭養數月的存摺..裡頭數字還不能太難看..
免得被銀行打槍...
沒往來的銀行, 哪知你是阿貓阿狗, 反正就是條件..?? 承辦人應該是怕她, 無法按時準時繳息
我這廂才表明要自己借她..銀行轉得可快 , 馬上電腦查, 看看我是不是"爛腳""隨便講講"
很多人非常不喜歡跟不太熟的銀行往來..原因是會被"秤斤秤兩"
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yunyunhome wrote:
補充一下，這是因為台...(恕刪)
因此，理論上房市崩盤，銀行的資產真的不受影響，因為他的資產是債權，而不是抵押品~
除非超過一段時間，債務人無力償還(名下無資產，也沒工作)，銀行放棄追討，而把不良債權賣給討債公司時，銀行才會真正實現虧損
這個部份可能大多數的人都不了解，前段是對的，但後段需要修正，銀行債權在銀行資產的評估，正如許多人知其一的M1-Mn(M=month..數字代表幾個月)，但較接觸不到的，是債權在逾期多久後，銀行的資產會受到影響，小弟當年在業界的規定，M3以上算逾放，要算在逾放比，M6以上算催收款，要提呆帳備抵(可怕的是，這也是金管會一紙命令就可以改變的，但通常是變嚴，從來沒有變鬆的)，因此，在資產負債表上，M6的部份，就已經提前實現損失了，這樣不知道有沒有堵住"上面"有些自認為很了解金融的，對別人說三道四，管窺人家不懂的人的嘴?至於不良債權?左手換右手的、賣面子給利益團體的、真的不得不賣的...都有，但賣不良債權的動機，不在美化資產負債表，而是逾放比...
另外，有些人提到，美國房地產可以把房子丟給銀行拍拍屁股...這也不盡正確，正確的來說，銀行有Option，他可以行使Foreclosure，也可以向法院聲請拍賣(美國的拍賣跟台灣差異頗大，嚴格來說，法院並不經手拍賣的進行，他只准許)，然後由律師、金融資產管理公司(台灣的金服就是)..等拍賣不動產。當然，還有一個選項，台灣幾年前修物權法才跟進的，就是銀行可以選擇以房抵債，只有這個選項，債務人才不必負擔剩下的債務....貸款買房，全世界沒有太大差別的，不要被誤導了...以為美國是買房炒房的天堂..結果變成地獄...
當然，許多投資客根本沒在工作，因此當快出事前，把名下資產都盡快"處理掉"，就算賴帳，銀行真的莫可奈何~
這個...想的真的太多，沒有單一投資客有辦法一個人吃下來那麼龐大的貸款，惟一的方法就是人頭，而除了合夥關係的人頭外，一般養一個人頭的代價，需要10-30萬不等，大家可以算算，投資客的成本多少?因此，很遺憾的，真正對於銀行有莫大傷害的，百分之99都不是投資客，跌破大家眼鏡的，是大型超額違法聯貸與前些年大家都知道的消金風暴....至於房貸?沾都沾不上邊...真正在市場上的投資客，進出速度都很快的，該跑的時候，沒有惜售的問題...但兼差性質的投機兼投資客?當然，會受到傷害，但這些人通常有正當工作，且多少有點錢，能撐下去，會硬撐下去，至於有沒有撐不下去的?當然有，但對照其他龐大的消企金逾放，杯水車薪..起不了太大關鍵作用。
