哈士奇5801 wrote:
你以為到時建商開出的都更條件你會滿意嗎？？
40年的老房子公設不到10％，28坪權狀的屋內至少還有26坪
現在建商都更一樣給你28坪，但新大樓公設保證超過30％，到時屋內剩不到20坪......(恕刪)
你可能有一點小誤解，如果土地持份正常，
原有老屋室內有26坪的話，新屋除了一個車位
室內也最少會有26坪，這是都更的基本條件
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都更這種事變數太多。
1.地皮持分來源夠單純
2.要有建商有興趣，有題材。
3.要一堆住戶(家家都是地主)同意
4.老天保佑你遇到口袋夠深的建商，願意在都更進行到八、九成就給錢，不然最後大家通通被釘子戶卡死，不了了之就算了，還可能遇到原建商或原中人從中作梗阻止新建商的介入
5.族繁不及備載...........
一堆狗屁倒灶，什麼情況都有，尤其目前全世界景氣差、原物料持續上漲、建商手上新案子消化慢等因素，除非你住的地點超夯，不然都更這種事情就當買樂透，純粹抱個希望，還是應該優先考慮生活現況。
就算已經有夠穩的建商開始開說明會，從第一場說明會到真正結清，就要花上好幾年、十幾年以上的工夫，更何況你的情況連說明會都還沒開。
所以"等都更"這個選項先刪除。因為這選項意義等同於"繼續住，然後每周買5張樂透"
至於你的第二個選項--繼續撐，不做大修。頭痛醫頭，腳痛醫腳；也是可以，但不建議。因為這樣的生活品質很差。
這麼說吧，如果以住10年來看，妳願意每個月只花8000塊租金，搬到一間裝潢OK，機能不差又明亮舒適的房子嗎?
如果願意，那就大修吧。因為8000*12*10=96W，夠你把這間修得OK了。
建議你以"至少繼續住10年"的心態來看待這間房子。住10年的話，妳願意花多少錢給自己一個好的生活品質呢? 這是你首先該自問的問題。
一般來說，我遇到的工班師傅都認為傳統公寓大多蓋得還算紮實，雖然輔助工具可能不夠先進，沒有什麼雷射可以用，但用料用工比近幾年蓋的房子還好。所以如果你沒住到地雷，再撐個10年以上應該沒問題
40年的老房子如果找設計師，或是找個總包(通常是木工)想要整理到OK最好每坪要留個3~5萬的預算。如果不找人包，拆除、水電、泥作、系統櫃、木工、天花板等等通通自己找的話，最省大概也要預備2W/坪(不含家電)。我家35年公寓就是這樣搞的，所有電路水路重拉、敲掉幾面牆、地板也換成拋光等等...35坪含家具木工花了8、90萬，用的是很省錢沒啥特別木工、設計的作法。
如果你覺得樓上的小財主每坪花個5萬裝修太浪費(其實算是均價)，可以考慮這種自己當監工、自己發包、自己排進度銜接不同工班進出場的作法，可以壓到2W/坪，品質也不會太爛，但是你非常需要一個有經驗的好人幫你，也要有好工班的電話....
老房子40年，該出的問題陸陸續續會出來。最重要的就是神經血管尿管--也就是電路水路出路的通暢。
電路通常需要全戶重拉，主要是怕老舊以及原始安培數不夠、電線不夠粗、回路設計安全性不夠等問題。要小心偷懶的設計師還有水電工不埋管，隨便塞個白扁線充數。
水路如果出現劣化漏水問題或是管徑因為日久管壁沉積導致管徑縮小，通常必須拉明管，甚至從水塔延外牆拉下來
出路就是排水管糞管等等，不過這通常都是二樓的倒楣...
大致上是這樣
以上是根據個人做了幾間分租套房、買賣幾筆台北市土地、新北市房屋，撿到一間都更以及幫朋友監工數間的淺薄經驗的心得，僅供參考。
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