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dove wrote:
都市計劃時程獎勵,跟...(恕刪)
dirtypoint wrote:
請問一下
都更走假...(恕刪)
dove 及 dirtypoint兩位大大
抱歉昨日事情較多所以沒有上來,昨日我有回汐止與家母說過您們提到的事項
這幾日我有查了一些資料,我有看到今週刊內有相關的文章指出
都更後的建築坪數算法為
土地坪數X容積率X獎勵容積X公設係數(近1.6)
若以小弟的例子來說
是否為
6 X 3 X 1.4287 X 1.6=41.15坪
所以算式內唯一的變數為建商能申請到的獎勵容積值,所以小弟要爭取的是政府核准下來的獎勵容積帶進以上的算式算出來的坪數的比例嗎
那再請教一個問題,若以小弟家持有土地的位置,所要爭取的分配比例多少才為合理(5:5??還是地主6建商4)
以上的還望各位先進不吝嗇指教
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dove wrote:
其實這沒有100% ...(恕刪)
DOVE大大
小弟我就是不知道小弟家的土地在該地段改建後的分配比率要求多少才算是"上道"...
若是DOVE大大您遇到小弟這種問題的話,您會要求多少的比率,還望DOVE大大您指點一下
亮哥+ wrote:
地6坪,都更建坪41...(恕刪)
亮哥+大大
以上的算式是位分配前的,若是分配後的有41坪,我二話不說第一個簽下去
dirtypoint wrote:
建議你先了解什麼是權...(恕刪)
dirtypoint大大
感謝您的指點,我還不知道建商會有這一步,不過就這個建商對待我們的一些經驗,它應該也會用這一步
權利變換的部分,建商的說明書是有說到他會請三間估價師來估價
若是建商真的出這一步,不知道小弟有沒有可以反擊或是預防的步驟
還望dirtypoint大大您指點
至於1樓店面的問題,的確我有看過建商提供的圖面
不過裡面有幾間店面特別大間
小弟自行猜想是帶該建商進來攪這塘渾水的地主能分到的(算是酬庸性質吧)
至於是哪間地主,小弟就不多說了
至於改選樓上,因先父及家母的庇蔭
小弟家在台北市二樓以上的住家,目前數量還算充裕,所以一定不會考慮選定二樓以上的房子
以上還望dirtypoint大大您指點,若建商真的用您所說的奧步,不知道小弟是否有能力反擊及預防
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沒記錯的話,上面是66:34分,就算有不同,也不會差別太多
也曾有人說過有地段7:3分,不過這應該是非常精華的地段才有可能
也有人分的方式是基準容積6:4,獎勵容積4:6
55分,基本上就比較差一點的地方了.
比例百百款,所以你說我怎麼有辦法跟你說該用怎樣的比例去分
只能說,一般基本上6:4分會是比較常見的
另外,這坪數應該是含公設的,所以也要了解公設比
至於規劃圖的部份你說的確有些是畫的比較大的店面,但是講白點,靠近松山路那一樓店面是商業用地,分到的絕對會比你們多很多,這也不是建商偏心,因為人家的地目就是商業用地,可以蓋的坪數就是比你們高不少.所以每個人有每個人的需求,但是你們是可以去爭取看看就是了
還有三間估價公司那是都更規定必須這樣做的,的確是沒啥能好防範什麼的
除非你不參予合建,要不然估價公司所估的價格對你來說沒啥影響
因為不參與合建,就會以改建前的價值換錢給你,基本上都是不划算的
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borders wrote:
我還不知道建商會有這一步,不過就這個建商對待我們的一些經驗,它應該也會用這一步
權利變換的部分,建商的說明書是有說到他會請三間估價師來估價..(恕刪)
難，因為不是你碰到的建商會這樣玩
而是所有的建商都會這樣玩
不是一f 這樣玩
高樓層也是這樣玩
而現在都是所謂的假權變真合建
說穿了，就是估價師 是很好配合的
三間估價師是法律規定的
但估出來的價格都會三家都會在10%內
所以不要期待所謂三家估價師會合理的評估
且用評估對一f 最不利
因為現有違建能使用的部份 不列入估價中
你可試著想如果你是建商 會怎樣 尋求最大利益
如果我是建商的話
我會隨便跟你談談就好了
因為 土地持分少，不是首要目標
因為首要首標 拿到75%同意書 審查過了
這塊地 就被建商綁住了(還不用花什麼錢)
剩下25% 就開使用36條& 25-1條 來嚇嚇
如果你們真的非常在乎店面的話
除非你們串連25% 讓建商無法變成實施者
或是串連1f 店面 一定要分成小間
以你們6坪地 拿回店面的機會太小了
如果可以忍痛不要店面的話
就設法 跟建商談如果沒拿到1f
換到樓上 1坪換幾坪 的方式
不過搞清楚建商 手法是一回事
談判又是另外一回事
