IBIZA0408 wrote:
文林苑的權變資料又不難找..為什麼一直說找不到..
本案審定成本 863,294,685元
管理費用 200,372,093元
更新後總權利價值 1,935,322,222元
地主分配權利價值 873,997,570元
總地坪 581坪
總興建面積 4548坪
總樓板面積 4113坪
地主分配建坪 1750坪
(恕刪)
管理費用200KK
地主的分配建坪1750坪
不知這版的專業投資客
你們的看法如何?
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坦白說, 我覺得你們的問題不在資料不夠
而是即使有資料, 你們一來並不了解數字的意義, 二來也不打算去了解數字的意義
純粹就是想拿數字嘴砲而已
這樣你們問別人要資料有甚麼用?
都更成本=審定成本+管理費用+容積轉移費用
審定成本=A工程費用+B權利變換費用(含拆遷安置費)+C貸款利息+D稅
管理費用=人事行政管理費+營建工程管理費+銷售管理費+風險管理費+信託管理費
A工程費用=營建費用(拆+建)+建築設計費用+公寓大廈管理基金+開放空間基金+管線工程費+鄰房鑑定費+建築相關規費+其他建築相關雜費+協助政府開闢公共設施費用(如果有的話)
B權利變換費用=都市更新計畫規劃費用+估價費用+測量費用+拆遷安置補償費(房+地+違章建築)+地籍整理費+其他相關費用
C貸款利息=工程費用的貸款可申報50%利息費用, 拆遷安置費用部分可申報100%利息費用
D稅=印花稅+營業稅
人事行政管理費:(除了稅以外的審定成本+容積轉移費用)*N%
(公有土地佔都更土地面積75%以上, N的上限為3, 50~75%, 3.5, 25~50%, 4.5, 25%以下, 5)
營建工程管理費:和人事行政管理費加起來之後, 總金額不得超過(除了稅以外的審定成本+容積轉移費用)*5%
銷售管理費:實施者分配權利價值*N%
(實施者分配權利價值>50億, 3%, 30~50億, 4.5%, 30億以下, 6%)
風險管理費:(除了稅以外的審定成本+容積轉移費用)*N%
(N依都更土地面積及參予人數規模, 上限為10~14%)
信託管理費:實報實銷
因為沒有細項數字, 所以我稍微推算過
本案的營建費用大概是報6億6190萬3075元
相當每營建坪(銷坪+含地下室非法定車位樓層, 也就整個營建的總坪數)145514元
尚在台北市15層RC結構申報標準之內, 但是必須說申報標準本身給的上限(160991)就過高
145514這個數字起碼有三萬元以上的水分
管理費用的部分, 算起來幾乎都是報到上限
樂揚報出來的總成本是1,063,666,778元(審定成本+管理費用)
每銷坪是258,610, 不算便宜
一般15層RC結構, 每銷坪都更成本應該是在20萬元左右
(這我上一篇就講過了, 只是有人不懂都更成本有哪些, 一直出來亂)
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R大說的每坪建築成本可以參考,B大說的都更每坪總成本也是可以參考.如果大家有興趣,其實都可以深入研究.但是悠關都更戶權利的還是分回比例,對吧? 當有朝一日有都更機會,在簽下同意書之前,如何識破建商事業計劃書裡權利分配的陷阱纔是最重要的.
看來大家都認同都更案成本普徧被高估.但看完下面這篇就會知道,被高估的恐怖之處,高估不只是每坪差個幾萬的問題,最大問題是,總成本佔權利變换比例,其實等同建商可分比例.而這部份幾乎都是建商說了算.
這邊有一篇提到都更成本對都更戶的權利影響有多大.
血淚都更系列3：權利變換魔術秀
節錄部份
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..................
權力失衡的權力變換
好，為了怕您準備要把網頁關掉了，現在我們來解釋什麼
是權利變換，正式進入都更Lesson 1吧。對不起我廢話超多
就假設你們家社區要被都更好了。為了決定都更之後的空
間該怎麼分配，建商會先找3家估價師，估算你們社區在更
新前有多少價值。比方說你們社區在更新前的總價值有10億
，而你家（含土地）的總值是1億（有沒有很開心？有的話
你應該也不會看這篇文章了），如此一來，你們家就佔總
價值的10％。
下一步，估價師會去推估貴社區在被都更之後，「可能」會
有多少價值，在此就先假設是40億好了。依照更新前的權利
比重來看，你們應該要可以拿回更新後價值的10％，但建商
會告訴你，為了蓋出這些新房子總共花了10億，所以更新後
的40億，應該要剛剛好給這個「善良管理人」價值10億的不
動產，不多也不少，這樣很公平公正對吧！
接下來我們就可以套公式，計算出更新後你究竟可以拿回多
少價值。別緊張，這公式只要小學有畢業都看得懂。
（更新後價值 – 更新成本） X 更新前權利比重 = 應分回價值
（40億 – 10億） X 10% ＝ 3億
換句話說，拜都更德政所賜，原本你家1億元的舊房子，變
成了3億元的新房子，是不是很棒！
話說回來，劇情也有可能是這樣演的。你們社區和房子的所
有狀況都沒有改變，但是建商找來的估價師告訴你，貴府只
值8千萬，所以權利比重變成8％。至於更新後價值，這次估
價師這次估出來的結果是總值30億，但建商這次申報的更新
成本則變成15億。讓我們再套一次公式，這次的結果將變成：
（30億 – 15億） X 8％ ＝ 1.2億
請注意，按照2次的計算結果，你的不動產更新漲幅「只是」
從3倍變成1.5倍，但扣掉高比例公設與土地增值稅後，獲益
就會變得微乎其微；但如奇蹟似的，建商最後拿走的更新價
值，則從10億變成了15億，佔了總更新後價值的一半。不過
以上都不是重點，重點在於，3家估價師都是建商找來的，更
新前和更新後價值都是他們說的，而更新成本則是建商自己
申報的。重點在於，整個權利變換過程中，住戶都沒有參與
發聲的權力。
..............(恕刪)
「共同負擔」造就「無本生意」
在此有必要說明前文中的「更新成本」究竟是什麼，
才能讓人清楚理解，這一大筆實施者自行申報的費用
，究竟是如何被「高估」的。
首先，更新成本經常被統稱為「共同負擔」，因為事實
上實施者不是真的拿出一大筆錢來蓋房子，而是在確定
要更新之後，拿地主的土地抵押給銀行，再拿貸款來的
經費去進行更新。所以，更新成本事實上也不能說是實
施者出的，他們做的就是去協助、管理，讓更新案順利
完成。但雖說是地主共同負擔，實際上大家也不用掏錢
，因為這些最後會轉換成要付使實施者的權利變換價值
，他們要的是更新後的不動產，不是這筆錢。
依都市更新條例第30條規定，共同負擔包含工程費用、
權利變換費用、貸款利息、稅捐及管理費用、申請各項
建築容積獎勵及容積移轉所支付之費用等。
我們先談工程費用。顧名思義，工程費用就是蓋房子需
要的原物料、機具維護等開銷，壞消息是（咦？不說好
消息嗎？），就算您遇到的建商牌子老信用好，還每天
都吃誠實豆沙包，這部分的成本還是不可避免地會被高
估。
就以目前都更正進行地如火如荼的台北市為例。按照台
北市都市更新審議委員會通過之「台北市都市更新事業
（重建區段）建築物工程造價基準」，都市更新的造價
比照內政部營建署公告的「國家公共工程造價基準」。
換算之後，通常台北市每個都更案的營建成本，都落在
每坪12～20萬不等，要視建築規模而定。雖然政府官員
一再告訴我們，都更不是要蓋豪宅，但以這每坪造價成
本來看，要說不是豪宅都很難。
請注意，就連指標性豪宅「帝寶」公佈的建築成本，每
坪也「才」22萬左右，為何台北都更案也能花到每坪20萬
？為何台北市之外的地方，明明每坪花不到10萬就可以
蓋出很好的房子，但台北就是不行？為何台北最貴的土地
，都是由都更地主提供，但實施者使用的鋼筋水泥就是
會比較貴？
接下來談共同負擔中，工程之外的費用。
那些實施者找來的的估價師，費用是地主共同負擔，但
地主就算對估價結果不滿意也沒辦法。建商說投資有風險
，所以風險管理費也是地主共同負擔，但現行營建業都是
多頭投資，幾乎沒什麼風險，這些風險管理費卻還是地主
共同負擔。那些抵押地主土地，跟銀行貸款蓋房子的費用
利息，也是地主共同負擔，所以如果地主對於都更過程不
滿意，中途發動抗爭的話，都更期程拉長所額外增加的貸
款利息，也都是地主要共同負擔。
然而，這些共同負擔越高，地主最後換算的權利變換價值 就越低，實施者的權變比重卻越高............(恕刪)
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為什麼R大一再質疑獎勵坪數住戶到底可分多少?這問題其實很好啊! 談每坪成本,最後其實要檢驗的就是都更戶的權益到底有沒有被嚴重低估.而上文其實答案呼之欲出.
個人積分：7分
文章編號：34980730
亮哥+ wrote:
請大家多注意"比例"...(恕刪)
這篇寫的太不專業, 或者說因為立場關係, 必須講壞話
1.權變的計算公式是錯的
2.對於估價結果不滿意其實還有仲裁管道, 不是完全建商說了算, 這次王家就有申請仲裁
3.公設在所有建案都可以賣錢, 不知道為什麼要扣掉公設價值
4.都更權利變換取得的土地, 土地增值稅減徵40%, 就土增稅而言其實反而是省了(都更土地往往之前很久沒轉移過)
亮哥+ wrote:
為什麼R大一再質疑獎勵坪數住戶到底可分多少?這問題其實很好啊! 談每坪成本,最後其實要檢驗的就是都更戶的權益到底有沒有被嚴重低估.而上文其實答案呼之欲出.
在都更權變說明會時你會看到一些人一直提這個問題
但是其實這個問題非常不專業, 而建商派來說明的人遇到這種不專業的問題
通常也都只好用虎爛的方式回答
都說是權變了, 所有權利是混在一起分配的
你要怎麼算獎勵坪數住戶到底可分多少?
一般容積蓋出500坪銷坪, 獎勵容積蓋出100坪銷坪
住戶分回300坪銷坪, 請你教教我這要怎麼算"獎勵坪數住戶分了多少"?
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文章編號：34985601
個人積分：21305分
文章編號：34985943
個人積分：7分
文章編號：34988000
亮哥+ wrote:
你說的都很片斷,請恕我無意順著你的邏輯深入.
那篇文章給予我的啟示就是, 建商及住戶的關係如同經營層和股東的關係.
股東權益不容被欺瞞損害.站在股東立場,我們應該檢討成本結構合理與否,而不是一昧替經營層的合理性來背書.
我只能說, 同樣是都更, 為什麼有人會搞到要自救, 而有的人則可以合法的保障自己的權益(不管是想都更或不想都更)
關鍵就在於你到底對都更了解多少
你要保障自己的權益, 最重要的是要了解正確的都更知識
同意或不同意要怎麼做、有哪些文件要注意、建商成本怎麼報/甚麼可以報/報多少算是合理、權變怎麼進行/怎麼計算
這樣才能合法的保障自己的權益
而不是對一些宣傳文章信以為真(不管是好的還是壞的)
這些文章為了告訴你建商都是吃人的/都更可以賺很多錢, 往往會扭曲很多真相
(前篇文章就充滿了許多錯誤, 我相信寫的人不是不懂, 而是他不這麼寫, 怎麼達到他血淚控訴都更的目的?)
有些人接收這些扭曲的訊息, 所以對都更抱持不切實際的美好幻想或是莫名其妙的恐慌
以至於在處理都更事務的時候荒腔走板, 反而無法保障自己的權益
