cywfirst wrote:
...(恕刪)
拿去給財團蓋豪宅也可以跟公領域並論, 有沒想過啊?
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可是對外發言時，還是說,每坪47萬賣完的屋子可以在現在用每坪65萬再賣一次...
http://www.mobile01.com/topicdetail.php?f=454&t=2339785&p=1
• 本案更新後價值19億35,322,222元• 本案更新後面積4113.03坪，車位93部
• 地主實際分配權利價值8億73 ,997,570元• 地主實際分配坪數1749.45坪、車位45個
• 樂揚分走2363.58坪、車位38個→現在價值一坪65萬，車位250萬=16億3132.7萬• 樂揚審定成本8億63,294,685元加管理費2億0,372,093元，共計10億67014778元• 可超賣差價獲利5億64,312,222，可超賣差價增值幅度52.88%• 樂揚收了買屋者預售款，建案又可以貸款，依私下合約，究竟有無支付那些搬離地主的租金補貼?
資料來源：台北市政府府都新字第09830575300號核定版權利變換計劃書.。
據台北市都更審議會委員之一、中國建經公司總經理陳美珍表示:
房價高的地區做都更,地主與建商的分配比例,常見是六 :四；但房價低的地區,也有可能地主只拿四，建商拿六.文林苑地處士林區,房價相較北市大安區等中心區域,房價相對較低.因此,樂楊分得的比例約五八％.根據文林苑的更新事業權利變換計畫書,本案更新後,地主實際分配坪數約一千七百坪、四十五個車位，樂揚分得二千三百坪、三十八個車位.
細算文林苑建商的獲利.若以某位樂揚預售屋買家,在二年前的成交價約一坪四十七萬,加上士林區車位,一個平均約二００萬做為計算基礎,得出整個都更案樂揚分房可得約十一．八億元.扣除審定成本八．六億，與管理費二億,樂揚因更新價差得到的獲利,其實是約一億元,沒有到王家指控的五億元暴利。
http://www.cw.com.tw/article/article.action?id=5031655&idSubChannel=4
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Erichuangtw1980 wrote:
看到沒有,王家和都更...(恕刪)
真可笑, 你竟然引用擺明必須幫建商解套的市府單位的說法:
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都市更新條例的血滴子是《權利變換法》
為什麼住戶在建商都更分配的情形下會氣到炸呢？憤而抵抗不參加都更。
簡單的說，住戶是以《都更條例》之下《權利變換法》來計算分配。概略的公式如下；
都更後的總售價--都更建造總成本 = 住戶分得屋價
它的設計是以金錢為計算單位，然後再以金錢換算住戶可以得到的房屋坪數。很簡單吧？為什麼會讓住戶氣炸呢？
因為建商非常懂其中的「眉角」，因此第一呢將都更後的總售價縮水，怎麼縮呢？
《權利變換法》的總售價是，最終申請核准的總房屋面積，乘上每坪的單價，那麼不是很明確嗎？
錯！《權利變換法》都更新屋的每坪的單價「只能」由建商找的三家估價公司決定，
那不是很合乎中國「貨比三家不吃虧」嗎？錯！因為估價師只有建商能夠找，價格只有他們能定，
而且該法規定估價是由建商花錢請來的，而且通常估價的單價都會照建商的「意思」嚴重偏低，因此都更後的總售價變成很低。
住戶沒有異議的空間，一切合法，這是第一步。
第二再將都更建造總成本灌水，怎麼灌呢？在《權利變換法》規定政府必須保留建商財團至少12%風險利潤的情況下，
訂定一個每坪房屋的建造標準價格，如台北市「都市更新事業及權利變換計畫內有關費用提列標準」
「臺北市地價調查用建築改良物標準單價表」「臺北市都市更新審議案（重建區段）建築物工程造價基準核計原則」
這些是誰參與訂定的呢？建商、建商的公會等，因此造價偏高到不行，遠高於12%。還有，建商沒有自有資金情形下，
拿住戶的值錢的土地去建築、土地融資，利息呢？列入建造總成本，
還有什麼權利變換費用，管銷費用，拆遷、安置、人事等等一大堆，灌水到不行，而且每一項都有都更法的規定，
住戶怎麼異議都沒有用，所謂的共同負擔費用，一切合法。
最後呢，大家就應該知道這樣簡單的算數，住戶分得屋價就少的可憐了，因此建商的都市更新成本利潤通常由 35%至440%，難怪許多建商趨之若鶩這樣的暴利了。其實大家可以問一下建築師事務所，都市更新案的利潤是多少，
再加上這幾年新屋售價一直漲，但是建商還是以多年前估的偏低價格計算，因此都更的「漲價歸建商」。
各位可以知道這就是為什麼都市更新推動為什麼那麼難，因為《都更法》完全是對建商一面倒的偏袒。
一初都是估價制度在搞鬼，台北市釘子戶，或都市更新訴訟事件，90%是估價制度不公平造成的，
市政府都更顧問小組、監察院都提出了這個問題。
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無論是售價及建築成本, 都是建商的一面之辭而已, 那建築公會那套"成本", 也是過度高估的結果..
原因很簡單, 他們是利益共同體...
都更若沒暴利, 白癡才去玩, 整個案子十數億的總價, 建商只賺一億?
你是代工業玩太久了, 習慣賺那個3%, 5%的... 所以相信這種完全不何常識的說法?
連這種不可能的事也相信是嗎?
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真是受不了...信口開河...
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bar0402 wrote:
再加上這幾年新屋售價一直漲，但是建商還是以多年前估的偏低價格計算，因此都更的「漲價歸建商」。
各位可以知道這就是為什麼都市更新推動為什麼那麼難，因為《都更法》完全是對建商一面倒的偏袒。
完全同意，漲價歸商這種特性，
讓都更的案子反而更難推。
建商又也怕房子跌價，所以要盡可能的房價評低，才能有更大的利潤空間
但如果房子漲了，那前面的價值評定對住戶完全不公平、建商有超高額利潤可拿。
像森業的那個案子，
一樓三角窗機車行的估價就只有 四十萬 ... 真扯
那更不用說樓上會估多少了
而那邊那的店面現在值多少、住宅值多少 ???
還沒有動工時，差價就已經天價了 !
森業賺多大 ?
人生就該好好的玩 !
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saaaad wrote:
你引用的這篇是有一些...(恕刪)
問題是:
廠商報的成本, 不是那行的人, 有能力質疑嗎?
就像台電告訴你的發電成本, 你最多是去查查原料成本可以..
其他的, 營運相關成本, 就只能任他說了...
表面上很公平的事, 問題是從建築到出售..
民眾是不可能跟建商一樣取得對等的資訊的, 要談價, 從何談起?
就像現在想砍電價一刀, 就算你知道台電報價浮爛, 你有能力精算出該降多少才合理嗎?
最後, 又是建商或台電"自我檢討"一翻, 稍微動個價格了事, 事實就是如此! 難道不是嗎?
我們只要非常非常牢記一件事就好: 建商是暴利的存在... 沒有暴利, 建商不可能只看上那些
高價地段去搞都更, 我是很贊成都更啊, 問題是我不贊成淪為建商圖利的工具..
而且這種多數決玩法, 確實已經傷害的民主人權國家基本價值...
若不為公益, 完全沒有理由這樣做..
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都市更新是要在真正需要更新的地區作更新，而不是只有利益考量，只找些所謂精華區，炒房地產，
只為了短期的利益，大家想賺幾翻！犧牲自己的財產及權益，來成就好幾十億的商機！
而一般住戶及市民實在很難和建商、實施者及財團對抗。
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bbblee wrote:
完全同意，漲價歸商這...(恕刪)
在這裡整天"依法行政"的人, 不是本身是建商打手...(很多人的程度看起來像是..)
就是根本沒跟建商打過交道的人, 只知"依法應該是這樣啊!"
卻不知道, 建商為了賺錢, 哄拐騙無所不用其極...
就像文林苑案, 那36戶有人到最近才知道王家始終沒有同意都更..
都搬出去多久了? 建商連這一點小事都在扯謊..
你最好相信建商報給你多少成本, 就是多少成本? 除非是建商的打手!!!
或是純潔到完全不經人事的幼稚園學生... 版上的人當然是前者居多...
成本的事情, 不是當事者, 不是那行的同業, 最好一般百姓有能力跟建商討價還價..
好啊, 你說你浮報很貴, 那我就每坪降一千嘛, 你有能力精算我確實成本嗎?
不可能! 其實我是浮報了五千元...(明的暗的, 建商都很有能力結省成本...
外面看得到的都是個體戶自己蓋房子的成本...)
你跟我討價還價好幾月, 就是讓我把本來浮報5000的溢額改成4000而已...
而且我建商還裝得很委屈, 你住戶代表還揚揚自得"賺到了", 還真是"皆大歡喜"啊!
台灣是標準的商業社會, 這種"潛規則"多到不可勝數,不過一般人日常生活來看...
那數目也許不大, 像房價這種動輒數百萬甚至千萬起跳的商品, 稍微動個手腳...
利潤就非常驚人... 單價越高, 能作價的空間也就越大, 所以建商不會挑窮鄉僻壤地方去都更..
(其實相對而言, 那些地方更需要更新..), 因為單價不高, 也沒有像精華區般大幅炒作空間..
利潤相對之下, 就被壓得低不少了...
