地獄倒楣鬼pp wrote:
貪念是造成都市發展停...(恕刪)
你上壹週刊了耶~~
原來你都跟著帥過頭那老老的在到處投資喔~
好好玩喔~有點想加入你門說
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其實對建商而言都市更新比找素地新建的利潤低
只是目前台北市還找得到素地嗎?? 所以建商們只好玩都更
建商黑? 的確有...不過小弟從事都市更新工作三年，貪得無厭的地主看得更多...
更新計畫的內容裡大家最關心的更新成本(財務計畫)、容積獎勵....
就算建商再黑心，待程序進行道公開展覽一個月及公辦公聽會，
一定會公布(都發局、更新處、區公所、里辦公室)...地主甚至一般民眾都可閱覽
目前更新處也要求建商將計畫內容公布在網路上，大家不用擔心
更新處的長官們很怕地主陳情權益受損，這關切人民財產，他們也很小心
這個大家可以放心~~
有很多人討論不如自辦更新，把所有更新後的利潤回歸原住戶
其實這也是更新的本意，地主自見建現地安置!!
可是依目前法令規定，事業概要和定後才能申請自組更新會
那辦理事業概要所需的經費，有哪位地主要先出錢??
就算組成更新會後，地主們有能力、時間、資金來推動都更事業嗎??
建商黑...那更新會或重建委員會的主委、幹部、地主意見領袖就不會想多撈一點嗎??
所以目前自組更新會成功的案例非常少.....
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mizuky wrote:
有很多人討論不如自辦更新，把所有更新後的利潤回歸原住戶
其實這也是更新的本意，地主自見建現地安置!!
可是依目前法令規定，事業概要和定後才能申請自組更新會
那辦理事業概要所需的經費，有哪位地主要先出錢??
就算組成更新會後，地主們有能力、時間、資金來推動都更事業嗎??
建商黑...那更新會或重建委員會的主委、幹部、地主意見領袖就不會想多撈一點嗎??...(恕刪)
這就是我們那棟公寓所碰到其中一些問題；要出點錢，光是8戶就擺不平，要找人當頭，信得過的人不願意，想當
的人品又有問題(這一戶是土地掮客)，給他當頭我看其他不說，光是找營造商就可能出問題；我家是因為旁邊緊鄰
公家地又是商三，所以賣像好；其他旁邊的一間公寓等我們跟建商談妥並送件後才來插花，建商這時的意願就低了
，所以不是放越久越值錢，萬一變成所謂的釘子棟或是孤兒公寓，因為基地太小沒有改建價值的時候，就只能放到
爛再由住戶們自己改建，那就更遙遙無期，而且還要保祐不要有類似繼承糾紛等問題， 當然如果整棟都是同一戶
所有的話例外；所以還是要了解住家附近的狀況，多跟附近其他棟的住戶打聽，還有相關的都市計劃，才不會錯過
都更的時機。
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mizuky wrote:
其實對建商而言都市更新比找素地新建的利潤低
(恕刪)</blockquote
好像不太對喔....
建商完都更利潤比素地高耶, 因沒有土地成本, 拆遷補償的成本跟土地購買成本&利息跟本是沒得比...
舉例來說, 台北市300多坪住三精華區土地, 約興建2000多坪可銷售面積, 土木興建&拆遷補償等費用約4億, 都更的話, (住戶土地是壓在銀行)建商實際拿自有資金下去運作的成本約1億, 地下室蓋完銀行撥款地下室的興建成本, 如此循環下去直到完工....
建商素地自建的話, 光先前購地成本就破10億了, 再加上興建成本....
一個花1億可以淨賺1億-2億, 風險值又低(原住戶分回6.5-7成) 另一個起碼花自有資金5億, 能不能賺5億是個問號, 銷售期又拉長...
小弟的建議是, 如果要跟建商合作, 起碼要看到兩個東西, 缺一不可
1. 保証坪數, 尤其是室內不含公設車位的坪數
2. 原住戶每一個在更新完建案裡所佔面積的百分比
如果建商連這兩個東西都拿不出來, 劃定更新單元跟都市更新概要就別簽了, 以免浪費時間.... 與其在都市更新事葉計劃裡吵來吵去, 卡在這關幾年, 倒不如一開使就君子協定, 讓8成以上的住戶滿意....
