kaiser911 wrote:
建築成本一坪42萬!!蓋帝寶也沒這麼貴，別拿公家提供的資料來佐證，一坪8萬5，沒良心的建商應該是蓋的起來，不過文林苑建築成本應該不只8萬5，建商賺取合理利潤本是應該...(恕刪)
抱歉，可能我沒註明清楚，建坪單價的意思是每個建坪賣42萬，不是建築成本。
文林苑的房價從權利變換開始民國97的每坪均價42萬，到98年預售時的47萬，王家抗議時提出53萬，到100年聯盟協時的65萬。步步高升。
看來建商賣太早，後來的房價增值沒賺到，倒是原來的地主和預售的客戶賺到了房價上漲的價差。
(我原來只是想說明，都更受害者聯盟不該把建商的售價從每坪均價47萬灌水到65萬，欺騙社會建商獲暴利)
如果只是單純的以 成本/建坪 = 8.6億/4113坪= 21萬/坪..看來文林苑的不是“便宜的“建築。
不過拿到建築金石獎的大樓，建築成本應該不會陽春。
而所謂管理費包括:
人事行政管理費(以其它成本的5%計)，係指實施者(建商)推動都市更新必須支出的人事費。
銷售管理費(以其他成本的6%計)，是建商取得的房屋委託代銷公司銷售的費用。
風險管理費(以其他成本的12%計)，風險管理費類似建商的合理利潤，也是為了避免房市下跌造成財務無法負擔之問題。
政府也會防建商灌水，早就訂好"公式"了。
都更想送審查過關，就送件的人就得乖乖依公式走!
走權利變換就要公開成本計算，政府都會先卡好位了。
風險管理費類似建商的合理利潤(以其他成本的12%計)，
但建商仍要利潤，怎麼辦?
只跑拼命蓋每坪銷售單價越高的高級住宅。
蓋每坪銷售單價越高的住宅，創造利潤才夠大，這樣建商、地主才都會高興....
所以，都更建案會越來越高每坪銷售單價。
基本常識，對面街的都更，搞每坪銷售單價40萬建案，並銷售完畢。對面街的另一個都更案會覺得自己比較爛所以推每坪銷售單價35萬建案嗎? 至少也要推40.5萬!
看來抑制房價的政策和獎勵都更的政策有矛盾的地方。。
參考:臺北市都市更新審議作業相關規範彙編
http://www.ur.org.tw/download/updatelaw/taipei-ur-15.pdf
