若概算20年內貸款利率平均不會超過5%時

買屋是純自住用,所以只考慮利率20年內平均會是多少?當然,為了相對保值些,標地是有機會都更的公寓
(房屋品質當然也不能太差),以下是我的購屋試算(概略值):

欲購房屋坪數　　　　　３３坪
房貸攤還方式　　　　　本息平均攤還法*
貸款年限　　　　　　　２０年*

每坪售價　　$__454,545　　　$___384,848　　　$___334,848
貸款利率　　　　　　　2%　　　　　　　　5%　　　　　　　　8%
房屋總價　　$15,000,000　　　$12,700,000　　　$11,050,000
自備款　　　$_5,000,000　　　$_5,000,000　　　$_5,000,000*
貸款金額　　$10,000,000　　　$_7,700,000　　　$_6,050,000
每月房貸　　$____50,588　　　$___50,817　　　$____50,605*
總利息　　　$_1,757,000　　　$_3,748,200　　　$_5,147,000
合計總支出　$11,757,000　　　$11,448,200　　　$11,197,000

* :表不變動部份

每月貸款支出是5萬左右,30多坪,自備款大約500萬,依現行利率應可買1500萬左右的房屋,但相信這20年
不可能都2%,所以不會選在此時買房,20年都8%好像也不太可能,所以訂在5%,也就是當每坪在38萬左右
的時候,也就是我可出手買房子的時機,不知這樣的想法,有沒什麼是我沒注意到的,請鄉民們不吝指教?