從房價金字塔結構看流動性與奢侈稅的影響

小小一個台北市
有很多以億計算起跳的豪宅
比豪宅多的，是總價大約3000~6000萬的新建大樓
比新建大樓多得多的，是總價1000~3000萬的中古大樓
更多的，是總價800~2000多萬的中古公寓
然後，還有多得數不清的，買不起房子的年輕人、無殼蝸牛

房價結構，堆起來，就像一座金字塔

就買盤來分析吧
誰會去買帝寶、一品苑？
當然是金字塔頂端的有錢人
其中有些是很有錢的地主、老闆，做生意的
或者是有祖產、用錢賺錢、用土地賺錢的地主、大老闆
他們是房價金字塔的上端

房價狂飆，金字塔頂端自然一直被往上推
因為稅制不改，台灣持有高價住宅的成本是很便宜的
如果持有祖產的土地，成本趨近於0，更便宜
所以有祖產的富者愈富，貧者愈貧
要改變這個趨勢，釜底抽薪的辦法是 改變稅制

想當年 土地增值稅實價課徵案 造成王建(火宣)下台
就是因為打到這群頂級有錢人，以及地主的痛腳
去年的商周曾經分析過
其實整個社會，房地產上漲的利益，能化為現金的
吃掉其中最大一塊的，就是地主
建商其次(當然建商也往往身兼地主)
至少在大台北的建商，如果土地不是自身原本擁有，多半也是被地主吃得死死的

但是，光憑地主與建商，是無法支撐整個金字塔的
近乎零成本的地主，不管土地漲、跌
地主只有少賺一點，多賺一點的差別
真正這幾年台北市房價的定價者
以及全台(不只台北)房價狂飆的推手
是金字塔中層的買盤，尤其炒作中古屋的投機資金
雖然以總量而論，他們賺的遠不如地主多
但是加上房貸槓桿機制，往往也都是實際本金兩倍、甚至5倍以上的暴利

投機客的房子誰來買？
都是賣給投機客嗎？
有些當然是，但也未必
把房子賣給投機客、以及接手投機客的房子，也有許多是自住客
很明顯的一個例子是，當投機客墊高了房價
隔壁要賣的自住客(或者廣義的投資客)也跟著提高開價

這是人性，人性本貪，正常的
站在投機客背後支撐投機客的，其實是更多「自以為賺到」的換屋族
房價漲了，他們的念頭是想到舊屋可以賣掉賺錢
「終於有了可以有買2000萬房子的頭期款」
「好開心喔，又可以換房子了」

卻沒想到買新房子的同時，因為整體房價墊高，要付更多更久的貸款
把自己與別人(尤其是年輕人)的未來血汗錢
一古腦兒貢獻給金字塔上端的 地主與建商，以及套利投機者
其實是從「半輩子的屋奴」，變成「一輩子的屋奴」

這些人跟套利投機客、房仲的出發點或許不同，目標卻是相同
就是 他們的快樂，建築在房地產市場的流動性上
他們不怕房價漲跌，因為他們自認為比別人眼光好，手腳快
進可攻，退可守；高可賣，低可買
他們也不太在乎最後會被建商、地主賺去大部分，因為他們總覺得自己在往上爬
腳下還踩著更多金字塔底層 買不起的人
他們只怕市場降溫，沒人要接手他們的中古屋
底下買氣上不來，他們的換屋夢就更遙遠

這就是為什麼 奢侈稅這類 降低房市流動性的工具，會被他們如此攻擊
為什麼會有那麼多人疾呼「奢侈稅是民粹，不打大戶，卻打到自住客」
為什麼他們會刻意酸那些年輕人「買不起市區大樓不會去買郊區老公寓喔...」
為什麼他們會一直repeat：「房子早買早好啦，你看我當年就是勇敢下注....」

金字塔中層，是在台北市真正想買2000~5000萬房子的人
因為如此，他們會一直鼓吹年輕人、無殼蝸牛去買800~2000萬的房子
你不想買，他們就酸你

在金字塔結構中，如果稅制不改
金錢是向上流動的
房地產換手流動性越高，則金錢向上流動的趨勢就越強、速度越快
換屋族，在墊高房價的同時
在自認為「往上爬」的過程中
把下一層階級，與自己金字塔中層階級的汗水，同時貢獻給了金字塔頂級的有錢人

拿資本市場(例如股市)來比喻
如果把地主、建商比喻為法人，這群金字塔中間人其實像是散戶
有能力進場，才有資格當散戶，無殼蝸牛是沒資格的
大戶貪，其實散戶也貪
大戶往往有避險機制
散戶是比大戶更想賺錢，想到快發瘋的人
散戶，才是真正推升泡沫的人

只不過，當金字塔的腳垮了
只有中上層是撐不起來的
當泡沫破掉的時候，最慘的是誰？
不會是最窮的人，也不會是最有錢的人
而是「有貸款的人」「一輩子的收入全換成房子的人」

真正崩盤的時候，反而只有大戶才是能撿便宜的人

因為如此，奢侈稅、選擇性信用管制 這類降低房地產流動性的工具
其實才是為了避免崩盤，拯救散戶，最好的方法
降低流動性，不是為了推倒金字塔，重新洗牌
而是為了健全這座金字塔，免於它終於垮掉
當然，如果泡沫繼續吹
可預見的未來，更嚴格的市場管制手段，也一定會推出

畢竟，金字塔如果真的垮掉
重新洗牌
是連銀行也撐不住的災難