[討論] 都市更新要如何有效推動?

自今年3月以來文林苑都更強拆后.. 重創政府及建商形象.. 也使大眾對現行都更法令產生質疑.. 甚至申請釋憲..

我立本樓的目的.. 希望大家能以客觀的角度來看待都更的問題.. 畢竟老舊城市是需要都市更新的.. 在討論過程中.. 探討可解決該爭議的方向.. 為社會盡一份心力..

我先拋磚引玉..
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現有問題分析如下:

現行都更法律的目的無非是為改善市容.. 並以容積率獎勵方式為誘因.. 引導民間力量參與..

然而目前存在的突出問題有:

(1) 政府應該做更多一些.. 引導都更.. 而不是任由"市場利益"驅動..

既然政府欲達成都市更新的目的.. 便應該有通盤的考慮.. 比如: 那些區域應該優先實施.. 較老舊的房子應該先做.. 然而現行遊戲規則以"建商逐利"為手段.. 因此.. 建商對於"精華區"趨之若鶩.. 對"無利可圖"的區域則興趣缺缺.. 極端來說.. 若現在再來一次金融風暴.. 建商紛紛收手.. 那麼誰來都更?

如果都更始終與建商利益掛勾.. 即使"安全堪虞"的老舊房子.. 只要是座落於"無利可圖"的區域.. 建商是不會有興趣整合都更的...... 所以.. 針對"無利可圖"的區域或"安全堪虞"的老舊房子.. 政府應該有另一套都更方式.. 而不是永遠被建商牽著鼻子走.. 例如:公辦都更.. 或 強制都更(類似都市計劃變更)..

(2) 既然是利益搏弈.. 公權力不應該介入..

目前都更卡住的問題都是利益"喬"不攏.. 一邊是建商利益.. 一邊是住戶利益.. 都是私利.. 公權力不宜介入.. 如果定義為公辦都更或強制都更(如前述假設).. 公權力介入自然爭議少..

從實施方式細節分析.. 現行的都更確實是有爭議的..

都更的步驟(若采權利變換)大致為:

都市更新實施者 --> 擬定都市更新事業計劃(含權利變換計劃) --> 政府核定 --> 公權力介入

以Q&A來說明..

Q1: 誰是實施者? A:建商(大多數是建商)

Q2: 制定都市更新事業計劃(含權利變換計劃)時.. 是否大家都同意? A:沒有.. 只是法定多數..

Q3: 權利變換計劃等不等於合約? A:不是.. 變換機制是非常籠統的.. 跟實際執行尚有差距.. 也就是說.. "利益搏弈"仍持續中..

Q4: 政府核定后.. 就變成趕鴨子上架.. A:這裡顯然有問題.. 一般來說.. 意向書(non-binding)通常無法綁定未來的交易.. 真正合法的文件應該是合約.. 然而當政府核定更新事業計劃及權利變換計劃后.. 就不能回頭.. 就好像簽了意向書.. 買賣就成立.. 極為不妥.. 如此也讓強勢方提供了利益搏弈的優勢..

Q5: 誰可以申請執行公權力? A:實施者..(能動用公權力者是強勢方)

Q6: 一定要使用權利變換機制嗎? A:不是.. 還有合建或政府辦理..

Q7: 為何爭議點都是在權利變換機制? A:為了"利益"

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可探討改進的方向..
1. 可否將都市計劃與都更作更緊密的結合.. 將強制都更與民間自辦都更作區分? 如何訂定強制都更的標準?
2. 涉及權利變換時.. 可否思考一套更公平的制度.. 可否考慮將權利變換機制與建商利潤作切割?

對於建商來說.. 建立大眾都能接受的都更遊戲規則.. 有助於都更的發展.. 也讓正規的建商能長遠合理分享都更的利潤.. 畢竟只有建商在都更過程中具備專業能力.. 正派經營才是企業發展之道..

以下請討論!! 謝謝!!