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[求助] 該賣掉還是等都更?都更合約書大哉問...

不好意思,可能要先看一段前情提要....

小弟家中因為之前投資失利父母只剩下一個老舊公寓和持續經營的餐廳,我和大哥都工作穩定可以養活自己,大哥有兩個女兒約3-4歲

公寓仍有約餘2000萬的貸款,月繳12.5萬,轉貸過寬限兩年已過,開始繳本約1年

餐廳收入前幾年不錯,去年開始下滑

約從5年前開始父母在營運淡季都需要跟我和大哥借款週轉,時不時還需要一些信用貸款,去年業績下滑後更是短短3個月跟我們周轉近百萬元

我和大哥驚覺不行,短短幾個月我和大哥的積蓄一半消失,都動到老婆本和創業基金,而且父母近60歲,這樣繳款本末倒置

但是父母堅持那間公寓有極大的獲利空間,都更都已經談到剩一戶了,談完蓋很快

坪數加大(約12.5坪)不說,還多兩個車位,放棄太可惜,希望我們再協助他5年

於是我終於跟父親要到這個所謂都更的合約書

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以下因為保密問題,可能資訊不能提供完全....有幾個疑點想詢問

1. 網路上講很多假都更,真合建,這份到底是?

這個合約書是寫甲方(我父親)跟乙方(建設公司)合建,但是有寫使用都市更新規定。

在分配上有提到:
法定/獎勵容積: 66%-->住戶 34%-->建設公司
但是後面有一項是,實際分配依都市更新計畫核定為主,不得有異議

所以我覺得這應該是想要真都更(因為有獎勵容積)?
但是先用合建方式談都更後約略的分配?但是畫出來的餅(多約12坪+2車位)不見得一定有?而且我們還不得有異議?


2. 特別事項裡面有一條是,乙方應在3年內完成都市更新事業計畫的送件,如果不達送件門檻,此約作廢,除非雙方另有同意,甲乙方均不得要求賠償。

這個約至今早就過了3年,我在台北市都更處「更新審議辦理情形」找不到這個案子,沒有事業概要,也沒有事業計畫,也沒有寫駁回
甚至在「自行劃定單元核准」這邊也沒找到這個地號。
所以現在合約作廢?


3. 另一個疑點同上面,為何乙方要自己設定3年?到時候他要自己重談一遍不是更麻煩?
我自己想也許是時程獎勵容積的問題,但是繼續綁著合約不是很好,反正他也都還沒送件。


4. 另一個上面最後有提到,都更的門檻目前好像是,送事業概要1/2,送事業計畫3/4,但是早就只剩一戶了為何建商不送件,我知道就算是一戶釘子戶也是有很多的影響,但是應該先跑流程到權利變換計畫階段應該沒問題吧?

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最後,想問各位大神,這個都更案真的可以很快動工嗎?
我的感覺是,門檻早就過了,是建商不積極,但是真的沒有利潤嗎?
我們都家庭革命 x N次了....還是各持己見
我是覺得生活品質比較重要,但是房子是父母僅剩的資產,要他們斷捨離不容易啊...

公寓資訊: 約32-36坪 約55年屋齡 的 大安區 捷運站走路 3-5分鐘內的公寓
補充:目前父母也覺得屋況太老,在約4年前就已經搬到附近租房子,目前當做倉庫堆東西

我感覺父母把他們的後半輩子梭哈了....

自製的整理表:



如果想再了解"權利變換"與"合建"的差異,這裡有詳細介紹



如果您是"真都更",您只會簽一張"都更事業計畫同意書"(薄博的一張紙),並且不會談到分配(因為由政府來分配,稱為"權利變換")。

如果您是"假都更真合建",除了簽"都更事業計畫同意書",還會簽"合建同意書",內容會詳細載明分配(因為由地主與建商分配,稱為"合建分屋")。


如果兩種同意書都有簽,法律效力:合建分屋>權利變換
樓上說得很清楚了

但我想這不是3-5年可以結束的事

說的三年內前面應該還會有另一句話,甚麼條件起計算3年內.

這種東西沒人能說得準那時會蓋,哪時不蓋

因為有太多因素 "人"的因素

北市永春案,10多年後才在蓋,我看蓋好也都要快20年了
HI 我用我粗淺的了解回覆您

1. 網路上講很多假都更,真合建,這份到底是?
A:

(1)建方先用合建契約跟你約定你可以分配的坪數,再用「都市更新權利變換計畫」去申請都市更新
(2)所以你會得到二種分配條件,一是簽約時,建商跟你講好的分配比,二是都市更新計畫核定後(經過重重關卡與歲月)你可以分配的「權利價值」(其實也是換算成比例)。

假都更真合建是指建商跟地主簽合建約講好條件,然作都更申請獎勵容積+減免稅,但實際上卻不依都更核定的地主價值分配,仍舊是依合約分配。原因是因為一般地主無法接受跟建方簽約,卻要三年後才知道自己可以分多少。


2. 特別事項裡面有一條是,乙方應在3年內完成都市更新事業計畫的送件,如果不達送件門檻,此約作廢,除非雙方另有同意,甲乙方均不得要求賠償。
A:
合約已經廢了,原則上都更要走二個必要程序,一是「更新單元劃定」,單元核定+80%土地面積同意(以前是3/4同意,今年改4/5了),可以申請「事業計畫」,你的合約要「申請事業計畫」才生效。 這案連劃定都沒有,更別說事業計畫。


3. 另一個疑點同上面,為何乙方要自己設定3年?到時候他要自己重談一遍不是更麻煩?
我自己想也許是時程獎勵容積的問題,但是繼續綁著合約不是很好,反正他也都還沒送件。
A:
因為三年都沒談到80%的面積,就放棄了快去開發有機會的案子。
而且一定差很遠,否則合約還沒到期他就會找你延長。
但如果談到80%,又已經送件,那合約就成立了,不會失效。就會作到底了。

4. 另一個上面最後有提到,都更的門檻目前好像是,送事業概要1/2,送事業計畫3/4,但是早就只剩一戶了為何建商不送件,我知道就算是一戶釘子戶也是有很多的影響,但是應該先跑流程到權利變換計畫階段應該沒問題吧?

A:因為一定不止一戶沒簽約。否則點這麼好,應該先送件卡位,幾百萬的事而以。

給您的思考方向:

1.合約已經失效了(打電話去建設公司確認一下),就算別的公司來重新談,又是另一個三年(以上)的「整合期」,還要再加三年的「審查期」,再加三年的「興建期」
2.改作「危老重建」,只要一支梯8戶全部同意改建,立刻可以執行,而且獎勵容積不比都更少。
3.如果一支梯8戶都沒辦法整合,那.........
都過三年了
建議樓主直接問建商
因為合約不可能無期限
沒有建商會浪費一堆時間
在沒辦法馬上都更的案子上

所以我常說1-2年內沒有後續消息
就可以放棄了
建商之後也不太會鳥你
直接去問建商,小弟家也參與過合建,最後建商放棄。
理由是有一部分地主不願意合建,希望建商直接用現金購買,當時是房價高點,建商一直談不攏,因為他們現金也沒這麼多,最後建商就拖到合約過期。
現在房市走跌,也沒建商想玩了。

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