各位先進大家好
對於房屋交易所得稅(舊制)的計算有些問題想請教
依法在民國104年12月31日（含）以前取得的房地，適用舊制
假設A房屋是在104前但在101年實施實價登錄之後取得，當時買賣契約有區分房、地價格，國稅局亦可輕易查得「總價」
例如該房屋取得總成本是600萬(契約區分為房200地400)
若要出售，售金900萬，因舊制土地僅需土地增值稅不需繳納所得稅
出售時900萬可否申報土地700萬房屋200萬，如此房屋獲利為0無需繳納所得稅僅土地需繳土增稅(按土地公告現值計算)
是否可以如此，國稅局可以接受嗎? 請教有經驗的大大
*話說我房地要分別賣多少錢應該是個人決定吧????
拜託了
個人積分：5226分
文章編號：90760404
但你不能自己分割價款, 要看你的合約,
有二種方式, 一種是你的成本跟售價的合約中, 都可以區分房與地,
另一種是合約中不可區分的,
理論上你的案例, 你取得時有區分, 你銷售時一定合約中也有區分,
所以你申報時, 不能自己再亂調金額,
但你可以把你的持有成本搞成總的, 試算看看有沒有比較划算,
案例如下:
假設案例中的媽媽，當初購入房地價款為1,000萬（但合約沒有區分房屋、土地價款各為多少），112年以1,800萬出售（合約有區分房屋價款700萬、土地價款1,100萬），此時，我們無法像上一個例子一樣，直接用當初買進跟現在賣出的房屋價款來相減，計算房屋出售所得。那怎麼辦呢？
依照財政部83年1月26日台財稅第831581093號函及財政部101年8月3日台財稅字第10100568250號令，我們必須用房地買進總額及賣出總額之差價，按「出售時」之房地現值比例計算房屋之財產交易所得。
假設出售時，房屋評定現值350萬，土地公告現值500萬，所以我們可以先算出房屋現值佔總現值的比例為：
👉房屋現值比＝房屋現值÷（房屋現值＋土地現值）＝350÷（350＋500）＝41.18％
接著計算「賣出總價款－買進總價款」＝1,800萬－1,000萬＝800萬，這是房＋地的總獲利。
其中土地的獲利免稅，房屋的獲利我們就要透過房屋現值比來求算：
👉房屋的獲利（財產交易所得）＝800萬 × 41.18％＝3,294,400元
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