想請教大家，
建商在還未通知我們驗屋前，就一直要求我們過戶跟貸款撥款，這樣是合理的嗎？
有什麽方式可以要求先驗屋再撥款的？
先感謝大家的回复，真的很需要答案，謝謝
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5-1la wrote:
我是覺得至少初驗過再...(恕刪)
建議樓主可以先問問三大主要AI，做為參考。
AI 真的蠻厲害的.........
大安區萬華化。
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以下以台灣預售屋買賣為前提。若實際上是已辦妥第一次登記的成屋，適用規則會略有不同。
核心結論
建商要求先辦理對保、產權過戶，不一定違法；但建商不能因此剝奪你的驗屋權、要求你提前付清依法可保留的房地總價5%，或把貸款當成交屋保留款。
更精確地說：
先對保、準備過戶文件
在預售屋實務與標準契約中，通常屬正常流程。買方原則上有配合辦理貸款、移轉登記及提供文件的義務。
先過戶，再由銀行撥款
也不當然違法。銀行一般要在房地過戶到買方名下、完成抵押權設定後，才能把貸款撥給建商。
尚未驗屋，就要求付清全部款項，包括5%交屋保留款
這就有問題。買方有權從「自備款」中保留相當於**房地總價5%**的款項，直到瑕疵修繕完成並複驗合格才支付。不是房屋價格的5%，也不是自備款的5%。
尚未驗屋，能否直接阻止整筆銀行貸款撥付？
不一定。現行預售屋標準契約明定，產權移轉並完成抵押權設定後，除房屋涉及違法建材，或有「即使修繕仍無法達到應有使用功能的重大瑕疵」外，買方原則上不得通知銀行停止撥款。也就是說，法律保障的核心通常是驗屋、修繕、複驗及5%保留款，而不是讓買方因一般小瑕疵凍結全部七、八成貸款。
因此，最正確的做法不是直接拒絕所有過戶與撥款，而是：
書面要求立即安排驗屋、確認5%交屋保留款未被提前收取、保留全部瑕疵權利；同時與建商及銀行協商，將正式撥款安排在首次驗屋後。
法律上建商應履行的程序
依預售屋契約規範，建商完成主建物、附屬設備，取得使用執照，接通水電，並完成契約及廣告圖說中的設施後，應通知買方進行驗收。
驗收時建商應：
提供驗收單。
將買方發現的瑕疵記載在驗收單。
限期完成修繕。
讓買方保留房地總價5%的交屋保留款。
修繕後由雙方複驗。
複驗合格後，買方才支付5%保留款。
而在正式交屋時，建商還應先完成房屋瑕疵及未盡事項的修繕，買方才繳清包括交屋保留款在內的剩餘款項。
行政院消保處也曾明確指出，下列做法屬違規風險：
把5%交屋保留款併入銀行貸款。
把「交屋前修繕」改成「交屋後保固」。
要求買方即使改善未完成也不得拒絕交屋。
將驗屋期限屆滿直接視為驗收合格、沒有瑕疵。
《消費者保護法》第17條並規定，主管機關公告的應記載事項，即使建商漏寫，仍會成為契約內容；違反公告的契約條款則無效。
哪些要求可以接受，哪些不能接受
建商要求 法律判斷
先辦銀行對保 通常可以，並不等於驗屋合格
先提供過戶、抵押權設定文件 通常有契約上的配合義務
過戶後銀行撥付主要貸款 通常符合房貸流程
還沒驗屋就簽「驗收合格」或「無瑕疵」 不應簽
將配合過戶解釋成放棄驗屋權 不合理，也應書面反對
要求提前繳清房地總價5%保留款 不應接受
把5%保留款放入銀行貸款一起撥走 不符合主管機關規範
驗屋有一般小瑕疵，就停止全部銀行貸款 法律依據通常不足
有結構、海砂、輻射鋼筋或修繕後仍無法正常使用的重大瑕疵 可能構成停止撥款、拒絕交屋甚至解約的基礎，但須有專業證據
所有權「過戶」並不等於房屋已完成「驗收」或「交屋」。所以即使最後仍配合過戶，也應書面註明：
配合辦理產權移轉、貸款或抵押權設定，不代表房屋已驗收合格，也不代表放棄瑕疵修繕、複驗、交屋保留款及損害賠償等權利。
最安全的實際處理步驟
第一步：先核對五份文件
立即找出：
預售屋買賣契約的「驗收」條款。
「所有權移轉登記」條款。
「通知交屋期限」條款。
「貸款約定、貸款撥付」條款。
付款明細表及銀行的「撥款委託書／取款委託書」。
特別確認付款明細表是否真的保留了：
房地總價 × 5%
例如房地總價2,000萬元，交屋保留款至少應為100萬元，而且必須保留在自備款內，不能用「銀行尚未撥的八成貸款」冒充這100萬元。臺北市政府的訴願決定也已確認，貸款不得充當依法應在自備款中保留的交屋保留款。
第二步：不要只用電話或LINE口頭爭論
用電子郵件、存證信函或至少可完整留存的LINE訊息，正式要求：
提供使用執照資料。
提供明確驗屋日期。
驗屋時提供正式驗收單。
書面確認5%保留款金額。
確認驗屋、修繕與複驗完成前不會要求支付5%。
確認配合過戶不代表驗收合格或放棄瑕疵權利。
協商銀行在首次驗屋後才執行撥款。
第三步：同步通知銀行及地政士
通知銀行：
目前建商尚未安排驗屋。
你沒有承認房屋驗收合格。
請銀行提供你所簽署的撥款條件及撥款委託書副本。
詢問能否將撥款日期調整至首次驗屋完成後。
未經確認不要再簽空白日期、空白金額或內容不完整的撥款文件。
但要注意：若契約及撥款文件已簽妥，且產權、抵押權均已完成，單方面要求銀行停止全部撥款，可能被建商主張買方違約。除非已有重大瑕疵證據，不宜只靠口頭告知銀行「一律不准撥」。
第四步：配合過戶時加上權利保留
可以配合必要的過戶程序，但應另發一份書面聲明，避免建商事後主張你已默示驗收。
另外，標準契約規定，銀行撥款後的利息原則上由買方負擔，但建商通知交屋日前所產生的利息，應由建商返還買方。
可直接寄給建商的正式通知
主旨：請求安排房屋驗收、確認交屋保留款及保留相關權利
本人為＿＿＿＿建案＿＿棟＿＿樓＿＿戶之買方。
貴公司近日通知本人辦理產權移轉、貸款對保及貸款撥付等事項，惟截至目前為止，本人尚未接獲正式驗屋通知，亦尚未完成房屋驗收。
為避免後續爭議，特此通知並請求如下：
一、請貴公司於收到本通知後五日內，以書面提供可供本人選擇之驗屋日期，並於驗屋時提供正式驗收單，供雙方逐項記載房屋瑕疵及未完成事項。
二、請書面確認本人得於自備款中保留相當於房地總價百分之五之交屋保留款，該款應於房屋瑕疵完成修繕並經雙方複驗合格後始行支付，不得併入銀行貸款或提前撥付。
三、本人願依法及依約配合必要之產權移轉、貸款對保及抵押權設定程序，但上述配合不代表本人已完成驗收、承認房屋無瑕疵、同意交屋，亦不代表本人放棄修繕、複驗、交屋保留款、瑕疵擔保、減少價金、損害賠償或其他依法得主張之權利。
四、本人請求在首次驗屋完成前，暫緩實際貸款撥付；如貴公司認為依法或依約不得暫緩，請提供具體契約條款、撥款條件及相關文件，並書面確認交屋保留款並未包含於本次貸款撥付金額內。
五、在房屋完成驗收、瑕疵修繕及複驗前，請勿要求本人簽署任何記載「驗收合格」、「無瑕疵」、「同意交屋」或具有相同法律效果之文件。
六、如貸款於正式通知交屋日前先行核撥，因此產生之利息，請依契約約定由貴公司返還本人。
請貴公司以書面回覆驗屋日期、交屋保留款金額、預定過戶日及預定貸款撥款日，以利雙方依約完成交易。
此致
＿＿＿＿建設股份有限公司
買方：＿＿＿＿
建案／戶別：＿＿＿＿
日期：中華民國＿＿年＿＿月＿＿日
建議同時寄給建商、代銷公司、承辦地政士及貸款銀行，並保留寄送證明。
建商拒絕時的申訴順序
若建商拒絕驗屋、要求提前付掉5%，或威脅不立即撥款就算你違約：
向建商正式申訴
《消費者保護法》第43條規定，企業經營者應在申訴日起15日內妥適處理。
撥打1950或使用行政院消保會線上申訴
未妥善處理後，可向所在地縣市政府消保官提出第二次申訴，再申請消費爭議調解。
向建案所在地地政局／地政處檢舉契約違規
重點檢舉內容可寫：
未依法提供驗屋程序。
5%交屋保留款不足。
將5%保留款併入貸款。
要求交屋後才修繕。
以特約或切結書限制驗屋及瑕疵權利。
使用的預售屋契約不符合應記載事項者，主管機關可按戶處建商新臺幣6萬元至30萬元罰鍰。
若已有重大瑕疵或建商即將強制撥款
應立即找驗屋公司、建築師或結構技師留存證據，並由律師審查是否達到標準契約所稱「修繕後仍無法達到應有使用功能的重大瑕疵」。一般磁磚空鼓、油漆、門窗調整等瑕疵，通常不足以停止整筆貸款；結構安全、嚴重漏水、違法建材或無法合法使用等問題，法律評價則可能不同。
最終建議
你可以要求「先驗屋再撥款」，但這項要求對整筆銀行貸款不一定有當然的法律強制力，最有力且明確的法定保障是：
建商必須安排驗屋。
提供驗收單。
瑕疵須在交屋前修繕。
買方得保留房地總價5%。
修繕完成並複驗合格後才支付5%。
配合過戶不等於驗收合格。
交屋日前提前撥款產生的利息，由建商返還。
有重大且無法修復的使用功能瑕疵時，才可能依法阻止整筆貸款撥付。
不要直接無理由拒絕一切過戶或對保，以免反而被主張遲延履約。應採取「配合必要程序＋書面保留權利＋守住5%＋立即申訴」的策略，法律風險最低、談判效果也最好。真正要判斷建商是否已構成違約，需逐字核對契約第13、14、15、18、19條及付款明細表。
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