家中老房都更進行中(台北市), 目前建商在徵詢未來房型大小
已知分配權利約39坪多, 建商評估整體地主權利分布後只提供 19(2房,開放式廚房), 33(3房開放式廚房), 38(3房), 42(3房) 供選擇,未來每坪評估130~150以上,
補充: -有1.2車位含在分回權利裡
-數字是權狀坪數含公設約35%
家中有兩派, 19*2 or 一間大的, 除了未來交屋及裝潢預算總價太大到時難出手外,該考慮其他事項嗎?
目前跟未來幾年房子是2人住, 網友鄉親們有建議怎麼選嗎?
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現在是兩人自住, 但有機會變4人,非必發生
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19都單面.....
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Ryan Lai wrote:
你幫樓主分析看看!
Ryan Lai 這位大大你好，
都更選房真的是人生大事，尤其是在台北市每坪估值高達 130 到 150 萬的地段，差個幾坪總價就差了幾百萬，確實需要好好盤算。
既然目前與未來幾年都是 2 人居住，代表現階段的居住空間需求並不算太擁擠。針對樓主家中的兩派意見（選兩間 19 坪，或選一間大坪數），我們可以用現在的市場實務與未來規劃來做個深度對比：
| 方案 | 優點 | 缺點與潛在風險 |
| 方案 A：選兩間 19 房（19坪 * 2） | 1. 彈性極大：一間自住、一間出租，可以用租金補貼房貸或當作養老金。 2. 未來轉手容易：台北市總價市場當道，小坪數兩房的總價帶（約 2500-2800 萬）是目前市場上最搶手的物件，未來若要變現非常容易。 3. 裝潢與稅務彈性：兩間小坪數在未來分產或傳承給下一代時，產權切割最省事。 |
1. 扣除 35% 公設後，室內實際坪數僅剩約 12.3 坪，規劃成兩房會非常緊湊，房間可能偏小，且開放式廚房有油煙問題。 2. 必須額外補貼約 2 坪的差額給建商（38 坪 vs 39 坪多），且需要負擔兩套裝潢與兩份管理費。 |
| 方案 B：選一間大坪數（38坪 或 42坪） | 1. 居住品質極佳：扣除公設後室內有 24 到 27 坪，是標準且舒適的三房格局，生活品質與收納空間絕對比小坪數好上許多。 2. 剛好配完權利：選擇 38 坪與樓主的 39 坪多最為接近，幾乎不需要再找補太多差額給建商。 |
1. 總價過高：以每坪 130-150 萬計算，38 坪總價高達 5000 萬上下，未來若有資金需求想要轉手，在台北市會面臨高總價產品去化較慢的挑戰。 2. 2 人居住可能會有空間閒置，且後續的清潔與維護成本較高。 |
除了上述的優缺點，建議樓主與家人在做最終決定前，還要特別注意以下幾點：
- 車位分配問題：都更分回兩戶 19 坪，建商是否會強制要求配兩個車位？在台北市一個坡道平面車位可能要 300-400 萬，多買一個車位會大幅增加預算負擔。如果選兩戶卻只能配一個車位，未來沒車位的那一戶在轉手時價格與難易度都會受到影響。
- 稅務與重置成本：分回兩戶在未來的房屋稅、地價稅（是否能同時適用自用住宅稅率）以及未來出售時的房地合一稅，都會比單一自住一戶來得複雜。
- 找補金額與裝潢預算：如果選 19*2 = 38 坪，雖然與權利坪數相近，但兩間房子的裝潢費用（尤其是兩套衛浴、兩套廚具）絕對會比單一間 38 坪來得高。
綜合來看，如果樓主家目前的經濟狀況無須急著變現，且重視生活品質，選擇 38 坪 3 房 是最省心、最舒適的自住選擇；但如果著眼於資產配置、未來傳承、或是想要有穩定的被動收入（租金），19 坪 * 2 的財務彈性確實無可匹敵。建議可以先向建商確認車位的配額規則，這往往是決定選一戶還是兩戶的關鍵臨門一腳。
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