「新店中央新村北側附近地區區段徵收」首波7筆土地標售即日起上網公告，預計9月25日開標，由於近來市場行情保守，首批土地標售情形被外界視為指標，地政局也有試水溫之意；據了解，已有多家業者詢問，但最後投標情形，值得觀察。
地政局指出，7筆土地都是住宅區，建蔽率50%、容積率240%...建商取得土地成本每坪超過100萬元，將來推案預售每坪開價要突破60至70萬元，市場接受度待考驗
今天脫標的六筆土地，脫標單價每坪125萬至168萬元
土地成本
容積240%*非都更區1.2容積獎勵*1.65坪效=4.752
125萬/4.752=25.25萬/坪
168萬/4.752=35.35萬/坪
營造成本12萬/坪
建設公司賺30%
(25.25+12)*1.3=48.425萬/坪(房價)
所以只要房子賣48萬/坪 就可以賺30%
報紙說要賣60-70是怎麼算的呢??
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asdfonly wrote:
「新店中央新村北側...(恕刪)
每坪60~70萬確實是高了！
不過針對「所以只要房子賣48萬/坪 就可以賺30%」這句話，
倒是可以平心靜氣地討論一下(若以48萬/坪這個售價來說，不是要幫建商講話，但個人認為建商所取得的利潤並不算高)，
因為除了營造成本外，建設公司還需要考慮的成本有：
1. 銷售費用(如果是包銷通常要抓銷售額的5%~6%)：保守以5%計算
2. 利息費用(建商通常需要銀行的土地/建築融資才會推案，即便是大建商也很少聽到不跟銀行融資的，這部份就保守抓銷售金額的1.5%就好，實際上應該是土地+建造成本的2%~3%不等，跟建設公司本身的借款條件有關)
3. 其他費用(建築師費用、設計師費用、土地增值稅、地價稅及各項管理費用等)：這部份也保守抓1%就好
30%-5%-1.5%-1%=22.5%(建商淨賺22.5%)
但一個案子從取得土地、申請建照、推案銷售、興建、完工交屋正常速度約3年(視個案而定，但全案走完3年算正常)，
以財務專案角度來看，每年投入的報酬其實才7.5%(=22.5%/3)，
如果這個地區是銷售48萬/坪，
個人認為建商的利潤並不是特別的高(跟數年前評估每坪銷售48萬，但實際可售60萬/坪的情形已不可同日而語)，
當然，如果具「天生神力」的建商，
能夠靠自己完銷(節省銷售費用)、不用跟銀行融資(資金雄厚)、營建成本極度精簡(也許不是偷工減料，是用較便宜的材料)、壓縮工期快速興建(可減少利息支出及營建費用)，
利潤當然有機會可以再提高...
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common1021 wrote:
每坪60~70萬確...(恕刪)
1. 銷售費用(如果是包銷通常要抓銷售額的5%~6%)：保守以5%計算
包銷才有5%，賣掉才有獎金，如果預售時都賣掉，定簽開15%總銷金額就進來，利息支出就減少了
2. 利息費用(建商通常需要銀行的土地/建築融資才會推案，即便是大建商也很少聽到不跟銀行融資的，這部份就保守抓銷售金額的1.5%就好，實際上應該是土地+建造成本的2%~3%不等，跟建設公司本身的借款條件有關)
若預售賣不好，或邊建邊售，成屋銷售。建設會以興建計畫書申請土建融，按工程進度撥款，所以利息也是按實際撥款金額來計算
3. 其他費用(建築師費用、設計師費用、土地增值稅、地價稅及各項管理費用等)：這部份也保守抓1%就好
這些成本費用，也是隨著工程進度撥付
30%-5%-1.5%-1%=22.5%(建商淨賺22.5%)
重點是建設公司以少少的自有資金+土建融+預售，大量推案，才造就驚人的投資報酬率
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1. 銷售費用(如果是包銷通常要抓銷售額的5%~6%)：保守以5%計算
包銷才有5%，賣掉才有獎金，如果預售時都賣掉，定簽開15%總銷金額就進來，利息支出就減少了
確實是包銷才有5%以上，但一個案子要開發前，肯定是先這樣評估設算，大家可以思考看看，如果連5%的佣金給廣告公司，他們都不願意接的話，代表這個案子肯定很難賣，要嘛就銷售單價再下修，要嘛就是增加佣金%，不論哪一個，對投報評估都是不利的，換句話說，如果給5%佣金可以很快把房子賣掉，我相信所有建設公司都會很樂意支付這5%的成本，若還是賣不掉，後續的損失肯定不只5%
2. 利息費用(建商通常需要銀行的土地/建築融資才會推案，即便是大建商也很少聽到不跟銀行融資的，這部份就保守抓銷售金額的1.5%就好，實際上應該是土地+建造成本的2%~3%不等，跟建設公司本身的借款條件有關)
若預售賣不好，或邊建邊售，成屋銷售。建設會以興建計畫書申請土建融，按工程進度撥款，所以利息也是按實際撥款金額來計算
定簽開15%總銷金額進來，跟所需支付的利息不直接相關，因為這筆錢在現在的履保機制下，通常會直接進到銀行的信託專戶，建設公司不得隨意動用，必須等到之房屋興建時才能動用，且有時銀行會綁定授信條件，動用時須同步動用建築融資；另外，建商跟銀行借款分為土地及建物融資，雙北市的案子，土地融資通常會比建築融資高(甚至高過2倍都很正常)，此時，土地融資通常在確定標得土地的當下，建設公司就需與跟銀行申請，這與之後工程進度無關，所以我是概抓銷售金額的1.5%
3. 其他費用(建築師費用、設計師費用、土地增值稅、地價稅及各項管理費用等)：這部份也保守抓1%就好
這些成本費用，也是隨著工程進度撥付
30%-5%-1.5%-1%=22.5%(建商淨賺22.5%)
這個部份，不管甚麼時候付，就是用銷售金額的1%概算，在投報率的設算上跟工程進度撥付無關
重點是建設公司以少少的自有資金+土建融+預售，大量推案，才造就驚人的投資報酬率
同意您的說法，但那是幾年前的狀況，目前建商的投資報酬率已無法再創造"驚人"的數字了
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央北重劃區為新北市「閃耀五星計畫」之一，區內首創全國在整體開發區內規劃社會住宅，且鄰近捷運新店線小碧潭站、及興建中的環狀線十四張站，未來可與安坑線轉乘，加上環河快速道路、中安大橋、新店高中、陽光運動公園等公共設施，交通生活機能完整。
信義全球資產經理王維宏分析：「土地標售均價約每坪142萬元，換算推案單價約在50萬元上下，對比鄰近地區新成屋銷售單價46~50萬元，具有利基，標售結果合乎市場預期。」（崔雅慧／台北報導）
怎麼跟蘋果說的不一樣
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