副都心、頭前重劃區 大戶的優質建案推薦

想請教副都心、頭前重劃區 格局較好的住宅討論，

預算約5000萬上下，室內坪數45坪以上。家人還是傾向留在新莊生活，Scope 只在新莊副都心、頭前重劃區。其他地方暫時不在這篇討論範圍，謝謝。

想請問各位前輩，如果新莊新建案不考慮價格，在你們心目中有所謂的理想建案嗎？

看重的價值，依序個人喜好排列如下

- 地段、永久景觀 (交通完全以開車為主、雙車位、三車位是必要需求，反而是捷運站距離並不是太在意)

- 環境: 面公園、面夜景、有景觀、永久棟距地段 加分

- 隱私性安全性++

- 住戶品質以均質為考量

- 採光、格局(比較難花錢再去改善的基礎條件)

- 管委會以及社區維運要有一定品質、均質的住戶為佳(不追求豪華大公設，游泳池、健身房)

- 室內實坪45坪以上 大四房格局，大三房也可接受

- 單價並不是最大考量，當然不是沒有預算限制，只是如果要自住、就希望買到品質相對好的。

- 住商混合不考慮(所以遠雄系列都暫時沒有考慮，除非有很強烈的誘因。如果都花到六七千萬買遠雄大戶系列，結果是一個住商混合，何況在使用上甚至還是違法？商用改住宅，我目前實在想不到什麼理由要這樣去買這樣產品)

分享一下先前仲介帶家人看過的屋子

- 幸福公園3文學苑(頂樓三戶打通) https://www.sinyi.com.tw/buy/house/71675F/?breadcrumb=map，裝潢跟採光做得很不錯。雖在高樓採光不錯，頂樓一層一戶也是加分項。不過此戶跟其他的戶型差距有點大，以及附近的建案棟距稍近、雖在高樓但是沒有太多景觀，算是小缺點。

- 廣天廈 https://www.sinyi.com.tw/buy/house/69898F/?breadcrumb=map

這間廣天廈在看屋之前我對他的期望還算高，一層兩戶、整個建案住戶都很均質。可惜這戶，面出去是中庭、而且客廳是落地窗而非能走出去的 patio (讓我覺得有點可惜)，室內走到部分白天採光不開燈狀況下也還好

小優勢是，從地圖上面看 面公園、而且離大馬路有一定距離，噪音上應該會好很多。距離幸福捷運站很近也是加分，不過對我們家來說可能需求不大。

接下來我們會看 謙量 以及 兆之丘 再跟朋友分享一下看屋心得。

看重的價值，地段保值性、永久景觀、採光、建案的品質與格局(例如：室內無樑柱 加分!)。

以上分享純粹個人的看屋喜好。

因為家人還是傾向留在新莊生活，Scope 只在新莊副都心、頭前重劃區。其他地方暫時不考慮，任何意見歡迎討論，thanks!




======= 補上11/21 看房的心得 ==========


隨手小記，昨天家人在新莊副都心、頭前重劃區一帶看房心得。

室內坪數鎖定45以上，歡迎前輩可以打臉或者多提點一些看房該看的點。基本上裝潢就先不論了，這個可以事後用錢解決，格局、地段、景觀、住戶品質是比較無法改變的事實。

樹和苑
- https://www.sinyi.com.tw/buy/house/75845V/?breadcrumb=map
- 毛胚屋，室內空間還可以。
- 採光不差
- 19坪露台空間看個人喜好，我個人是不愛低樓層露台被別人看光光。如果有頂樓露台那就是極品了
- 道路退縮很多，主要就是看樹
- 雖然一戶一梯廳，但是家人反應從電梯門口出來到家門口的動線並不是很討喜

謙量大器三房
- https://www.sinyi.com.tw/buy/house/60561E/387978

- 公設一般
- 知名建商，口碑不錯
- 前面停車場空地，可想見將來還是可以預見將來視野會被擋住

遠雄中央公園景觀高樓
- https://www.sinyi.com.tw/buy/house/92407F/?breadcrumb=map
- 毛胚屋
- 遠雄的公設部分就是走豪華霸氣，風格因人而異(不是我愛的那種到處浮誇 chandelier 的風格)。
- 由於是住商混合，六樓下都是商業辦公用，但是聽家人轉述電梯的部分住戶根辦公戶沒有分開，讓我感到訝異(大扣分)
- 地下室停車場，三車位連成一排，有拉門拉下，可以把停車位擋住。
- 就是高樓的，偏遼闊視野，可以預見將來附近高樓也會變多
- 鄰近二省道高架橋，不曉得是不是這個原因、玻璃外牆 滿滿一層灰
- 牆壁上有因為地震產生的嚴重裂痕，不過非在樑柱上，仲介解釋不影響結構
- 遠雄這案子就我個人觀感，除非是偏愛霸氣豪華公設，否則對我來說誘因比較小。

合康天賦面公園
https://www.sinyi.com.tw/buy/house/99230Q/387978

- 高樓面公園，因為邊間，每個房間的玻璃面積大，採光是這次看房中最好的
- 目前屋主自住
- 建案的公設，基本上的也都有。比起菁雅苑這樣的公設豐富了不少
- 唯一讓我顧慮的點如下
- 一層四戶讓我稍嫌複雜(一層一戶是我追求目標lol),不過都是均質住戶是個加分項
- 土地使用是商業區，樓下的店家其實就我個人觀感來說是個小扣分，可以純住宅類似廣天廈這樣是對我比較理想的
- 建設公司：合康建設,寶佳機構?
- 附近道路不算太大條，車流噪音應該還可以，公園那面算永久棟距，擔心的就是頭前重劃區住宅太密集，之後開車不曉得會不會很卡。
- 這間是這次看屋中，家人評分最高的。


- 鄉林淳青霸氣景觀
https://www.sinyi.com.tw/buy/house/01882X
- 房子目前出租中，租金約45000(投報比超低lol)
- 這個建案被家人嫌到不行，才六年左右，公設大樓很多鐵件接合處就生鏽很多
- 公設該有都有，不過沒有驚艷
- 屋況上，一般般，採光也普
- 景觀上，屋子目前有一個角落看出去是一塊空地(唯一可以看遠的地方) 可以預見不就將來這戶就會完全被大樓包覆著視野


國美大悅面公園
https://www.sinyi.com.tw/buy/house/12659S
- 採光中上
- 進門後的動線，客餐廳那邊家人不是很喜歡。也有大樑通過
- 我自己看了一下主臥室蠻沒有fu的，
- 房間的走道坐在中間，在視覺上讓我覺得有點壓迫，不確定是走到太窄小還是甚麼因素 lol

總結這趟看屋： 合康天賦面公園邊間戶 是會被挑出來做下一輪的比較。
如果新莊有大坪數建案、地段景觀好、每層戶數少、均質戶的案件請再多推薦囉。

========================== 補充 11/24 看房心得 ================================

# 幸福文學苑景觀戶

https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/6941758.html

- 裝潢非常豪華，屋主宣稱這間裝潢價值也許有一千萬左右價值，我自己看過了許多間屋子比較下來，的確裝潢在水準上是很不錯的。目前是四面採光，前後的棟距不至於壓迫，採光是幾乎沒有影響。
- 抗性部分
- 大小戶型混在一起很難接受
- 買五千萬房子的人跟兩千萬的人，價值觀可能差很多。沒有好不好，只有適不適合。
- 將來轉手也許會很吃裝潢這塊、戶型獨特，整個頂樓直接兩戶大戶型做成一戶，搭電梯時後兩部電梯都可以使用，小優點。
- 停車場出入空間很不大，車道以及停車的平面部分都綁手綁腳、有壓迫感。
- 地段緊鄰學校，就我的觀點是小扣分、上課鐘聲、以及家長接送尖峰時刻交通壅塞。
- 負面新聞，當初施工品質有疑慮，不過在這戶應該是沒有這種問題，倒是會擔心建商的品質是不是不夠優?
- 但是屋內設計裝潢很對我的胃，空間夠大，但是只做成3b/4b的格局。主臥還有可以走出去的陽台(符合我個人喜好)
- 跟屋主聊了很久，屋主跟女主人剛好都在家裡。他之前在美國待了20多年，可能是加州待慣了，屋主喜歡大面積採光。在裝潢上面的taste超級符合我胃口。題外話：這幾天看下來我是有發現台灣的烤爐通常都很小，大概面積只有美國1/2，可能不需要烤火雞的原因?該做大的公領域空間、該有的採光能有的都盡量多。不過長輩比較傳統，就會嫌棄空間太浪費、六十幾坪房子只做了三房。
- 畢竟這是第一次買房子，會考慮到將來如果家裡人口多或者減少，要再換房的話抗性會比較大。畢竟其他的住戶、以及整個建案的總價帶，跟這戶頂樓戶就是落差非常大。排除掉建案整體的抗性，這戶的戶型住起來很符合我的胃口。


# 亞昕向上麗緻三房
https://www.sinyi.com.tw/buy/house/13922B/?breadcrumb=map

- 一進門社區大門的木把手有點鬆脫
- 整體公設讓我覺得有點浪費
- 游泳池沒水(因為現在冬天)
- 三溫暖 spa 游泳池整區、以及頂樓整片的健身房、KTV在整個週日下午是沒有住戶在使用，狀態看起來也沒有太吸引我們想使用的慾望
-
- 該建案有三棟，其中一棟是一戶一梯廳，獨立梯廳空間還可以，但是完全無對外窗(扣分)，松苑、京雅苑的獨立梯廳都有採光，特別是京雅苑梯廳陽光特別充足，不過從進了大門後動線家中長輩走了一陣子，也剛好遇到某一個住戶正在搬家，把客梯鋪上了紙板就開始搬運裝潢。不過我忘了問仲介有無貨梯，怎麼不是利用貨梯lol
- 後陽台曬衣的部分，直接與隔壁棟緊鄰，完全無採光可言。可能也因為樓層低的關係
- 地下室停車場部分，由於基地面積比較大，所以空間規劃上挺舒服的。不過有一些住戶會在停車位後面擺置私人物品，不確定該管委會怎麼訂製規矩，但個人觀感不是很好。
- 也許考量到單價部分，有預算考量又想要大坪數是一個選擇，不過的確是完全在我的名單外

下一次預計看房

- 御松郡松露
- 冠德鼎峰層峰豪邸
https://www.sinyi.com.tw/buy/house/48369M/?breadcrumb=map
- 兆之丘四房車位 https://www.sinyi.com.tw/buy/house/72037S/387978


# 2019-12-23 看屋更新
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[新莊副都心大坪數出價心得以及請益]

整理一下上次回台灣的看房之旅的心得

區域：新莊副都心

目的：主要想讓家人住大房、有比較好的居住空間，室內至少45才會夠住得舒服

京雅苑
其實上次後來看到最後，在我的觀點，缺點最少的建案就是『京雅苑』

Location,副都心得20%純商業住宅，看下來就是京雅苑的地段是絕對的優勢。

西側大排、前側塭仔底公園的無限棟距。

一層一戶、梯廳專用有採光，陽台雙側大面積採光。

基地小，停車場稍嫌擁擠，出入口是雙向車道，再往下B2, B3就單向車道了。

還有一個缺點就是廚房動線稍窄、後陽台空間稍小。

其餘的，室內格局方正、四面採光、室內無樑柱的設計，真的看來看去都很滿意。

當時市場上有兩間86號京雅苑在出售，一戶建商、一戶住戶。

至於談Offer negotiation的過程中，也是有點鄉土劇的曲折離奇。

我選擇出價高樓層的住戶，這樣後面廁所不會被漾都心遮蔽到一些採光，當時市場上只有信義在賣，仲介也收了我們斡旋offer，心態上的確以為我們是唯一跟賣家溝通的買方。中間當來往來談價，後來敲定了一個金額，也感謝賣家決定以那個金額賣給我們。就在簽約的前一天，信義這邊突然說屋主那方自行收了一筆offer，金額比我們高出一百萬，錢也收了，於是信義房屋跟我們家似乎白忙了一場。原本我以為信義是專約，會去跟屋主求償，後來發現簽的是一般約、而當時我們交斡旋的時候屋主人也不在台灣，所以沒有正式簽收斡旋，只是口頭答應要簽約。法理上我們也沒有什麼要求賠償的權利，雖然覺得一陣錯愕。但是也是很恭喜屋主可以找到出價更高的買方。畢竟屋主自行交易，一來一往省下仲介費，又多省了150萬賣方仲介費。

然後呢？也沒有然後，就繼續看市場上房子吧～

設定購屋條件：純住宅用地，單層戶數越少越單純、戶型一致性要高

御松郡(親自看過、目前心裡比較屬意、但是客觀上缺點很多):
室內設計巧思上，是我目前看過最喜歡的。

以樣品屋來說，走道少、公私分明、獨立梯廳空間大(相對京雅苑)

室內實際坪數大

主打建材耐震程度好、建材也是相對高級，樓高3.6m 相對高

賣的超級爛，是副都心市場上少數純住宅區還能剩下這麼多餘屋的建案吧!?其他一樣大坪數 四房格局建案，幾乎都是完銷一空，他們總價也不比御松郡低

地段非常的差，前後左右都被大樓包圍、還在小巷內、棟距相對小、雖然其實幾乎所有的建案都難逃這個宿命，但其他建案的高樓層有可能逃過被採光包圍阻擋的窘境。

停車場的空間非常小，非常難停，出入口還是單向通車

公設，樸實夠用，給我交誼廳、閱覽室可以跟外人談事情就好^^

管理費只要 $7,500，在戶數這麼少的狀況下，不曉得財務金流正不正常。

以下是打算之後看的，目前只有鍵盤看屋。

宏盛帝境:
車道出入口應該是正常的雙向會車

跟御松郡同屬昌德街狹小6米巷弄

主打四面採光、格局上沒有太多走到浪費空間設計，但是實品屋格局看來，不過公領域私領域不分

早就賣光了，市場上也沒人賣

程茂天聚:
一層兩戶

地點算是角地，採光應該還可以雖然沒有所謂的"View"

建商送的裝潢中規中矩

宏普文華居:
一層兩戶

跟御松郡同屬昌德街狹小6米巷弄

有地主戶，雖然我不清楚地主戶是否有什麼很大缺失

完全無公設，只有大廳

價格相對上便宜，中規中矩 想不出特色以及很大缺點

冠德天御:
一層兩戶

陽台的視野很可惜做得很局限，很小家子氣

後陽台、採光空間還可以

外牆二丁掛

室內坪數稍微不夠用

不過也反映在價錢上了

冠德天尊:
完銷後，市場上沒有什麼人在賣

戶數多，應該是相對比較有公設可言的

單價不算太貴

目前的重心會比較鎖定在副都心純住宅。

買房子就是一種妥協啊，

貴的屋子有他貴的道理，

目前比較屬意『御松郡』，但是很好奇為什麼該建案銷售狀況會差成這樣。

會是因為單價比較其他建案多出3~5萬的原因嗎？

還是因為巷道狹小、周圍棟距小是硬傷？不過同屬昌德街的所以建案也會有一樣的問題，其他建案就賣得非常好。幾乎沒餘屋。

如果鄉民對上述的建案有一些意見，很歡迎提出交流，感謝