丰上 my house wrote:
gordonkys ...(恕刪)
剛剛有夢到丰上大大要指點我"微笑莊園"的概況。
真是夢裡"都趕雞鴨"...不不不...是"都感激呀"
當然要私下交流一下的啦。
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gordonkys wrote:
快樂媽咪！我本來是建...(恕刪)
大大~您....
說的真是中肯....也猜的狠準!
我的確是在找3房加車位的房子
其實,之所以會開此版討論
就是因為四季水漾為預售屋
在付款的時間及金額是我們能負擔的~
如果是成屋,一次要拿出3成對我們來說有困難.....
您分析的都很實際
也讓我靜下心來思考許久....
雖然忠言逆耳
但是說的都是事實
如要以價錢考慮,那麼我又如何能將寶佳列為拒絕往來戶.....
社會就是如此現實
口袋不夠深,很多的堅持也需讓步....
我也真的不希望到最後會如您所說的
若干年後,再來感嘆為何當初17萬的四季水漾不買......
我會認真仔細再想一想.....
真的很感恩您的提點....
往後如有購屋問題請教,還請大大不吝指教喔~
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,不過要衡量自己的信用狀況,所以大部份建案才會是先付二成五或三成,建議妳們先去銀行問問,我要買房前就拿了我的所得稅扣繳憑單及我的名片去銀行問過,確定可以貸八成才敢這樣玩,順便可以問銀行妳想買的建案,銀行鑒價是一坪多少...
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搜集到微笑莊園的土地成本、容積率等資料，而且連價格都試算出來了
雖然這位網友沒有買房的經驗，但相較一些半吊子,整天炮轟房價太貴或者只道聽突說不做功課的人來說，
我直覺這這位朋友已做好買房的準備，離房產達人已經不遠，
因為我始終相信"機會是留給準備好的人"(有準備已經不夠了，還要比別人準備得更好)
幫忙微調一下後，試算完微笑的價格，說真的，一點也不讓人微笑....
我只能驚呼，淡海一字頭正在消失中(希望我猜錯)!
據我所知，後面還有好幾個重量級的大案子都在觀望微笑莊園開賣的情況，但願價格不會長江後浪推前浪，買家死在沙灘上(呵呵)
如果不想買淡海，又想買離台北最近一字頭的房子，大概真的只剩鶯歌、八德了吧?!
可能有人質疑淡海投資客太多、空屋率太高、點燈率太低等等問題，説真的這些問題從很多年前就在說了
朋友買淡水情歌時是12萬，我也提醒過，他覺得對於自住客來說，這些問題真的是想太多，現在他們每週六日快快樂樂的騎腳踏車看夕陽，他只管房貸是否負擔得起就夠了。
感謝那位網友提供微笑的寶貴訊息，從交流中也讓我學到更多東西，希望也有幫到他一些忙，祝他微笑莊園旗開得勝，買到人生中第一間好宅。
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丰上 my house wrote:
昨晚10點多，收到一...(恕刪)
大大所說的,我想我也應該要好好學習~
至少要知道,這個房子貴的道理在哪?
剛剛上網找了一下,關於土地成本及建築成本的計算
發現一個部落客寫的,我想一定有許多首購的朋友像我當初一樣,
只是默默的潛水做功課,而不發表文章.....
將網址貼上
想了解的大大可自行去看~
http://tw.myblog.yahoo.com/jw!A4HHN0ufB0U0J1wRYQQ-/article?mid=2334
不過,快樂媽咪我還是不免要厚著臉皮請丰上大大能夠秉著慈悲的心
告訴大家微笑這個建案合理的房價應該是在哪裡?
可以的話,順便教教我們如何計算?
雖然會勞煩大大太多的時間(我相信對您而言,時間就是金錢)
但如能學會這個功課,相信對我們這些首購在面對新的建案所刊的房價能夠較有一些概念!
若能幫助到一些人順利買到房圓了夢
大大不也是在做功德一件....~^^
在此先答謝丰上大大了......
(我相信一定有許多想了解的人,會私訊給大大您,大大不如就在版上發表
也可省下一一回覆的時間)
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昨天下午看到您的文，真令人惶恐，趕快把10幾年前不動產估價師的書拿出來溫習，
思考著怎樣能夠把一些理論轉化成淺顯易懂的實務操作，讓有興趣的朋友理解，最重要的是能對有需要的人有點助益。
快樂媽咪昨天提供的那個部落格已寫得很詳盡，我以下所提的方法，與他大概小異，差別在他是以建蔽率的角度去算(也比較精準但所需資料較多)，我有再簡化一點，改以容積率去算，不過基本上精神是差不多的。
在此聲明，我不是銀行鑑價人員，也不是投資客，但我知道不動產鑑價的技術有很多種，而其中的取樣及變數都需憑經驗值或官方統計值，沒有一定或絕對，如有偏誤，尚請各位前輩私訊指正，請勿在此筆戰。
二個觀念重點:
1.在作評估前，我想先請各位朋友釐清，"價值"、"價格"及"市場價值"這三件事，我想大家最關切的是價格(即建商開價及成交價)，但我反而比較關心的是市場價值(例如50萬買在淡海叫貴，但買在信義區叫便宜，重點是要物超所值)。
2.不動產價值評估的三大法，成本法、比較法及收益法，如果是新建案或都更，通常是用成本法，所以僅提供以下一般實務用的模式，但假設值我是以市場價值為基礎去假設的。
假設基礎說明：
a.容積率:淡海住三容積率2.3、住五3.2(有網友提醒到住三容積率2.3 實際可以蓋到3.75坪)
b.土地價值：土地價值的取樣有很多種，最簡單的方法就是參考政府的土地公告現值，依地政司的統計，公告現值約佔市價8成，所以只要拿到你所買物件的地號，上網查到每平方米的土地公告現值除以0.8 換算成坪就是每坪的土地價值。
c.建造成本：以前RC大樓每坪大概抓4~6萬，現在考量通膨，所以抓5-8萬。
d.管銷費：(b+c)的12%~15%
e.建商期望利潤：書本上大都教人抓30%，實際上各大上市建商的財報毛利率都幾乎有40%~50%，那就設中間值35%。
f.還要考慮樓層及不同面向棟別，將以上a~e變數算出來的價格，，再正負加減1~2萬。
以下我就以99年買的某案為例，也請99年有買的朋友順便驗證當年買的成交價是否如公式所推算的，現在有意要買也可以試算一下101年的變化哦。
a.住五容積率 3.2
b.土地公告現值換算 125,544
(axb)土地成本/坪 39,233
c.建造成本/坪 80,000
合計成本/坪 119,233
d.管銷費15% 17,885
成本/坪(含管銷) 137,117
e.期望利潤率 35%
合理售價/坪 185,108 (依不同樓層座向條件，正負2萬)
至於微笑莊園，得向快樂媽咪說抱歉，一來我可不想被代銷追殺，二年因資料是網友辛苦收集來的，不是我的一手資料，還是請你上網搜集後，套我公式試算看看，也可以等6月去案場問一問便知道囉。
另外有不少朋友來問，淡海現在可不可以買? 淡海貴不貴?請各位朋友先自問以下幾個問題：
1.你是要買一個"家"還是一個"商品"?，如果想賺商品財，就要有資金至少買2間，否則幾年後不就得面臨 搬家的命運，我很好奇，賣了淡海，還能住到哪裡去?
2.大家都有逐捷運而居的迷思，但舉個例，如果你的生活圈不在桃園機場附近，你會為了一年出國二次，去買桃捷附近的房子嗎?如果市自住，建議還是回歸現實，問自己，這個環境你喜歡嗎? 生活機能ok嗎? 房貸會影響生活品質嗎? 這幾年離你的上班地點交通如果需要花到1小時以上你可以忍受嗎?
3.淡海貴嗎? 但現在哪裡不貴呢? "貴"是相對比較出來的，真正的價值比較重要，用數字精算一下吧!
以上綜合回覆了大部份網友的問題，僅是個人意見，以提供網友們一些思考方向，沒有絕對或對錯，只希望有些幫助，如有偏差尚請其他前輩再私訊指正哦。
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