ScarleTAKE wrote:
請問有無實際案例可分...(恕刪)
推薦可往中永和一帶找尋，可買在環狀線與萬大線周遭的(環狀線遇計2017年底通車，目前已完工九成)，中和、永平、景安站周遭的建案都是不錯的選擇，且生活機能強，離台北市一橋之隔，我有下訂一戶中和站周邊兩房的預售,單價也是跟江翠one差不多，但生活機能就好多了,目前雙北預售都有鬆動跡象，有談有機會，或是往第二環找，合康新世紀與禮躍這兩個有小坪數的建案(兩房)，離捷運也不遠，餘屋出清目前也都面鄰40萬保衛戰，多比較看看不吃虧。
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先自我介紹一下，個人任職於不動產相關產業(近10年，但跟這次的代銷及建商完全沒有關係)，先從事業務，再內轉為同公司的資訊人員，近期新婚有購屋需求。
先講結論，小弟在7/1一大早就去排隊買江翠one的A棟(一般事務所)，價格為四字頭，但非常接近3，看了上面許多人的留言與討論，實在很有感觸，想分享一下這一路以來的心路歷程，為什麼我在初期做了非常多的功課，上述的優缺點都了解之後，還是決定進行購買。
先分享我對此案做的功課及想法(文章有點長，請見諒)
一、(一般人認為的)缺點：
A.土壤液化區黃區：如果有使用過政府機關的土壤液化潛勢系統(http://www.moeacgs.gov.tw/2016.htm)的朋友都知道，雙北市(由其是台北市)，如果非綠標不購買的朋友，大概會有一大塊的範圍都不用考慮了。但其實土壤液化在工程界並不是很嶄新的議題，解決的方法有動態夯實、土壤改良等等非常多方法，只要是符合特定條件(88年12月29日修正「建築物耐震設計規範與解說」後所設計之建築物、地下三層(含)以上之地下室等，可參考政府提供的自主檢查表)，其實就不用太擔心這個問題，連大直豪宅區都是紅區了。。。
B.建商負評&近期糾紛：不管是在PPT、mobile01等各家網站，都有一些關於建商的相關負評，主要集中在漏水/黑心的相關部份，這當然也是我很關心的重點，且在簽約的時候合約其實是一條一條的看，在條文中確實看到一些不太妥當或偏向建商的條款(從業的經驗中，也不是只有這家廠商會這樣)，但這部份我能做的，就是儘量保留相關的廣告單據、電子檔案、案場照片等，以防日後不時之需，未來也可能會爭取當委員，真的有糾紛就集合眾人之力爭取。也因為身在相關產業，所以多了一些處理上的知識跟管道，所以只要案子結構上沒有問題(會去監工)，其他的問題都還算有能力可以處理。
至於那件公設糾紛，曾看完判決文(只要社區名稱去"判決文檢索系統"查詢就找的到了)，代銷也有給我一個聽起來算是合理的回覆，但因為非當事者無法判斷真偽，所以就暫不下結論，只能說雙方聽起來都合理也都有道理。
C.一般事務所：這類型住宅常見的有兩類，一種是乙級工業用地住宅(簡稱乙工住宅)、一種就是這件案的一般事務所住宅。如有興趣可以看這篇文章的整理(https://tw.house.yahoo.com/news/%E4%B8%80%E6%AC%A1%E6%90%9E%E6%87%82%E4%BB%80%E9%BA%BC%E6%98%AF%E5%B7%A5%E6%A5%AD%E4%BD%8F%E5%AE%85-001754167.html)。
但就結論上來說，乙工當住宅是違法的，一般商業所當住宅卻是合法而且可登記為住宅使用的，因此我自己不考慮乙工住宅，但一般事務所住宅是在我的考量範圍內。(但請做好最壞的打算，就是鄰居真的都拿來當辦公室使用，可能有吵雜跟出入複雜的問題，但也都有解。)
D.戶數多：這個比較無解，戶數多確實會造成出入複雜，但有個好處，就是管理費比較便宜。
E.樓下勞工局及公立幼稚園：老實說，這個缺點對我來說反而是誘因，一來是因為重劃區如果要成熟，需要有人潮，除了自然形成的人潮之外，有公家機關進駐，附近的生活機能有機會形成的較早；至於公立幼稚園就更不用說了，我都已經在幻想，如果以後生小孩，又很幸運的抽到這個幼稚園，那就真的是perfect了，如果混的熟，太晚回家還可以請老師把小孩丟給物管幫忙一下。
F.生活機能插：目前晚上去那邊運動，重劃區就是一片荒涼，但因為本身就住附近，旁邊就有市場，交通吃飯看醫生都很方便，只是過條長江路而已，對我來說真的蠻方便的。
G.格局差：確實不太好、公設33%，以兩房的格局來看，房間都有採光，但客廳沒有，但這個目前正在跟設計師討論中，就不在我的專業範圍內。(可能會採取1.玻璃帷幕引光進來、2.調整格局變成客廳、主臥有採光，但有一房變暗房，二則一)
H.房價可能會下修：相信大家都有相同的考量。"未來會跌，為什麼我現在要當盤子"。這個部份我也超級擔心，分幾點來說
*利率："利率如果回升，會對房貸族造成很大的壓力"，針對這點觀察現況，7月初央行才又降息(不知道連幾降)，台灣已經進入實質負利率的階段，要利率大幅上升，要經濟跟景氣好才有可能，但詢問過不只一個業界及學界博士級的人物，都表示近幾年要大幅升息，機率實在少之又少。反過來說，屋主會因資金壓力逼迫，跳樓大拍賣的機率也是少之又少。(除非之後稅率大改)
*人口紅利：我認為就算未來人口趨勢沒有改變，人們都有自住的需求，主要差別在於"供需"。雙北有很多不設籍的外出遊子租屋，看過政府的相關統計數字(住宅人口、家戶數、年齡等)後，我認為接下來房屋仍然會走向M型化，好的地點的價格仍然有撐，壞的地點降到建材價都賣不出去，這也是為什麼即使買的起比較偏遠的大房子，我還是先選擇好地點的小房子。
*安全邊際：據了解，建商因為在此區還沒劃成重劃就進場了，土地成本很低，在重劃區的第一案，要快速打響名聲、建立價格基準以及快速取得銀行貸款等原因，給初期進場的客戶優惠價格是很合理的(有多初期，我在模型都還沒好，還沒看過案場簡介，做完功課就決定付訂金了)，所以價格部份看起來跟板橋其他住宅相比，至少還有兩三年萬一真的持續下跌的安全邊際。
二、優點：
A.價位：這個從看實價登入或我自己透過管道了解的成交行情來看，這個建案真的便宜，近期成交40年公寓成交比我買的還貴，更不用說中午的電梯大樓成交約50~60不等，比較好的新埔捷運共構那一棟更是到7字頭，這個也是廣告強打，也就不贅述。就算未來幾年持續下跌，這個案子跟其他電梯大樓還有兩成以上的緩衝空間。
B.重劃區：重劃區如果能夠發展起來，好處就是綠地多、生活空間舒適、道路整齊等等；距離快速道路、華江橋也非常的近，有興趣可以去實際走走看，旁邊又是河堤，散步、腳踏車及運動都很方便。(可惜買不起未來要蓋的面河景豪宅)
C.位置及生活機能：同上，我蠻喜歡未來的重劃區環境跟附近舊環境的生活機能的，而且實際測量過，從社區大門以我的步伐慢慢走到江子翠六號出口，是9分56秒，是還能接受的距離。
E.增值性及其他建商推案：我不知道未來會怎麼樣，自己也不是投資客，是真的為將來的小孩打算才想自住買房，但至少我買完一個禮拜，就有同公司代銷問一坪+X萬要不要轉手賣。根據我自己的了解，這一區第二個建案(已經有籌備處了)也是這個案子+5萬開始開，而且公設還比較高一點。其他插旗的建商如華X、國X、X泰，也都不是賣低價位物件的建商，隨著帳篷效應增值的機率應該頗高。
以上都是我自己做了很多的功課的結論跟心得，最後下定決心購買下來的。雖然不能保證正確，但至少是負擔的起的決定。太太知道後也蠻開心的，這樣就值得了。
最後補充一個我在案場看到的小插曲，在案場內有個建物模型，看屋的時候，有個年輕媽媽抱著剛會說話的小孩子，指著某一棟一層一層的數著說：「來，一、二、三、四......八層樓，這裡就是以後我們要住的地方喔~~寶貝開不開心~~」，我頓時有點紅了眼眶，多年的努力工作、省吃儉用，想要成家立業的想像，似乎在那個瞬間都重疊起來了！我不知道未來會不會又發生飛彈亂射、台灣變成礁的狗屁倒兆的事情導致房地產崩盤，但我只能說，以上的想法都是自己紮紮實實走訪調查出來，經過精算自身負擔能力後所下的決策，買房真的需要一點衝動，也希望未來的我會為自己的這個決定自豪。
以上感謝耐心看完的大大，字字真心，請別鞭的太大力。
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