今天去副都心跟頭前看屋心得

Stormjam

1501分

991樓

Stormjam

個人積分：1501分

文章編號：29507879

steve8883010 wrote:
不過話說回來,現在線...(恕刪)

都峰苑這個案子整體看起來對自住兼投資型的來說很不錯
離捷運站超級近,其中一面又向副都心內最有價值的中央路
與各項重大建設,國小,公園等也都很近,都是步行十分鐘內的距離
加上外型具有特別的設計質感,將來應該較具保值條件
只不過唯一考量就是位於商業區,這點就要看個人去評估了

其實注意了重劃區推案兩年,覺得現在看起來是不錯的買點
還處於奢侈稅過後價格整理的階段,或許仔細尋找還有便宜可入手
尤其是現在新北市一堆C/P值實質並不高的區域,都開出了驚人的天價
比較起來反而這裡相對合理,況且明年即將進入新莊建設的收成期
101年將有新莊捷運分段通車,中港綠堤完工,新莊運動中心落成
這三項重大建設的啟用,102與103年之後陸續還有更多完成
所以除非是大選或其他經濟面因素影響,不然價格只會更加往上吧!

平安大滿貫

1分

992樓

平安大滿貫

個人積分：1分

文章編號：29508403

Stormjam wrote:
都峰苑這個案子整體看...(恕刪)

請問建商現在開的這個價錢不是已經反應二三年後重大工程完工後的價錢嗎??
之後還會再開更高嗎??

Stormjam

1501分

993樓

Stormjam

個人積分：1501分

文章編號：29508784

平安大滿貫 wrote:
請問建商現在開的這個...(恕刪)

如果是以區域來看感覺好像價格已經不低
但如果以新北市比價效應來說,個人認為這裡40~60的位置
比起中和,三重的70開價,新店的80,板橋90,甚至深坑的50
就算以目前新莊現況來說整體也不見得比上面差多少
何況上述地區很多建案都位於沒有建設利多或老舊難以改變的位置
將來副都心與頭前全部建設完工時,條件超越上述部分地區應該不難想像
那價格還會比這些低嗎?到時候會賣到多少個人可以自己去推測與評估

倫大

9分

994樓

倫大

個人積分：9分

文章編號：29513929

倫大 wrote:
晚上接到一仲介來電，頭前段晚上一宗交易買賣件
成交價與當初買價成本始上差異最大(她們號稱)
對她們來說應該算是好消息吧!
仲介費給足4%應該賺了不少
明天去了解，可透露再分享訊息

昨夜成交真是一大烏龍案件
外來客，買方以為撿便宜，賣方篤定大賺，仲介抽5%業佣賺大錢
沒想到今早此物件遭同業破壞，表明同一案更高樓層價差可少5w/p
買方氣到要求解約，我想這case後續還有得橋!
仲介那邊應該也會低調處理吧!不然這種事見光還真不能見人

新莊頭前那邊同業破壞事件屢見不顯，短短一條福美街假日站滿各家仲介
只要看到有車停下來詢問，其他仲介莫不準備衝鋒陷陣遞上名片
就深怕錯失良機，萬一剛好詢問同一建案，立刻拿出其他所謂“斷頭價”吸引客戶
其目的也是為了深攬客戶之心、攬進客戶之$$

倫大

9分

995樓

倫大

個人積分：9分

文章編號：29514184

看到許多人對新莊如此有願景，我想...講點現實狀況好了

頭前段目前看似熱絡，實際用“慘”一個字來形容
頭前除了兩案巳交屋外，其他都是預售物件，奢侈稅一點也不影響其價格
真正影響“交易量”因素還是在於供給量大、價格混亂、仲介破壞

每一案投資客所佔比例起碼6成以上
各個投資客口袋深淺不一
平均一案100戶，二成戶數拿出來銷售
零零總總加一加就會了解這個量體有多可怕
每一案只要有一、兩戶“急售”斷頭價出現
後面那些銷售物件就不用期待賣價有多好
更何況斷頭價成交仲介口語相傳比照辦理
當然，他們最大目的當然不是為了幫客戶創新價
單單只是為了“成交”而巳

目前仲介手上的優質物件只要42、43甚至更低就可成交
投資客只要賺個2~3w/p就跑
那些開價58~65w/p的現行預售案能賣多好?
即使打個八折投資客現在仍然考慮再三
看看假日那幾個接待中心來客數就會了解其實真的在苦撐、觀望

也許有人認為這一波過完撐過就好，真的如此嗎?
頭前短短一年半預售屋從成交均價35到現在開價來到60左右
也許有人認為建材、規劃水準提高可以讓價格更上一層.....是這樣嗎?
這個價、這個量是由投資客撐起來的
他們只在意價格、有沒有利可圖
沒有投資客交易，光靠自住客這些案體應該準備賣掛!

從外來的投資客大部份巳進場，買二間、三間大有人在
有些套住、有些獲利入袋為安
後面還有這麼大的案體，價格又輸人不輸陣的屢創新高
福美街上的仲介巳經在頭痛沒有買方來接手了
預售現在的代銷難道不頭痛嗎?

如果整個副都心有更明確的商業行為
如果建商推案減緩、慢慢消化現在的量
如果代銷不要再搞一些小動作
如果仲介能夠堅守價格不同業破壞
如果能夠循南港、新板模式緩推走穩...

我想新莊副都心才有可能成為新北市明日之星!

小弟愚見參考之...歡迎討論共享!

倫大

9分

996樓

倫大

個人積分：9分

文章編號：29514266

Stormjam wrote:
其實注意了重劃區推案兩年,覺得現在看起來是不錯的買點
還處於奢侈稅過後價格整理的階段,或許仔細尋找還有便宜可入手
尤其是現在新北市一堆C/P值實質並不高的區域,都開出了驚人的天價
比較起來反而這裡相對合理,況且明年即將進入新莊建設的收成期
101年將有新莊捷運分段通車,中港綠堤完工,新莊運動中心落成
這三項重大建設的啟用,102與103年之後陸續還有更多完成
所以除非是大選或其他經濟面因素影響,不然價格只會更加往上吧!

新北市每一塊區域有其舊有的特色
有些區塊開出驚人天價，新莊不也是如此
公共建設多是其優點
但其土地遼闊，一案接一案堆疊上去
量愈來愈少人來接，單價往上有用嗎?
問題沒有解決，案子愈來愈難完銷
真的有助副都心房市成長嗎?...這個問號愈來愈大

倫大

9分

997樓

倫大

個人積分：9分

文章編號：29514368

都峰苑準備28日開始正式公開，其推銷動作也愈來愈大
此案規劃優點前面有人巳提過
臨捷運不到100M+臨公共建設+新生代建商+大師級作品
當然缺點也不少
店鋪、辦公室、住宅混雜+單價過高+4成自備款+公設比過高+戶數偏多

突發其想問一下：
如果...都峰苑 VS W-TOWER
如果是您...您偏好哪一案?

zzxcv

5分

998樓

zzxcv

個人積分：5分

文章編號：29514482

還真的沒看過這種明日之星的.如果整大片新莊重劃區都是住宅(現在越來越確定商業地多變成住宅推案), 這些住宅品質落差又大, 能落袋為安算是短線最好選擇..

明明一堆案都可以從投資客手上拿到更便宜且位置更好的戶別,不曉得現在接待中心打開門做生意的目得何在~

kenji1075

1分

999樓

kenji1075

個人積分：1分

文章編號：29514790

謝謝倫大提供的消息跟意見。很有用。

副都心這邊可能會持平個兩年吧，要下跌還是難一點，但也未必不可能，畢竟需求跟供給才是主要決定因素。

遠雄已經在整鄉林旁邊的地了，可能是要綠化擺著。

兩年後一些公共建設到位了，可能才又抓的住一些目光

不過，真的需要商業（商場、購物中心、飯店等等）活動才能讓副都心更上層樓。

yaokuang4331

32分

樓主

yaokuang4331

個人積分：32分

文章編號：29514815

Stormjam wrote:
另外兆之丘早就動工一陣子了吧;承包的營造廠商是久年營造
捷運新莊站旁邊的永鼎國璽案亦是由其所施作
工地整理維護的蠻整齊的,業界的評價好像還不錯

感謝s大我資訊有誤這間是敦年關係企業看起來還ok
http://joyear.a-team.com.tw/index.php?cPath=8

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