justin700614 wrote:
我當初剛買下房子的時...(恕刪)
我也讚成增設屬於我們家境的社群網頁...
這樣才能即時公告事情及反應意見...
其實有些時候總覺得在這裡公開的討論版留言...
一些較屬於我們社區內部的事情...
好像就比較不太方便在這裡討論...
有時候也搞不太清楚誰是真的住戶...
目前知道有二位委員是曾在這個討論版留過言的...
也希望這二位委員們有看到的話...
協助一下...
感恩...^^
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大家很關心社區的發展，紛紛在mobile01上交流資訊，以下就我所知管委會運作的情況，跟大家分享。
自7月底區權會成立管委會後，管理委員們非常努力的固定每週一皆召開會議討論有關社區發展的各項事務，由初期的發散討論，到逐漸聚焦訂出社區待辦事項的優先順序，這中間的過程每位委員皆付出相當大的心力在為社區做服務，然而原物管公司無法跟上管委會的步調，以致於管委會的決議執行得哩哩落落，連最基本的管委會會議紀錄都鮮少能在第一時間公布讓關心社區發展的住戶了解最新進度。
過去的這段時間，雖然物管公司不甚給力，但在管理委員的努力下，終於8月底促成向新北市政府完成了本社區管理委員會的核備登記，管委會可以正式獨立運作，並能開設銀行帳戶收取及保管管理費用。因管委會成立後無任何資金可供運用(購屋時預繳的1萬元是另外的議題，容後再談)，連向政府部門申請社區住戶第二類謄本(須依正式文件登載的坪數大小計算各戶未來需計收的管理費用)的費用都無錢可用，也因此管委會決定自9月份開始收取管理費用，並且在幾位委員熱心率先預繳數月的管理費(預繳無折扣)下，許多需要費用的事項方得進行並完成。在此也要呼籲版上的鄰居，儘快繳交9月份管理費用，未來社區帳戶開立完成後，將由協辦銀行提供多元化繳款方式供住戶選擇，物管人員不經手金錢，也可免除不必要的糾紛(例如捲款、遺失等責任歸屬)。至於版上鄰居提及通知的方式有些問題，訊息無法傳遞至住戶，這部分也因為原始建立的住戶資料多有問題，管委會已陸續在建置並確認正確資料，未來務必確保各項訊息皆能正確送達，超過期限仍未繳交費用的住戶，自會請物管協助稽催，不會影響已繳費住戶的權益。
經過管理委員的討論，把遴選物管公司作為第一優先要務，因此於8月份完成評選、議價、簽約等程序，由泰翔物管自9/1起進駐社區為住戶服務，泰翔公司為多數委員認為其服務品質及管理效能能為社區開創新的局面，我看到新任總幹事全面巡檢社區各處並做成記錄(後續點交、修繕會用到)；垃圾收集室的回收箱也較以往整齊的排放，方便住戶使用；巡邏點也設置巡邏卡確保保全人員皆依規定巡檢；社區大門旁及垃圾處理室旁的空地影響觀瞻林立的金爐也有移置；大廳管理人員見住戶進出也會打招呼及辨識住戶…。短短幾天就看到社區有些不一樣的改變，個人覺得這就是有管理跟沒管理的差別，期待住戶也能給泰翔物管公司一些空間，讓其協助本社區逐步建立良好的管理制度。
住戶反應的磁卡、停車位規畫等事，在歷次管委會皆有討論，但其優先順序是排在物管公司評選、專業點交公司評選、點交作業展開之後。這樣的規劃有其理由：(1)物管公司若不能發揮管理效能，無法落實管委會的決議，亦無法提供住戶完善的服務。(2)公設未經點交，因管委會無法確定公設的功能與安全無虞，若住戶使用不幸發生問題，住戶、建商與管委會間的責任無法釐清，故經由專業點交公司協助社區進行總體檢，找出社區的缺失、建議改善事項，方能交由管委會及物管督促建商修繕並列管追蹤進度(過去大廳有修繕單，但問題提出後並沒有系統化的管理及掌握修繕情形，住戶無法得知自己反應的問題最終是獲得改善或石沈大海，此部分會請泰翔建立機制，讓各項訊息透明化，亦方便稽催管理)。
我同意磁卡、停車位規畫與住戶的需求習習相關，也同等重要，但由於社區的安全門並無鎖扣，無法設定成只出不進，亦即若有閒雜人等進入地下室，即可經由逃生梯悠遊本社區，故停車場的門禁管理變得十分重要，這也是為什麼自8月底開始車道管理的原因之一。另外，有購買車位住戶也關心感應器複製的事宜，據了解其規格特殊，廠商報價也不盡合理，這部分仍有待管委會與其協調，以及未來開放添置感應器有關停車場門禁安管管理等配套措施，這些議題都曾經在管委會討論過，但以目前的量能尚未能討論出多數委員皆能接受的管理模式，故決議稍後再議。但有關17個訪客停車位規劃為機車停車位乙事，經討論已有初步規劃方案，稍後會有公告請住戶配合事項，原則上是在不違反政府法令的前提下，以社區住戶福址為前提進行規劃。
綜合以上，衷心期盼住戶給予物管公司支持與鼓勵，並且給予管委會及物管公司時間與空間為社區服務，住戶有寶貴意見表達，建議可以書面形式提供予櫃台，儘量減少口頭告知，因為訊息經過多手傳遞後總是會有些落差，加以目前社區可說是百廢待興，減少口語交談的次數可以讓物管人員有更多時間完成各項準備工作。過渡期間一定會造成住戶不便，但這也是必要之惡，如果住戶能有完善的解決方案，不妨以書面提出完整規劃建議，若能獲得多數委員的認同，不但減輕管委會的負擔，亦可以讓好的規劃方案儘早上路實施，讓住戶住得更舒適。
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接續前文，9月份新承接物業管理公司上路，管委會希望至少能讓社區日常管理，例如門禁、派信、清潔、設備故障緊急叫修…等常態事務能儘快上軌道，以接續其後登場的公設點交作業能順利進行。千萬別小看這些基本工作，因為前一物管對於社區的基本資料收集並不完善，即便有也因其做事的態度不夠細膩，讓人懷疑其資料的正確性，因此，新物管公司在基本資料的建置仍需費些功夫，諸如前文提到的住戶資訊(例如區分所有權人名冊、比例、住戶聯絡資料、是否入住、車輛資料、單位坪數等)都需要有完整且正確的資訊方有助於其後的管理。千頭萬緒的工作內容，非參與其中很難想像其中的複雜程度及環環相扣的重要性，因此個人才會於前文建議要給物管公司一些時間，讓社區逐步上軌道。
至於公設點交部分，管委會已決議委請專業點交公司協助社區進行總體檢，並且已經完成廠商評選程序。雖然所費不低，但是委員們認為，內行看門道，外行看熱鬧。多數委員並非工程專業，若無尋求協助，公設點交容易淪為數量點交而缺少功能測試部分。專業的點交公司，可以實際進行消防系統、污水系統、機電系統(發電機、高壓配電盤)、排氣系統的功能測試、亦能檢測建物是否按圖施工，例如車道寬度、坡度是否符合規定，屋頂排水、防水工程是否恰當，這部分是我們社區需要掌握的基本資料，也是日後與建商談判的重要籌碼。經廠商協助找出未符合政府法令的重大缺失或是設施設備的規格是否適用於本社區(例如發電機的廠牌及緊急時可連續運作時間、高壓配電盤的設計及裝設是否妥當)，管委會即可要求建商立即改善，並可藉由政府公權力督促建商慎重其事；另外建議改善的項目，則是管委會與建商要求回饋社區的重要參考資料，例如車道加裝凸面鏡、地下室樓層棟別標示、逃生門安全設施加強、逃生梯間格柵等，前文提及預繳管理費用支應代管期間費用的合理性，以及建商允諾負擔代管期間大公電費的部分，都將在此階段一併做處理。
公設陸續點交完成，亦能逐步開放住戶使用，在此期間，則可同步進行未來大廳公共設施的使用及管理辦法。此外，按照政府法規，須經點交作業全數完成，市政府才會將建商事前繳交的公共基金(非住戶購屋預繳的1萬元管理費)撥入社區帳戶。至於預繳管理基金的部分，管委會已要求建商提出代管期間的收支明細資料，並要求建商將預繳費用扣除代管期間的花費後，將餘額撥入管委會帳戶供社區運用。雖然要回剩餘款項，但不表示管委會同意代管期間各項花費的合理性(例如前一物管公司月支20餘萬，但管理效能低落)，此部分將連同公設點交時一併與建商協調解決方案，前提是捍衛全體住戶的最大利益。
待前述重大事項步上軌道後，管委會方有餘力深入討論悠遊門禁卡及地下室車道感應器的管理方案。在此期間仍請有購置車位，非僅一部車輛的住戶暫時忍耐，如同前文所述，為了整體社區的安全性考量，以及管理方案未有共識，尚未能開放加購感應器及門禁卡。未購置車位的住戶亦請海涵，如有停車需求不妨考慮承租住戶招租的車位以停放愛車(汽車或機車，停於單一停車格內)。管委會已在努力，目前先辦理b1機車停車位規劃作業；同時悠遊門禁卡及地下室車道感應器的管理方案亦歡迎住戶群策群力，能提供完善的管理建議(先前委員們曾多方討論，尚無法取得共識，後續仍需努力)，若能消除多數委員的疑慮，那麼開放悠遊門禁卡及地下室車道感應器的添購方案亦可即早上路。
未完待續…
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管理費收取部分，計費基礎是以該戶登記的坪數大小(計算是小數點以下第2位，例如39.29)乘上50元/坪的管理費用，小數點以下之金額無條件捨去，以前例即為39.29坪*50元/坪=1964.5元，無條件捨去小數點後金額，即該住戶需繳交管理費用1964元，若有汽車停車位則依修正後的社區規約加收300元管理清潔費用；因目前機車停車位尚未規劃完成，故暫未收取機車管理清潔費用。9月份以人工方式收費，住戶至櫃檯可查詢自己應繳總金額(管委會已有建置資料，仍請住戶予以複核)，確認無誤則將款項交付物管公司人員，物管公司會開立收據(多聯單設計)給住戶收執。10月份則視銀行作業情形另行通知繳費方式。目前管理費的收繳尚未討論提供月繳、雙月繳、季繳、半年繳或年繳的方式供住戶自由選擇，而且預繳者也無優惠方案，然而這些都是暫行措施，爾後都可以視實際執行情況及住戶期待再行調整，因為繳費方式及優惠方案的重要性尚排在公設點交項目之後。
住戶亦反應垃圾集中間的空間太小，甚或希望配置2部冰存垃圾機器的建議。個人的看法是，因目前社區尚屬於住戶遷入的高峰期，因搬遷所產生的垃圾量(尤以資源回收物為大宗)在假日尤其明顯。加以星期日停止垃圾清運，所以才會有住戶星期日倒垃圾時，因回收物過多阻礙通道而有無法進入的情況(我也曾歷經重重障礙方能丟包)。因為社區目前也沒有合適的地點可以擴充垃圾集中室，加以這現象可能係因住戶遷入而產生的暫時性狀況，即便空間允許，多1部冰存垃圾機亦有電費增加及保養維修的金錢支出，增設機器不見得是最佳方案。個人建議可以經由管理方式的改變，觀察相同情形是否仍會發生，例如改變清運的時段，與清運廠商協調星期日不停收垃圾或是加強清運次數(目前似乎是每日早上清運1次)，或是改由公立清潔隊清運垃圾，住戶需使用專用垃圾袋以減少垃圾量都是可以討論的選項，亦可進行試行，依實際情況再予以調整。同樣的，此議題的先後順序仍屬較後端才有量能討論及執行。
至於住戶前於大廳填寫的改善建議，管委會曾逐項審閱及討論，歸納出不外乎公設點交、瑕疪修繕、門禁管理、停車規劃等項，如前所述，各項事務有先後緩急，但先前的物管未能將住戶提出的意見及其後的辦理結果回饋給住戶是之前做不好的地方，未來會建議管委會要建立列管事項的追蹤制度，系統化管理各項交辦事項的進度，例如未來公設點交找出的缺失改善、瑕疪修繕等皆需列管，亦方便提出建議的住戶查詢該事項的辦理情形，同樣的，也請大家給些時間與空間，讓接手的物管能逐步擬出管理良方。
未完待續…
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