jerry898901 wrote:
別說過去的事實,就看老美現在又開始採取寬鬆的貨幣政策大印鈔票,原物料都上漲,房價怎麼跌?
你的說法既沒有現實備書又沒理論依據,只是一昧的簡化,經不起時間的考驗.
這麼短視, 還看長期 ??
以台灣目前人口紅利來看, 除非20年後有大量海外人口移入, 且帶進大量財富, 才有你說的可能!!
哪裡來的海外人口, 說來講去還不是對岸? 若是如此, 20年, 你的後代子孫, 也將不需要一定要在台北, 不是嗎?
如不是如此, 當所得處於震盪平衡期, 而房價20年後漲2倍, 那麼現行住宅政策不是有大翻轉, 就必然是政府崩盤, 你的眼界看得到這一點嗎?
還在講印鈔票? 2002年到2008年金融風暴, 不過6年, 你拿這麼近的東西, 在談20年, 不是垃圾, 是甚麼?
你所謂的現實背書, 這不恰好印證我所講的嗎? 我指出的現實, 是適用於過去到現在, 你拿甚麼來證明未來?
基本上, 出租報酬率達到4%, 20年下來, 房價成本就回收了, 事實上, 我還沒扣除銀行貸款利息部份, 一般是達到5%, 那麼就長期來看, 這個算盤是打的起來, 舉例來講 :
北市大安區公寓, 20年前是5年的新公寓, 每坪20萬, 27坪, 總價540萬, 當時中產階級的收入所得, 年年呈現高度成長, 年租金27萬, 投報率5%, 20年來計算, 就等同房價, 外加房價所得比約5~6倍之間, 且處於收入樂觀期間, 當然是長租不如購屋, 一方面本金部位不高, 二方面就算需要借貸金額也不大, 僅管利率高, 但還是在7年內可見範圍內, 是可以逐步沖銷, 風險控管較易, 買屋當然是比較合理的方式 !!
再拿2003年期間, 借貸成本大幅降低, 而房價與租金處於約4%左右, 當然是購屋好時機, 因為租屋20年, 與當時房價是差不多的, 依舊是租不如買 !!
但現在20年租金是總房價的45%, 這代表一間屋的房價, 足夠撐起兩個家庭20年的住宅支出, 更代表屋主想要回收本金, 需要40年的時光 !!
當然, 租金是有調升的可能, 但租金反應的是收入所得而並非財富與熱錢, 有錢的越有錢, 沒錢的越沒錢, 這才是長趨勢, 因此租金要想跟著房價一起走, 也先看熱錢有沒有流入到廣大中產階級的口袋內, 從過去10年以來, 收入所得大致上是處於一個區間微幅波動, 這不就代表台灣經濟體已經走向一個成熟期了嗎?
這波漲幅, 靠的是財富, 靠的是銀行存款, 現在借錢買屋, 要想7年內還完, 竟然只是少數, 這就是最大的不同 !!
這一陣子, 掃了一下租屋市場, 發現很多屋主, 本來以為想隨著房價上漲來調整租金, 卻發現這如意算盤打錯了, 我一間北市店面, 租金近10年來, 幾乎沒甚大幅成長, 但對過去購屋總額來看, 依舊有8~10%左右, 現在店面房價, 開個8%投報率, 能租得出去, 那可真是少數中的少數 !!
現行策略, 對屋主來講, 見好就收, 對想買屋的來說, 回歸到家庭需求面, 若真的不願意到北縣, 卻又買不起北市, 租屋其實是可行的方式, 因為計算後, 確實是可行的, 不過要承受租屋帶來的一些困擾與麻煩, 若不介意, 租屋是不錯的選擇, 畢竟時間不等人, 小孩一天天長大, 學區, 居住環境都是考量, 孟母三遷, 是有其道理性 !!
