teddybear wrote:
老土城人覺得超過40是瘋了..........................(恕刪)
慘了我也是老土城（超過三十年了），怎麼我覺得這個新案子過40很正常，我一定是被頂埔的A1成交價嚇傻了
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672984 wrote:
再重申明德路和學府路一段交叉口,臨海山高工.近捷運海山站, 都沒有40的行情了
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這句話是您說的人家也只是拿實際案例給你看，
現在你又說距離學府路二段、中正路太遠，
假如快樂花園現在有40萬/P以下物件(不含車位)還請提供分享一下~
而且明德路口到中正路口比新板特區到南雅夜市距離近很多，
每個人心中合理價格本來就會不一樣，
但也不用刻意無視市場行情，
這個案件開價45萬以下應該會有人有興趣看看，
重點是實際成交價與議價空間~
成交年月 型態 門牌 成交總價 建坪 地坪 建坪單價 樓別 屋齡 車位
2013年06月 電梯大樓 土城區學府路二段001-049號 1,788萬 46.09坪 8.73坪 38.8萬 6/ 15 5.5年 無
http://www.yungching.com.tw/Community/Building/10039/?WT.mc_id=goycco4390&WT.srch=1
參考看看 !! 希望大家都能以理想價錢買到理想的房子
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這不像1000W，700W，1200萬的房子，有正常工作，存個幾年就可以入手
比較大眾
2000W以上的房子
很多是拿來資產配置或是換房
我認識的老土城人當然多數都有能力買，但我看多數人不會買~
不可能買的理由:
1.不是房產專業投資客
2.在資產配置上，需要管理費且土地持有少的大樓非常差(比土地、廠房、店面、公寓、透天等等)
試想一間在"某某街的店面"或"3樓透天廠房"或"一塊可出租的農地"或一間每月替你花好幾千到上萬的"馥華城心"
你會選哪一個當你資產配置???
3.老家住習慣或是比較低調，不想住這種大樓
4.收入中等的年輕人住家裡就好或是家族物件多，也不需要挑戰個人能力不足的物件
可能會買的人
1.專業投資客
2.資產非常多的人
3.現金流非常大的人
4.專業高階白領(換房或是舊家不敷使用)
所以會去議價的人大致可以分兩種人
1.老子就是要殺~
2.好棒好美~買一戶吧~p.s.實價登錄就是靠這種人~
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juniormark wrote:
2000W以上的房子
很多是拿來資產配置或是換房
我認識的老土城人當然多數都有能力買，但我看多數人不會買~
如果情報正確，馥華城心最小推案坪數46坪起跳
假設一坪40W可以成交，那麼總價也來到46*40=1840W
再加上車位以及一些零碎的支出一戶要價逼近 2千萬
以授薪階級無房首購族來說要碰總價 2000W以上的產品其實難度頗高
因此我們假設馥華鎖定的族群是換屋族
換屋不一定是小換大，有一定比例的換屋族群是為了追求更好的生活品質以及居住環境
因此也有大換新的換屋 case，就是總坪數差不多但是換購新的大樓居住
那麼以土城在地的大換新(舊屋50坪) 換屋族群來看馥華城心這個 case
假設老土城民國 85年房市高點買入50坪舊屋持有到現在欲換房至新建案
原本50坪舊房入手價 50*15W=750W 得出購屋成本為750w
民國85年的土城房價高點均價約15W/坪Sars 期間曾經低到 12W/坪
以目前土城舊大樓均價30萬來說，他把舊房賣掉就可以實拿50*30=1500W
民國85年至今應該房貸都繳的差不多了
拿著1500萬的現金從原來的50坪20年舊大樓換新大樓46坪的房子加車位
對於這位老土城來說只要貸款背不到500W就可以輕鬆成交了
其實大部份的新屋購屋成本都轉嫁到花了1500W買下舊屋的人身上
因此換屋族和首購族看同樣2000萬房價的角度是不一樣的
我想這也是為什麼前幾樓有朋友提到很多老土城應該都買的起馥華城心的原因之一。
一生懸命
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meson6565 wrote:
其實大部份的新屋購屋成本都轉嫁到花了1500W買下舊屋的人身上...(恕刪)
你講得對~
所以我也說我認識的老土城人多數都買得起，
但是會買的人不多~
而這個"不多"到底有沒有辦法支撐馥華城心甚至以後大同、日月光、皇翔等大案的量~
可能還是要打一下問號?
有能力買馥華城心者勢必壓縮其他支出，最少2000W(不計資產超過1億者)
自住者(非專業投資客)不可能買下這間房，然後不去住。
會壓縮什麼?
1.會壓縮買農地、買土地、買店面、買透天廠房等投資報酬率高的物件
2.會壓縮分散風險的可能~如兩間公寓出租(可達1.5WX2/月)>2~3萬/月
3.會壓縮想持有原有物件的可能...
(50坪，居住習慣、同一區域，而且都有能力買馥華城心了，這種原有的賺錢屋你想賣嗎?)
4.想持有另一物件出租，但馥華城心要2000W，那不如買捷運共構2房，可能才1000W，好利用多了~
當然住這種房子是很爽的(以習慣都會生活的人來說)，但就看願意以"舊換新"的人多不多了~~~
