輕鬆騎 wrote:
你們爭的蛋黃區我家坐...(恕刪)
5分鐘我記得你還卡在橋上不是嗎?
你還要再3倍的時間,並靠祖先加持才到的了第一站.
另外,ubike的圖沒必要一貼再貼吧?這東西很多地方都有,ubike板橋是沒有,
不過newbike已經騎很久了.真要貼,我弄點新玩意吧:今天下班後,跑去玩e-bike
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EROSO wrote:
這樣的住商混雜環境又有公車轉運站, 一般也是拿來賣地上權, 做為投資客喜愛經營短租旅店,
建商卻拿來賣所謂百坪的豪宅, 新板投入很多建設, 價格也一直衝不上去, 還是那句話"定位"的問題!
仁愛帝寶完工快十年了, 幾年來周圍有多少改變嗎? location+產品定位好,隨北市進步更新, 價格自然水漲船高..永和那些質優的老公寓和大樓利基點不也是如此嗎?
說明一下新板特區內的住宅規劃，免得有人混淆視聽:
1.新板內大部分住宅的低樓層(通常是1~3層)都是商業用---這是政府規定，因為要沿續特區內地面商業活動的連續性。 目前大部分都是租給銀行作分行，所以出入份子相對單純，安全性也較高。
2.低樓層唯二建案的商業用面積和樓層數使用較多的有板信雙子星和東方富域兩案。東方富域的商場擺爛很久了，還沒開業。 板信低樓層是誠品，據說很多住戶不排斥，甚至歡迎其進駐。
3.新板特區內法規規定，不論住宅大樓的低樓層有多少作為商用，住戶和商業各自的門廳、動線、電梯...一律分開，兩者互不干擾。
4.新板內所有的住宅都是合法住宅，沒有像新莊副都心內辦公大樓當住宅的情況。
如果你提到的是指住宅大樓和商業大樓混搭，沒有像信義計劃區一樣住宅大樓集中在一個區塊，商業大樓集中在另一個區塊，那ok! 新板的確沒有作到像信義計劃區一樣。 新板特區這樣的規劃好不好，見仁見智，要不要住這樣的環境端看個人喜好。 不過，若以新莊的頭前重劃區(住宅區)和副都心(住商混搭區)的例子來看， 新莊副都心賣的價格反而比頭前重劃區高，也有人買單，可見有不少人可以接受這樣的規劃。因為如果規劃得好，反而比較方便! 所以這端看個人較偏重隱私面或便利性!
ps.
新板特區內的住宅各案的興建高峰期落在2006~2010年。這段期間內，新板特區大部分的建案都曾獲得 "國家建設卓越獎" 或 "中華建築金石獎" 的大小獎項! 有興趣的話請自行去google!
EROSO wrote:
建商卻拿來賣所謂百坪的豪宅, 新板投入很多建設, 價格也一直衝不上去,
仁愛帝寶完工快十年了....
目前實價登錄，新板特區最高價還比新北市內號稱最接近台北市精華區的永和高了8%
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krissijr wrote:
目前實價登錄，新板特區最高價還比新北市內號稱最接近台北市精華區的永和高了8%...(恕刪)
何止8%⋯你太含蓄了！
新板特區成交一戶的總價超過1.5億、單價近90萬的頂級豪宅是2010底預售就衝到這個數字全部clean，前幾個月交屋才被登錄出來，這3、4年大環境房價指數已經又墊高40%了。
永和那個唯一衝到8字頭高價的偽豪宅是建商蓋好敲鑼打鼓大半年後，好不容易才在今年初賣到最高點，而且還大半賣不掉所「硬撐」出來的價格，比較基準完全不同。 而且一戶總價不過3、4千萬，這種總價，若放在新板根本是入門基本款。
一戶162坪的豪宅在新板可以輕易破1.5億，但同樣的豪宅若搬到永和，大概會連一半的總（單）價都賣不到，這正是因為兩地地段條件差距太大、能吸引到的客層完全不同！
（圖）新板特區兩座豪宅：
左邊的謙岳是新板均價/總價最高貴的豪宅，在2010-2011預售時就已經戶戶破億、均價82萬；
右邊的橋峰2011剛完工時均價還不到65萬，但在2013也出現了單價91萬、總價1.2億的成交
EROSO wrote:
仁愛帝寶完工快十年了, 幾年來周圍有多少改變嗎? location+產品定位好,隨北市進步更新, 價格自然水漲船高..永和那些質優的老公寓和大樓,利基點不也是如此嗎?...(恕刪)
吹捧是你的自由，但竟天真到把永和仁愛101類比成北市仁愛帝寶的條件，不倫不類⋯真有股衝動把「永和仁愛路」與「北市仁愛路」畫面拿出來對照一下，讓你再看個清楚⋯
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krissijr wrote:
不過，若以新莊的頭前重劃區(住宅區)和副都心(住商混搭區)的例子來看， 新莊副都心賣的價格反而比頭前重劃區高
我怎麼覺得這段有點不太通?
其實副都心的住商混搭區
住宅區仍與住宅區在一起
商用和商用一起
(補附借用圖)
頭前重劃區主要是住宅 少數的商用區域也在一起
只要幾棟住宅一起 而不要一棟住宅 一棟商用混合
就不至於過分影響住宅的安寧與交通
副都心這塊是被機場線和環狀線共三個站兩面包圍
定位上給國際商務人士
頭前重劃區只有一面靠環狀線 算是副都心與工業區之間的過渡區域
價格上自然會比副都心便宜一些
如果頭前重劃區是靠著有風景的一側 類似左岸有遼闊河景綠野 那價格可能就不一定了
回到新板
其實我是比較希望新北市政府的第一圈的額度給商用大樓
業務處理上比較有效率
如果看信義計畫區的安排 可以看到台北市政府周邊第一排都是商業大樓
豪宅則會距離市政府幾個block 以求幽靜
實在很好奇 為什麼當初會有人想要把住宅蓋在新北市政府對面佔掉這個空間
如果 當初新板特區的一開始19公頃範圍 在市政機關及四鐵共構的第一圈完全都是商辦、百貨
比較有中心商業區的感覺
住宅設在比較外圍
似乎比較能營造幽靜的豪宅氛圍
也許往後新莊副都心可以避免這個問題?
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文章編號：52623738
Behonest wrote:
何止8%⋯你太含蓄了！
新板特區成交一戶的總價超過1.5億、單價近90萬的頂級豪宅是2010底預售就衝到這個數字全部clean，前幾個月交屋才被登錄出來，這3、4年大環境房價指數已經又墊高40%了。
永和那個唯一衝到8字頭高價的偽豪宅是建商蓋好敲鑼打鼓大半年後，好不容易才在今年初賣到最高點，而且還大半賣不掉所「硬撐」出來的價格，比較基準完全不同。 而且一戶總價不過3、4千萬，這種總價，若放在新板根本是入門基本款。
因為我是以目前已揭露的單價去計算(90.x萬/坪 vs 84.x萬/坪) ，沒像B大還去考慮這麼多，感謝指正！
nicemanpower wrote:
我怎麼覺得這段有點不太通?
其實副都心的住商混搭區
住宅區仍與住宅區在一起
商用和商用一起
頭前重劃區主要是住宅 少數的商用區域也在一起
只要幾棟住宅一起 而不要一棟住宅 一棟商用混合
你對新莊副都心很不熟!
nicemanpower wrote:
其實我是比較希望新北市政府的第一圈的額度給商用大樓
業務處理上比較有效率
如果看信義計畫區的安排 可以看到台北市政府周邊第一排都是商業大樓
豪宅則會距離市政府幾個block 以求幽靜
實在很好奇 為什麼當初會有人想要把住宅蓋在新北市政府對面佔掉這個空間
如果 當初新板特區的一開始19公頃範圍 在市政機關及四鐵共構的第一圈完全都是商辦、百貨
比較有中心商業區的感覺
住宅設在比較外圍
似乎比較能營造幽靜的豪宅氛圍
因規劃不同! 新板大部分新蓋的住宅集中在漢生東路那側，還有中山路和區運路間的街廓。因為市府以南本來就是舊住宅區，後來部分都更掉，還沒都更的也都在規劃了，所以那邊的住宅感比較重。
如果你要感覺新板的商業性，可以站在市民廣場自轉一圈，從這裡可以看到車站大樓、板橋大遠百、遠百50層總部、市府大樓、板信總部、麗寶百貨。 還有，現在的公車總站、國道轉運站、劇院空地以後也會有商業大樓。
也可以在中山路、縣民大道、文化路，從民權路由西往東走過來看新板特區。 簡單說，新板特區的住宅大部分集中在東側和東南側，若要感覺新板商業性就要避開那一區塊。
nicemanpower wrote:
也許往後新莊副都心可以避免這個問題?
很難! 因為很多都蓋下去了。 有空請親自去走走看看!
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府中，新板，新埔，港仔嘴。
其他如中永和四號公園。別鬧了，除了一個四號公園還有啥。
充其量生活環境好，然後旁邊就是捷運永安站不用開車就很方便。
但要是開車就是地獄。巷子小條，外頭的道路也是小條。
還有人提景安？拜託，爛到爆炸好嗎？交通壅塞。你當高架是空著沒車哩，吵死了！
生活品質爛透了，生活機能你要說好？車來車往的是多好？
中和如此，永和更不用講了。
再來，新店。
捷運新店站，碧潭一帶除了有生活品質之外。
還能有啥？
汽車城那裡有內科，南科風情。一樣，有生活品質之外，還能有啥？
新莊？林口？等夢醒吧。
我就這樣說就好。新北市的消費人口光一個新板CBD撐不撐得起來？
MeagCity是賺得飽飽的，但旁邊麗寶似乎已經快餓死了。
你林口遠在西方的台地，還可以勉強說說啥？
八里啦，泰山啦，甚至隔壁桃園龜山的消費群到林口比到台北方便。
你新莊到台北，新板才幾分鐘？
我大膽預測啦，什麼五子洋，頭前，副都心注定失敗。
有這麼大一片土地可以規劃，早就該在那裡廣設社會住宅。
而不是交給建商作夢。
有一顆泡泡叫做淡海，正在破滅ing。
夢醒了，還剩下什麼？
反駁不了就惡意檢舉,真是一群垃圾農企粉!
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Wow_Senior wrote:
MeagCity是賺得飽飽的，但旁邊麗寶似乎已經快餓死了。..(恕刪)
麗寶生意不好是它本身規劃的問題居多,其實溪南還有很大成長空間.
反正麗寶有錢,開間都會區商場試試水溫....
nicemanpower wrote:
也許往後新莊副都心可以避免這個問題?
...(恕刪)
副都心商業地和新板商業地一樣是允許一定比例住宅.
所以很多建商和新板一樣蓋成一棟住宅一棟商辦.
但為甚麼商業沒進駐副都心? 因為交通沒準備好,短期商辦不好賣沒需求.
未來若重大建設完成而商辦需求興起,這些一棟住宅一棟商辦的,
商辦部分有獨立出口,只要業主願意仍有機會回歸商業使用.
只是不會變成大型商場了,因為已蓋下去的設計就是小型商辦.
講到交通建設拖延就是副都心的痛處....機捷竟然搞到比泰國機場線還晚通車.
政府規劃未來溪北都心的大型商業區已不在副都心商業區內,
而是在正重劃的北側知產區雙捷運交會處多塊大街廓商用地.
那邊商用地和副都心或新板的允許住商兩用不同,是純商用禁止做住宅,但重劃後還要多年才會成型,
政府想規劃類似新板的空橋,也是擺在知產區商業和雙捷運之間串聯,副都心那邊沒有了.
副都心和知產區只隔一條馬路,商業放哪其實沒差,放雙捷運處反而更方便.
所以地方人士也大力促成.
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