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巴黎證：房市空頭 遠雄 日勝生別碰
目標價分別下修至43、15.8元 看壞大台北房價
2011年 12月13日 【張家豪╱台北報導】「不動產實價登錄制度」本周將於立法院闖關，房市買氣高度觀望！巴黎證券預估，未來6~12個月，大台北地區房價將下跌5~10%，終結長達8年的多頭景氣，昨日建議客戶避開推案集中在台北市以外的遠雄（5522），及將大舉增資、稀釋獲利的日勝生（2547）。
政府打房動作一波接一波，繼奢侈稅之後，另一項讓投機客聞之喪膽的不動產實價登錄制度，本周將於立法院闖關。巴黎證券傳產分析師鄭詩韻昨日出具報告指出，由於打房政策不斷、國內外總體經濟環境欠佳等因素內外夾攻，房價未來面臨極大的修正壓力。
6大外資看淡房市
她認為，雖然明年1月總統大選過後，房價有機會鬆口氣、小幅反彈，但整體而言，仍舊是易跌難漲。以大台北地區為例，未來6~12個月價格將下跌5~10%，正式揮別長達8年的多頭行情。
事實上，除巴黎證券之外，今年8月以來，已經有摩根大通、里昂、瑞信、花旗環球和滙豐證券等5大外資券商，陸續看淡房市景氣，預估明年大台北房價跌幅5~20%，其中台北市約5~10%、新北市10~20%。
尤其以里昂證券最為保守，預期台北市包括豪宅在內的自用住宅價格，明年至少下跌10%；至於新北市炒作最兇的林口、三峽、新莊一帶，跌幅會達到20%；商辦大樓亦難逃修正命運，跌幅約5%。
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好久沒回來逛文章，大家安喔!!
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首先，小弟雖然是頭前地段某建案的駐地監造，
可是先撇開這個觀點，以純粹營造工程方面提供點個人蔽見，
建築物不僅僅只是看公設部分，也不僅僅只是看外觀部分，
如果是購買預售屋，可以至現場多看看結構體部分，甚至假設工程部分，
看是不是作到很細心，套一句前任工作營造廠老董所說：[連假設工程都做不好，還能做好啥］
但畢竟許多人並非專業科目出身，所以如何了解營造廠的細部工作呢!?
（01）外牆圍籬：雖說外牆圍籬並非本身結構體部分，但是外牆為來作的好，能夠防止汙水流出工地，並且依照大門規劃設計，該營造廠能夠節省成本，如果這點都能用心，表示內部工作絕大部分都能用心檢查。
（現在工程界不會拿本身結構體成本來作外牆門面工作而已，要省就全省，所以有用心施作假設工程，都是有用心在規劃施工的）
（02）既然是預售屋，當然會有客變部分的規劃，可以利用這點要求施工廠商提供施工規劃圖說，假設結構體在施工到2F之前，兩個月前就該完成施工圖說囉，這樣可以避免日後打鑿補強，畢竟結構體外牆的結構行為與防水能夠避免打鑿是最好的，尤其是防水，當外牆有所變更打鑿，防水性馬上降到一半，後續作的多少層都沒有用，這是重點，所以在施工前規劃施工圖說就該於兩個月前完成，再經過細部討論研究才有辦法避免這些問題。
（03）鋼構工程可以用目視鋼構工程架設完成後，是否鋼構有傾斜或歪斜問題，可要求營造廠提供完成後檢驗資料或目視，畢竟結構分析都是先以個別單元作分析，個別單元以向量作分析（尤其鋼構），當鋼構歪斜的話，會造成力量的折減。
（04）記得好像前幾天有喵到一篇文章，說明某工程在灌注混凝土（簡稱RC）的時候，因為該營造廠（或建設公司）實力雄厚，外面排滿一堆混凝土車，其實這是有問題的，混凝土車的多寡，並非展現營造廠或建設公司的實力，任何營造廠或建設公司都可以讓外面排滿一堆RC車；但是這也是展現營造廠的能力關鍵點，真正有用心在規畫，並且施作的營造廠不會讓外圍的RC車輛排滿滿的，因為RC車只要出場超過1小時~1.5小時
，預拌混凝土已經開始初凝（初步凝結），如此對於灌注RC上不僅僅有施工上的困難，也容易造成結構體的蜂窩現象，容易漏水且強度折損；所以一個營造廠的能力高低與否，從這方面可以獲得資訊，能夠真正掌控RC車輛的流程，就可以看出一個營造廠的功力。
例：一般來說，以頭前地段的混凝土廠幾乎都來自土城方面的混凝土車，車程約20分鐘，而灌注時間差別在於澆置位置與實際狀況有所分別，簡單來說：版5分鐘8立方，樑8分鐘8立方，牆柱10分鐘8立方，這只是概算，實際還要依據結構當層的狀況、牆柱設計、鋼筋使用量與澆置順序作為考量重新計算，但千萬不可以外面排滿===>(90分鐘-20分鐘車程)/5分鐘澆置時間=14台車以上，以一台幫浦車來計算的話，這明顯現場營造廠能力不足，務必小心。
(05)
防水施作需注意是否完整性，如何看呢!?簡單一點的來說，外牆塗抹防水層幾層（會有顏色上的分別），當然材料不同，或者要求不同，層數也有所不同，但重點在於外牆門窗部份，請注意是否有施作不織布（玻纖布）在門窗四個角落，這點很重要，畢竟目前尚無完全方案解決於門窗四周結構體遭遇震度較大的地震時，避免裂縫，因為於某完整體的中間開過一個洞都是弱面破壞點，只能藉由加強來防止裂縫加劇，另外再藉由外在的防水措施來補強。這點目前工程界也尚在研究如何減少裂縫，小弟我也致力研究中.......，但小弟監造的某案中有借用潤泰的圓弧鋼筋補強施工方式來減少，是目前已知的最優處理方式之一。但目前所有頭前地區的建案廣告都沒強調，包括這個建案^.^，（外牆防水加設不織布是必然需施作的，得端看還是否有其他加強措施，小弟所說的鋼筋施作方式也是一種加強措施。）
(06)
鋼筋的保護與存放，鋼筋對於營造廠來說是大宗商品，占工程費用的大宗，所以鋼筋數量的規畫也能看出營造廠的用心與能力，如果鋼筋在現場的擺放並沒有做保護措施，或者預留出面的鋼筋並無作保護措施，就代表這個營造廠作事很隨便。
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以上六點先提供各位想買房自住的大大參考，
要下去檢查施工狀況囉!!
有時間在上來PO文^.^
希望大家都能買到舒適安全的好房!!
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唯一比較困擾的是，實驗報告通常會比一般認證單位叫晚一周至兩周才會完成，
因為SGS報告要通過核可用印，而一般認證單位可以直接送呈用印，
因為單位大小的關係，而且很實際的，
一般單位可以變更實驗的時間點（本人十分厭惡），
當然被抓到，該認證單位會被停權一段時間。
嚴重的話，可能會喪失認證吧（這點我不敢確認，但停權一段時間是確認的）
而SGS單位是一定不會變更的!!
公信力在於這裡，
而大大所提到的制震標章，這個很難拿到，
目前全台有這個標章的沒有幾棟房子=.=
這關乎於結構設計、建築設計上都需經過嚴格審核，
並且重複設計，說實在的不容易拿到!!
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而且就如前面所談，
第一：SGS是材料實驗，給予材料證明符合效能
第二：現地施工需要實際勘驗才行，無法藉由其他認證方式確認施工法是否準確，
當然ISO的認證也很重要，但他只是規範作業流程而已，並非規範實際的施工品質，
再者，所有東西都有辦法作實驗認證施工後的品質，而就看該營造廠是否願意提供，
這就關乎良心囉!!而小弟所說的現場勘驗，是一些無法試驗，或者試驗上有困難的地方，
需要各位買房的大大親自勘驗，因為房子買來是要住得安全舒適的。
第三：耐震（抗震、制震）標章主要是在於設計階段的認證
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上述三點認證的階段性均不同，不可混為一談^^
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