新店寶徠花園

zzxcv wrote:
看來倫大對國泰雙璽頗有好評. 該建案公設部份該有都有. 國泰建設出品建材都有一定的品質.
兩棟22F的鋼構大樓蓋在一堆老房子的巷弄中, 想必採光與視野是十分不錯,這也是本案的一大賣點

不過此案最大的劣勢也是基地位在光明街巷弄中. 而這條街最主要的營業項目又是小吃為主. 周圍的髒亂與油煙是不可避免的. 且臨路嚴格說來只有一面臨路, 僅基地西側臨光明街, 雖然南面車道進出動線該案自行拓成雙向, 不過往外出入勢必還是要經過光明街.

雖然建案在臨光明街側規劃成店面, 將人行出入動線置在巷中, 多少增加了一樓大廳與公設的面寬與氣勢, 但是對一個有心塑造特色的建案來說, 總是有點可惜.

價格部份就不予置坪了, 羊毛出在羊身上, 不登記與計價的雨遮與低公設總是會反應在價格上的, 這部份就見人見智了

倫大 wrote:
Z大描述相當詳細，對此案頗有好評，除了提到的公設、建材、建商評價之外
對於代銷對此案的行銷鋪陳小弟是認為相當成功!

環山抱水、藏富聚氣、獨攬半城江山綠意
左近碧潭水區、右鄰獅頭山巒...(恕刪)

倫大 wrote:
也難怪老一輩事業有成的長輩們光看“風水”及“國泰”就會勇於買單...(恕刪)

zzxcv wrote:
以82坪為例, 寶徠案主建物佔權狀比約53.5%, 假定雙璽案平均成交6x萬, 若以該虛坪比例計算, 國泰案的單坪價位其實並不算高, 每坪單價約50-55萬左右(如果灌進虛坪比例與寶徠相同的話).
1. 反應出地點上劣勢的折價.
2. 多少解釋了該案可銷面積較小, 虛坪公設比較低拉高單價的規劃定位.

zzxcv wrote:
關於寶徠的外觀倒是有不同的想法, 在量體大小不同的設計中, 設計重點是不會一樣的. 李天鐸的外觀設計及其細部的變化比較適合中小量體的建案, 也更突顯出設計的個人風格, 但是在大量體或是超高樓層的建物, 原本的風格與變化就出現有點力有未逮的感覺.

倫大 wrote:
寶徠案用一貫的格柵、錯層、鋁板的風格設計，相形與雙璽相比風格節然不同!...(恕刪)

zzxcv wrote:
忍不住說國泰的外觀: 有夠老派的..

但是當大多數買的起房子的人都有一定年紀, 而且他們又比較喜歡成熟穩重的設計..就可以理解..為什麼台灣大多數住宅都是中規中矩的設計與外觀(特別是 Neo Classical風格). 舉凡: 國美, 元利, 宏泰, 麗寶 等等...越炫越不規則, 甚至是玻璃惟幕外觀, 反而是不被青睞...當然因為要cost down也可能是另一個原因..

倫大 wrote:
新板的房子去年簽約含稅租金7萬8，雖然租金下滑
老實說，會買到四、五千萬的房子看重的就不是那個租金報酬率
而是房子本身房價的資本利得增加才是重點!...(恕刪)

zzxcv wrote:
對案子比較不好直接比較, 青菜蘿蔔總是各有所好, 價格與個案條件, 就不在此多評論了..但是總結目前新店幾個個案:(以時間排順序:如, 1. 中興馥, 2. 長虹峰華, 3. 養心殿, 4. 寶徠花園,5. 三輝君匯, 6.美麗殿, 7.碧潭山水, 8.國泰雙璽, 9.合環新案, 10.吉美新案, 11. 市公所都更, 12鑫洋建設案等等),

在單價都接近的情況下, 非常明顯的, 建案基地必須要在一定面積(如:1000p)以上, 比較容易塑造出特色鎖定目標客群. 而這些客群非常清楚: 就是second home, 甚至是vocation home需求.

除了基地面積條件外, 既然是second home需求為主, 所以就不是鎖定首購, 那銷售坪數分佈單一, 放大坪數, 與公設豐富是有必要的, 且住戶組成結構不能落差太大....(恕刪)

萌貓 wrote:
話說你提的幾家建商嘛!...
宏泰我不熟
元利蓋二丁掛假歐風是出名的，真是醜死人不償命，不過最近幾個案子似乎擺脫這種惡習，走向真歐風或非歐風...(恕刪)