北投區很多開發土地取得成本都有300w囉
tintin1688 wrote:
建商一坪開30萬
...(恕刪)
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第一,請看看後面"建商"蓋的豪宅是24層樓,不是5層樓,
"建商"把地主的地買下,整個建築地坪面積增加50坪,
發揮綜效,一樣可以蓋24層樓!而不是只有現在因為建築地基小,
加上容積率,所以只能蓋5層樓公寓.
第二,以這種建築面積看來,建築成本不用到10萬/坪.
我同學是執業建築師,他們事務所都是跟上市公司合作.
我問過他一般建築成本大約每坪多少單價,
他告知越大越便宜,這樣才符合經濟規模,建築面積大概都3000坪起跳.
台北市比較貴,因為限制多,很多只能在夜間施工.
所以一般市售屋的建築成本約7~8萬/坪,新北市相對便宜.
他舉例帝寶約20萬/坪,那是豪宅才有的規格,一般市售屋別傻了.
有100坪豪宅買300萬左右的廚具與衛浴,每坪也才3萬.
一般市售屋用到合成與櫻花牌就很不錯,以40坪為例,
40X5000=20萬可以用到不錯的廚具與衛浴了.
去看看高雄,很多成交價在12~14萬/坪,還是高雄地不值錢!
總而言之,建築成本相對低.
汐止這公寓地主不是說他才花一千多萬,如果是每坪10萬他會說
大約1千五,六吧.他講一千多萬,依我估計是比一千萬多一點.
160X7=1120萬!
再說一次,建築成本比地價是相對便宜!
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汐止住宅區的建蔽率是60%，容積是240%
記者說基地32坪，但我看建築物一層才差不多32坪
所以我才假設建蔽蓋到滿，反推回去土地53坪
如果土地53坪建商買走可以蓋一層32坪蓋到24樓的話
總共是可以蓋到768坪，公設+陽台我抓40%
也就是說53坪的地可以蓋室內460坪
也就是說容積率灌到870%
汐止住宅區有辦法灌到870%嗎??
建商蓋到24樓應該是容積獎勵+容積移轉+建蔽率蓋比較小
就算真的用一坪8萬建築成本算
加上容積獎勵160坪蓋到240坪
成本是53坪 X 150萬 + 240坪 X 8萬=9870萬
9870萬 / 240坪 =41萬/坪
差不多是高樓層的價錢，而且是沒賺錢的
我已經把容積獎勵抓到最高50%
建築成本拉低到8萬一坪
買下來蓋還是不賺錢，那建商何必去浪費那個工
況且建商也只是要把房子賣掉獲利
之後的景觀如何不在他們的考慮之內
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ctaihsu wrote:
請看看後面"建商"蓋的豪宅是24層樓,不是5層樓,
"建商"把地主的地買下,整個建築地坪面積增加50坪,
發揮綜效,一樣可以蓋24層樓!而不是只有現在因為建築地基小,
加上容積率,所以只能蓋5層樓公寓.
樓高蓋幾樓，跟建築基地大小關係不大，
建蔽率願意縮得很小，樓高就可以蓋高，
但是樓高愈高，每坪的建築成本就愈高。
後面的建商之所以可以蓋24樓，
不是因為他基地面積大，
而是因為建商把建蔽率縮小，沒把建蔽率蓋滿。
台北的房價還不錯，
所以建商寧可多花些成本，把樓蓋高，
因為低建蔽率、高樓層大中庭的大樓，單價可以賣得高一點。
50坪的土地，假使容積是240%，
如果此建物想蓋到24樓，
那麼就算考量獎勵容積，蓋到極致，
則每層樓的面積大概只能有12坪，建蔽率只有24%，
成了又高又細的竹竿樓，
這12坪還得包含安全梯與電梯面積等等，
那麼每層樓不含陽台的室內面積大概剩不到8坪。
