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pyang3 wrote:
單以房子規劃來看
仁愛101，基地面積約726坪，格局以3~3房為主，房屋面積以42~78坪為主，樓層規劃為地上25層/地下4層；117戶，公設29%，管理費69
吉美一品花園，基地面積約1580坪，格局以3~4房為主，房屋面積以66~84坪為主，樓層規劃為地上29層/地下5層；213戶，公設35%，管理費100
借一下大大的資料來算算
仁愛101的78坪算30%公設來扣室內有54.6坪
吉美一品的84坪扣35%公設後室內也是54.6坪
但是吉美室內還要扣雨遮，雨遮算5%的話室內還要再少4.2坪變50.4坪
買78坪比買84坪的還多了一個房間大小的室內空間
以永和公教區務實的傳統特色，吉美一品會賣輸仁愛101不令人意外
因為以吉美一品的公設比和雨遮來算，要買到90坪才能和仁愛101的78坪有相同的室內坪數
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今天又有新增近20戶實價登錄資料，以目前資料來看，吉美定價策略應該單價分成3個區塊：10F以下低樓層、10-20F中間樓層、20F以上高樓層。預售期間高樓層大坪數的成交單價吉美守在72以上，中間樓層守在67-72，低樓層在62-67間。各樓層的折數在預售期間應該是單坪開價85到89折。有去現場看過的大大應該記得吉美當時有打出一律92折不二價的訴求，看來大部分在預售期間購買的大大們都有爭取到多0.3到0.7折的折扣...目前到過現場詢問價格的大大們，不知道有沒有有更多目前的開價資訊呢？我問到的折數幾乎是跟沒折一樣...不過吉美不這樣做的話，他在交屋上應該是會遇到困難的，因為現在如果成交價格低於預售價，一定會有在預售時購買的大大不願意交屋呢！看來對這建案有興趣的大大可以好好觀察一下後市發展。
另外一個小建議是既然談吉美一品，能否就不要去比其他案子呢？青菜蘿蔔各有所好呢...
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