steve8883010 wrote:
W大,您說的地王是目...(恕刪)
遠雄的建地就是在商業區
其實商業區的可售坪土地成本不會比頭前貴
這個案子遠雄均價開60萬 ....
開價即定價
建材部分應該是目前最好的
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本來很心動遠雄案子, 不過以先前到台大x去參觀的經驗, 在高樓層(近20樓), 一開窗真的是吵到一個不行. 快速道路上車子多且開的又快, "聲音"聽的非常清楚, 雖然建商說他們蓋在離建築線退縮了xx 米(忘了數字), 加上馬路的寬度...但是還是很吵.(日也吵, 夜也吵)
另一個比較大的考量就是定位, 價位與後續上漲空間: 單價要再上拉, 勢必要拉大坪數.. 從權狀坪數(42,50,63)看定位不會是在金字塔頂端族群(先前看的高單價房屋, 主臥實坪至少都來個12-20坪以上), 價格能再拉多高是一個問題, 就算後續可開發素地還很多, 單價不盡然會無止盡往上拉, 還是看副都心開發程度.. 當整體環境進一步成熟, 或是商業與生活機能開始慢慢起來後, 屆時才比較適合推更大更豪華的建案, 不然還是可以預期之後建商還是會鎖定在中小坪數的推案及價格在某一個區間內
其他可以改進的地方還有..
1. 部份RC, 部份SRC...
2. 使照登記是辦公室(一般事務所), 有一定法規要求, 後續使照問題與二工被檢舉疑慮
3. 平面配置不是太滿意,
4. 一年閉鎖期
以這種蓋法...辦公室一旦沒辦法完成當初定位的構想, 形成聚落, 建商不會做賠本生意, 往後也不會蓋辦公室了.
新板特區的雙子星辦公室根本租不掉要引以為戒~
也許是想太多也說不定
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zzxcv wrote:
但是因為是預售..所以還沒辦法實際體會一下..
本來很心動遠雄案子, 不過以先前到台大x去參觀的經驗, 在高樓層(近20樓), 一開窗真的是吵到一個不行. 快速道路上車子多且開的又快, "聲音"聽的非常清楚, 雖然建商說他們蓋在離建築線退縮了xx 米(忘了數字), 加上馬路的寬度...但是還是很吵.(日也吵, 夜也吵)
另一個比較大的考量就是定位, 價位與後續上漲空間: 單價要再上拉, 勢必要拉大坪數.. 從權狀坪數(42,50,63)看定位不會是在金字塔頂端族群(先前看的高單價房屋, 主臥實坪至少都來個12-20坪以上), 價格能再拉多高是一個問題, 就算後續可開發素地還很多, 單價不盡然會無止盡往上拉, 還是看副都心開發程度.. 當整體環境進一步成熟, 或是商業與生活機能開始慢慢起來後, 屆時才比較適合推更大更豪華的建案, 不然還是可以預期之後建商還是會鎖定在中小坪數的推案及價格在某一個區間內
其他可以改進的地方還有..
1. 部份RC, 部份SRC...
2. 使照登記是辦公室(一般事務所), 有一定法規要求, 後續使照問題與二工被檢舉疑慮
3. 平面配置不是太滿意,
4. 一年閉鎖期
以這種蓋法...辦公室一旦沒辦法完成當初定位的構想, 形成聚落, 建商不會做賠本生意, 往後也不會蓋辦公室了.
新板特區的雙子星辦公室根本租不掉要引以為戒~
也許是想太多也說不定
我的看法大部分跟Z大相同 但是基本上 我還是對遠雄這案子看法是正面的 畢竟整個規劃 建材來說 在整個大台北地區 算是很不錯的
雖然開價稍高 但是以其品牌來說 其實也還好 如果你跟其他沒聽過 比如說羅浮宮 這樣的公司比
主要還是三點 Z大也都說了
1. 中山路高架 這點 雖然建物有退縮 但是 不少人有疑慮 我想的確在預售 時期是比較難評判 而且 又不像 環狀高架會設全罩隔音 會有可能要多想一下
2. 事務所 遠雄有一棟 其實是住宅 但是整個社區 是住商混合 到時 住戶 會分到 3坪 店面 當做公設 這點其實我很納悶 如果住戶要開店不行嗎 3P可以開個彩劵行了 就算是有住戶公約 有用嗎
3. 地點 屬於 頭前 副都心 邊陲地帶
當然最重要的 還是價格 但是我覺得是還好 以其建材 及品牌 這價錢 應該是能被接受 只是如同Z大所說 上漲空間 就是得在想想
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www333 wrote:
（（2／３） 副都心的主要隱憂：
註：副都心的發展當然無庸置疑，以位處副都心前的新莊人，提出重點問題及個人淺見俾諸位先進、達人共同剖析及研討，因萬事不能以“最好”自居，當求“更好”之態度，才是建立大台北共同繁榮發展的重要精神
5.較之：信義計劃區之松仁路及松高路V.S新莊副都心之思源路及中央路，依各自所在之地理位置，恰如建商及廣告公司所云，有多處雷同之處(建蔽率及容積率之相似度高)。思源路的東側為豪宅聚集區，而西側係以辦公商業區為主；松高路二側為商業精華區。但亦莫忘，新北市在道路與街廓之規劃上，沿伸至市民使用之交通慣性上，暫時還是有包袱存在。
6.大副都心地區二邊之道路規劃既已完成，但在聯繫道路之完整度（如與新五路、化成路及五工路之聯接或拓寬方面）及適合度(中原東路及福前街拓寬)上，在規劃前及思考上，若能具長遠之發展眼光，似乎來得恰當些。
7.商業區之規劃，來自建商的利益考量，轉為住宅化的意願明顯亦無畏主政規劃者之制約。
亦或前有先進，已有建商在地目與使用用途變更及爭取容積獎勵等事件革命成功之先例，令其願意大膽一試。
8.副都心之商業區功能，似乎有『大直化』之初感(註:住宅化)，但亦不是壞事。不是每個人都喜歡“熱鬧非凡”的商業區或逛街市，保有一定的居住品質及良好的城市功能，也是個不錯的選擇。
只是，本能夠『積極招商』以提昇相關產業升級、活絡商業、創造就業及共同一起提昇Greater Taipei 在國際之競爭性，又在建商的一、二個月即完銷的歡聲雷鼓下，漸漸地讓大家淡忘。是不是，台灣政府？ 是不是，有品牌的建商？請多想想。
5年，10年後，亦或15、20年後，總是還是有人會回憶著：IF 當初這麼做….
那就是一起見證副都心發展歷史與文化創見的 ”我們”。
“我們”或許只是短暫的過客，1年、2年、5年或30年，都無坊。但是“我們”多少或許在這段期間內，各自發揮自己的影響力 ~ IF it is possible.
9.街廓之規劃已完成，但是建地整合開發，在地主、建商的角力及政府尚無力整合下：
有能力的地主自行開發（如豪華汽旅），
無法與建商談妥價碼者只能留下2、300 坪之建地，再尋出路。
建商各建各的，價值及美感都稍微相互影響了（如上Ｘ苑與鄉Ｘ淳Ｏ，很難斷定雖是影響者；這當然不會是個案）
如眾所知，畸零及小部份散落的地，在開發及運用上先天上相對較受限；是的，這不是重點。重點是：
主管機關初步的規劃及要求上雖說縝密，土地的整合性卻是受制於擁地自重的地主而難關重重，這點是否依然
未能考慮週全。
若能建立“建地之最低開發面積”以及“建商間協商溝通討
論會”等制度，是否副都心地區之發展性，是更值得讚許。
10.強而有力的建築產業製造及行銷鏈，…….
W大的文筆 與看法 向來是我所欽佩的
我來說說我看法
5. 思源路 與縣民大道 將是新北市未來最重要兩條幹道 副都心 頭前 以其重大公共建設 以及附近許多重劃概念 溫仔川 五股知識園區 味全 東元 勤益 味王 工業區重劃 等 將來可以吸引許多 人口進駐 這才是真正 以後這裡看好的原因
6. 這點 很難 已經規劃完成了 不可能翻案 加上一些 舊路 如化成路 基本上拓寬是無望的 所以 似乎也只好這樣了 如同吳興街 也是萬年難變一樣 這也是台灣重劃區的宿命
7. 如同我說的 之前因為 新北市 新版 為了加速開發 所以很多事情 都是 權宜過去 東方富域 就是明顯例子 但是 前任執政者的政策 後面會不會買單 不知道 加上 如果有純住宅產品 可以比較時 或許反而就失色了
8. 我反而覺得 需要一個 商業化的地方 來滿足 以後大新莊 人口 畢竟重點還是產業 以及工作機會 這裡不像大直有所謂水岸賣點 中港大牌 也只象徵意義 這裡都市計劃是要成為 新莊 五股 泰山 林口的商業中心 如果這裡沒有發展起來 以後 溫仔川 五股 這些地方 更難發展 難道都只單純發展住宅
9. 這是真的 頭前 目前有些小建案 300多坪 以低密度住宅來說 可以說是小而美 但是卻無法做出特色建築 可惜了些 但是以純住宅概念來說 是OK的 不過 如果真的是留下40 50 P 到時還真的會影響觀瞻
